Văn phòng Đăng ký đất đai, Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN-MT) TPHCM vừa thông báo đến người dân trên địa bàn một số nội dung cần lưu ý khi giao dịch bất động sản.
Theo Văn phòng Đăng ký đất đai, trong quá trình giải quyết các vụ án liên quan đến lĩnh vực bất động sản thời gian qua, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TPHCM nhận thấy một bộ phận người dân chưa nhận thức đầy đủ các quy định của pháp luật khi thực hiện giao dịch.
Cụ thể, nhiều người tự nguyện giao dịch, cầm cố, nhận thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc chỉ dựa trên hợp đồng nguyên tắc, văn bản thỏa thuận nội bộ, phiếu thu, xác nhận của chủ đầu tư, thông tin truyền miệng, môi giới không chính thống.
Một số người dân chưa phân biệt rõ giữa “quyền sử dụng đất hợp pháp” và “quyền chiếm hữu, sử dụng thực tế”, dẫn đến việc tin tưởng sai lệch vào giá trị pháp lý của đất dự án chưa hoàn tất thủ tục. Từ đó, người dân giao tài sản, tiền bạc có giá trị lớn khi dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, làm phát sinh tranh chấp dân sự kéo dài.
Đặc biệt, tại một số dự án khu dân cư do doanh nghiệp phát triển hạ tầng triển khai, việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người dân vẫn tự giao dịch ngầm đã tạo ra nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng.
Nhằm phòng ngừa vi phạm và hạn chế thiệt hại cho người dân, Văn phòng Đăng ký đất đai TPHCM lưu ý ba nội dung sau:
Thứ nhất, theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý. Cụ thể, đất phải có Giấy chứng nhận hợp pháp; không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết; không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án; còn trong thời hạn sử dụng và không thuộc diện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng đất đã có hạ tầng trong dự án bất động sản còn phải tuân thủ thêm các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Thứ hai, khi giao dịch bất động sản, người dân cần xem xét kỹ các điều kiện pháp lý để hạn chế rủi ro. Trước hết, phải đối chiếu đầy đủ thông tin thửa đất trên thực tế với Giấy chứng nhận như diện tích, vị trí, mục đích sử dụng, thời hạn, tình trạng thế chấp, tranh chấp, quy hoạch hoặc kê biên.
Đối với đất dự án, cần tìm hiểu kỹ năng lực và tình trạng pháp lý của chủ đầu tư, hạ tầng kỹ thuật, điều kiện chuyển nhượng và các văn bản xác nhận đủ điều kiện theo quy định. Trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có thông báo đủ điều kiện được bán. Giao dịch phải sử dụng hợp đồng đúng mẫu, được công chứng và đăng ký biến động kịp thời.
Thứ ba, thực tế cho thấy nhiều dự án nhà ở chưa đủ điều kiện pháp lý vẫn được chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư thứ cấp rao bán dưới các hình thức như đặt cọc, giữ chỗ, hợp đồng nguyên tắc, góp vốn hoặc giấy tay.
Do năng lực tài chính hạn chế, một số chủ đầu tư chưa hoàn tất thủ tục giao đất, nghĩa vụ tài chính nhưng vẫn thực hiện giao dịch trái quy định. Các loại hợp đồng này có giá trị pháp lý rất hạn chế, không được pháp luật bảo vệ đầy đủ, dẫn đến rủi ro lớn cho người mua như không được cấp giấy chứng nhận, tranh chấp kéo dài và khó thu hồi lại số tiền đã thanh toán.
Đặt cọc 500 triệu đồng để mua đất nhưng đến hẹn thanh toán vẫn chưa đủ tiền nên ông D. đề nghị gia hạn thêm thời gian. Do thỏa thuận chỉ được nói miệng, khi tranh chấp xảy ra, ông D. bị mất tiền cọc.
Nằm không xa trung tâm TPHCM nhưng từng bị người mua nhà e dè vì bụi bặm và xe container dày đặc, giá nhà tại Khu đô thị Cát Lái bất ngờ tăng cao chưa từng thấy, gần gấp đôi sau 3 năm.
10 năm qua, giá căn hộ tại khu trung tâm TPHCM đã tăng gấp ba lần, giá bán sơ cấp hiện được ghi nhận ở mức 200-500 triệu đồng/m2. Thị trường cũng xuất hiện thông tin về các căn hộ siêu sang có giá gần 700 triệu đồng/m2.
