Loạt cảnh báo
Tại tọa đàm “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp” chiều 16/10, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng giá bất động sản ngày càng tăng cao khiến người dân khó tiếp cận nhà ở.
Vị chuyên gia chỉ rõ nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao. Đó là vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm khiến nguồn cung khan hiếm; chi phí đầu vào tăng; cung – cầu mất cân đối; tình trạng thổi giá, làm giá còn diễn ra khiến giá bất động sản tăng ảo so với giá thật; tình trạng đầu cơ vẫn phổ biến. Tỷ lệ đầu cơ cao khi có tới 80% giao dịch được “sang tay” trong vòng một năm…
Với đề xuất hạn chế cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba của Bộ Xây dựng, ông Lực lưu ý cần nghiên cứu kỹ hơn, có lộ trình phù hợp, tránh tạo cú phanh gấp cho thị trường. Tuy nhiên, theo ông, về lâu dài có lẽ cũng phải có những biện pháp mạnh như vậy.
TS Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, đưa ra loạt cảnh báo với thị trường bất động sản. Theo ông, việc “nóng” lên của tín dụng và trái phiếu tiềm ẩn nhiều rủi ro, khi dư nợ và áp lực thanh toán tăng mạnh. Nếu không được kiểm soát tốt, các khoản vay mới cộng dồn với nợ cũ chưa được xử lý sẽ khiến rủi ro tài chính ngày càng lớn.
Nguồn cung bất động sản có xu hướng tăng, nhưng phần lớn sản phẩm vượt quá khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình và thấp, cho thấy dấu hiệu đầu cơ, “lướt sóng” gia tăng, tiềm ẩn nguy cơ vỡ bong bóng.
Theo ông Phong, rủi ro còn nằm ở việc hạ giá đồng loạt bất động sản khi đến hạn thanh toán, trong bối cảnh nợ vay và tài sản thế chấp ngày càng nhiều.
“Nếu giá vàng và giá bất động sản tiếp tục tăng song hành, nguy cơ cả hai cùng ‘vỡ’ trong tương lai là điều hoàn toàn có thể”, vị chuyên gia cảnh báo.
Ngoài ra, việc nhiều dự án bị dừng do chờ quy hoạch sau sáp nhập, tâm lý e ngại trách nhiệm hay sự phát triển mạnh của tài sản số, sàn vàng… cũng là thách thức đối với thị trường bất động sản.
TS Nguyễn Minh Phong lưu ý thêm, các yếu tố chính sách như việc chậm phê duyệt dự án mới, cùng với chủ trương định giá đất theo giá thị trường, có thể khiến giá đất tiếp tục leo thang. Trong khi đó, sắp tới nếu áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản, thị trường sẽ chịu thêm tác động đáng kể.
Chìa khóa hạ giá bất động sản
Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường bất động sản đang phục hồi với nhiều tín hiệu tích cực từ đầu năm đến nay. Cụ thể, số lượng dự án mới được chấp thuận triển khai ngày càng tăng lên. Nhiều dự án từng vướng mắc nay đã được Ban Chỉ đạo của Chính phủ chỉ đạo xử lý, khơi thông tăng nguồn cung.
Cùng với đó, niềm tin của nhà đầu tư và người dân cũng được cải thiện, thể hiện qua lượng giao dịch và thanh khoản tăng. Đồng thời, các dòng vốn tín dụng, trái phiếu, FDI vào bất động sản đều có xu hướng ổn định, tích cực.
Theo ông Dũng, Chính phủ và Thủ tướng đặc biệt quan tâm tới hai vấn đề lớn nhất hiện nay, đó là giá nhà đất quá cao và cung – cầu lệch pha. Để giải quyết bài toán giá nhà cao, phải nhìn đúng vào bản chất của cơ cấu giá bất động sản để đánh giá đúng và trúng.
Ông Dũng cho rằng, giá thành bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố, như chi phí sử dụng đất, xây dựng, đầu tư hạ tầng, lãi vay và chi phí bán hàng. Trong đó, chi phí vốn chiếm tỷ trọng lớn, thời gian thực hiện dự án càng kéo dài thì chi phí vốn càng tăng.
Do đó, theo lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, giải pháp quan trọng là giảm chi phí đầu vào. Điều này đòi hỏi phải tiếp tục cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư – xây dựng, rút ngắn thời gian thực hiện dự án, qua đó giảm chi phí vốn và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.
“Chỉ khi chi phí đầu vào giảm, giá bất động sản mới có thể hạ nhiệt thực chất”, ông Dũng nhấn mạnh.
Cùng với đó, cần điều chỉnh lại cơ cấu cung – cầu, tập trung phát triển các phân khúc nhà ở giá phù hợp, đặc biệt là nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu thật của người dân. Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng nghiên cứu cơ chế, chính sách đột phá phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026-2030, nhằm tăng nguồn cung, ổn định thị trường và hướng đến phát triển bền vững.
“Cùng với việc tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, khi cung tăng, thị trường sẽ dần cân bằng trở lại, góp phần giảm giá nhà trên thị trường”, ông Dũng khẳng định.
Còn chuyên gia Cấn Văn Lực kiến nghị, Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất động sản, trong đó sớm có Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc thực hiện Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở 2023. Có biện pháp khả thi trong ổn định và giảm giá bất động sản. Nghiên cứu cho phép chuyển đổi trụ sở cơ quan dư thừa để làm nhà ở xã hội, nhà ở công vụ.
