Metro – TOD và sự dịch chuyển mặt bằng giá
Thực tế thị trường cho thấy hạ tầng metro đang tạo tác động rõ nét đến giá trị bất động sản. Theo Savills, trong vòng một thập kỷ qua, nhiều dự án dọc tuyến Metro số 1 ghi nhận mức tăng giá từ 35 – 70% tùy vị trí, cá biệt có dự án tăng gấp đôi trong giai đoạn 2015-2023.
Đáng chú ý, phần lớn mức tăng này xuất hiện ngay trong giai đoạn đầu phát triển, khi dư địa tăng trưởng còn lớn và hệ sinh thái metro chưa hoàn chỉnh. Điều đó cho thấy thị trường thường phản ứng mạnh trước kỳ vọng kết nối và khả năng hình thành các cực tăng trưởng mới.
Xu hướng này cũng tương đồng với các đô thị phát triển tại Singapore, Nhật Bản hay Hàn Quốc, nơi metro trở thành nền tảng cho mô hình TOD (Transit Oriented Development) – phát triển đô thị xoay quanh các đầu mối giao thông công cộng. Trong mô hình này, giá trị bất động sản không chỉ được xác định bởi vị trí địa lý mà còn bởi thời gian kết nối đến các trung tâm việc làm, thương mại và dịch vụ.
Theo JLL Việt Nam, các dự án nằm gần nhà ga metro có thể ghi nhận mức tăng giá trung bình khoảng 200 – 250 USD/m² mỗi năm sau khi tuyến vận hành, tương đương tốc độ tăng trưởng khoảng 8%/năm, cao hơn đáng kể so với mức tăng trung bình của thị trường. Nghiên cứu của Trường Đại học Văn Lang cũng cho thấy giá đất tại các khu vực gần ga metro cao hơn khoảng 12,4% so với những khu vực nằm xa tuyến.
Sự chênh lệch này đang tạo nên xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư từ các khu vực đã thiết lập mặt bằng giá cao sang những địa bàn được kỳ vọng hưởng lợi từ làn sóng hạ tầng tiếp theo.
Kỳ vọng từ kế hoạch nối dài Metro số 1
Trong các cuộc tiếp xúc cử tri gần đây, đại diện Đoàn Đại biểu Quốc hội TP.HCM cho biết thành phố đang tập trung phát triển hệ thống giao thông công cộng hiện đại, trong đó metro được xác định là trục giao thông xương sống của đô thị tương lai.
Theo kế hoạch, tuyến Metro số 1 dự kiến sẽ được kéo dài từ Suối Tiên đến nút giao Tân Vạn trong năm 2026, góp phần tăng cường kết nối giữa TP.HCM và khu vực Bình Dương cũ. Cùng với các cơ chế đặc thù đang được áp dụng để đẩy nhanh tiến độ đầu tư hạ tầng, mạng lưới metro được kỳ vọng sẽ từng bước hoàn thiện trong giai đoạn đến năm 2030.
Tại cửa ngõ phía Đông TP.HCM, khu vực giáp ranh TP.Thủ Đức và Dĩ An đang nổi lên như một điểm giao thoa của nhiều động lực phát triển, bao gồm metro, mô hình TOD và hệ thống hạ tầng liên vùng như Vành đai 3.
Trong bối cảnh đó, The Aspira thu hút sự quan tâm khi hiện diện trong lõi TOD quy mô 18,8ha, đồng thời kết nối trực tiếp với tuyến Metro số 1. Dự án tọa lạc trên đường Nguyễn Thị Minh Khai 2, phường Tân Đông Hiệp, nằm giữa hai ga Metro S12 và S13, thuận lợi kết nối đến TP.Thủ Đức, Đại học Quốc gia TP.HCM, Bến xe Miền Đông mới cùng các khu công nghiệp lớn như VSIP, Sóng Thần và Tân Đông Hiệp.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh phát triển đô thị hiện đại, giá trị bất động sản ngày càng gắn với khả năng trở thành điểm hội tụ của dòng cư dân, việc làm và các hoạt động kinh tế thay vì chỉ đơn thuần là yếu tố khoảng cách đến trung tâm.
Điểm đáng chú ý của The Aspira là dự án đang sở hữu mức giá từ 38,6 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với nhiều khu vực đã hình thành mặt bằng giá mới dọc hành lang metro. Đồng thời, dự án đã cất nóc và đang bước vào giai đoạn hoàn thiện, giúp gia tăng tính hiện hữu cho người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Bên cạnh yếu tố hạ tầng và vị trí, thị trường cũng ghi nhận xu hướng các chủ đầu tư đẩy mạnh chính sách hỗ trợ tài chính nhằm giảm áp lực dòng tiền cho khách hàng. Đây được xem là yếu tố hỗ trợ thanh khoản trong bối cảnh người mua ngày càng ưu tiên các sản phẩm có khả năng khai thác và sử dụng trong ngắn hạn.
Theo đại diện DKRA Vega – đơn vị triển khai kinh doanh và tiếp thị dự án, cơ hội của những khu vực như The Aspira không chỉ nằm ở câu chuyện giao dịch hiện tại mà còn ở khả năng đón đầu chu kỳ phát triển mới khi hệ thống metro, TOD và hạ tầng liên vùng tiếp tục được mở rộng.
Trong bất động sản, biên độ tăng trưởng lớn thường không nằm ở những khu vực đã hoàn tất quá trình định giá, mà xuất hiện tại các điểm đến đang bước vào chu kỳ phát triển mới. Đây cũng là lý do những đô thị vệ tinh kết nối trực tiếp với hệ thống metro đang trở thành tâm điểm quan tâm của thị trường.
Huyền My
Nguồn:vietnamnet.vn
