Người bán đất khai “không biết chữ”
Theo trình bày của bà P. (ngụ tỉnh Bình Dương cũ, nay là TPHCM), bà là chủ sử dụng thửa đất 130m2 tại Bình Dương (cũ) và đã được cấp giấy chứng nhận. Vào tháng 12/2022, bà ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên cho bà X. với giá thỏa thuận 2,2 tỷ đồng.
Hợp đồng được công chứng theo quy định, tuy nhiên giá chuyển nhượng ghi trên giấy tờ chỉ là 100 triệu đồng. Sau khi ký hợp đồng, bà P. giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà X. giữ.
Bà P. cho rằng do không biết chữ nên không nắm được nội dung chi tiết của hợp đồng khi ký. Sau khi về nhà và được người thân đọc lại, bà mới phát hiện sự chênh lệch rất lớn giữa giá thực tế và giá ghi trong hợp đồng.
Sau đó, bà P. liên hệ bà X. để yêu cầu giải thích. Bà X. cho rằng việc ghi giá thấp nhằm giảm nghĩa vụ thuế, còn thực tế vẫn sẽ thanh toán đủ 2,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi ký kết, bà X. không thanh toán thêm bất kỳ khoản tiền nào.
Từ đầu năm 2023, bà P. nhiều lần liên hệ yêu cầu thanh toán nhưng không thành. Bà X. bị cho là né tránh, thậm chí chặn liên lạc. Trong khi đó, bà X. lại tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.
Trước nguy cơ mất tài sản, bà P. đã gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bà X. không hợp tác, dẫn đến việc khởi kiện ra tòa.
Ban đầu, bà P. yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, khi vụ án được đưa ra xét xử, bà thay đổi yêu cầu khởi kiện, đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng và buộc bà X. thanh toán số tiền còn lại.
Trong quá trình giải quyết vụ án, bà P. qua đời vào tháng 10/2024; quyền và nghĩa vụ tố tụng được chuyển cho những người thừa kế.
Bên mua đã thanh toán 500 triệu đồng
Ở chiều ngược lại, bà X. cho rằng giao dịch chuyển nhượng thực chất có nguồn gốc từ thỏa thuận giữa bà và anh S. (con của bà P.). Theo đó, anh S. là người trực tiếp quản lý, sử dụng thực tế thửa đất và đã thỏa thuận chuyển nhượng với giá 2,2 tỷ đồng.
Do vướng thủ tục tách thửa, anh S. đã làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho bà P. để hoàn tất pháp lý trước khi chuyển nhượng cho bà X.
Bà X. cung cấp các chứng cứ cho thấy đã thanh toán tổng cộng 500 triệu đồng, chủ yếu cho anh S. trong thời gian anh còn sống (anh S. mất năm 2023). Ngoài ra, theo thỏa thuận trước đó, số tiền còn lại sẽ được thanh toán cho cháu T., người thừa kế của anh S, khi đủ 18 tuổi.
Tại phiên tòa sơ thẩm, bà X. đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng không chấp nhận thanh toán ngay số tiền còn lại cho phía gia đình bà P.
Hội đồng xét xử TAND TP Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (nay là TAND khu vực 17 – TPHCM) nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà P. và bà X. vào tháng 12/2022 đã được công chứng đúng quy định, đáp ứng điều kiện về hình thức theo quy định, nên là hợp đồng hợp pháp.
Về giá trị chuyển nhượng, cả hai bên đều thừa nhận mức giá thực tế là 2,2 tỷ đồng, trong đó đã thanh toán 500 triệu đồng. Do đó, số tiền còn lại là 1,7 tỷ đồng.
Tòa cũng xem xét bối cảnh giao dịch có liên quan đến anh S. và các thỏa thuận trước đó. Dù quyền sử dụng đất đứng tên bà P., nhưng thực tế giao dịch gắn với ý chí của anh S.
Trên cơ sở chứng cứ và các thỏa thuận đã được các bên xác lập trước đó, Tòa sơ thẩm xác định số tiền còn lại (1,7 tỷ đồng) sẽ được thanh toán cho cháu T. (người thừa kế của anh S.) thông qua người đại diện hợp pháp.
Từ những phân tích trên, Tòa sơ thẩm tuyên chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện, buộc bà X. tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Đồng thời, Toà buộc bà X. thanh toán 1,7 tỷ đồng còn lại và tiếp tục thực hiện các thủ tục sang tên theo quy định.
(Tham khảo Bản án số 37/2025/DS-ST ngày 8/4/2025 của TAND TP Tân Uyên, tỉnh Bình Dương, nay là TAND khu vực 17 – TPHCM)
