Ông Nguyễn Văn Thành (một môi giới bất động sản lâu năm) cho biết, ranh giới giữa món hời và cái bẫy đôi khi chỉ cách nhau vài bước kiểm tra pháp lý.
Ông Thành dẫn chứng, tại Hà Đông, một lô đất từng khiến nhiều người giật mình vì mức giá khó tin: diện tích gần 60m2, được quảng cáo ô tô đỗ cửa, giá chưa tới 100 triệu đồng/m2. So với mặt bằng chung trong khu vực, đây là con số quá hấp dẫn, đủ để kích hoạt tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội.
Đến khảo sát thực tế, người mua mới phát hiện ra những chi tiết ít được nhắc tới. Lô đất nằm sát khu mộ, xung quanh đã xây tường cao, nếu không chú ý rất khó nhìn thấy ngôi mộ này. Dù yếu tố phong thủy còn tùy quan điểm, thực tế thị trường cho thấy bất động sản nằm gần mộ thường rất kén khách, khó thanh khoản và dễ bị ép giá khi bán lại.
Đặc biệt, khi kiểm tra quy hoạch, phần lớn diện tích đất được xác định “ăn vào đường”. Người mua có thể đối mặt nguy cơ bị thu hồi một phần diện tích hoặc chỉ nhận mức đền bù thấp. Một quyết định vội vàng có thể biến khoản tiền tưởng hời thành bài học đắt giá.
Tương tự, tại một căn nhà khác ở Thanh Trì, nếu đi xem vào buổi tối, không ít người mua sẽ muốn chốt ngay vì ngôi nhà trông sáng sủa, mặt tiền rộng 5m, được giới thiệu có hai mặt thoáng và cách phố chưa đến 100m. Chủ nhà còn cho biết hiện đang cho thuê 25 triệu đồng/tháng. Thực tế, nếu đi ban ngày và quan sát kỹ sẽ thấy con ngõ chỉ rộng khoảng 2m, ô tô không thể vào. Nhà xây sát nhau, thiếu ánh sáng và thông gió.
Một ví dụ khác là căn nhà phố tại Thanh Xuân được rao bán với lời giới thiệu “sổ đỏ chính chủ, ở ngay, giá mềm do chủ cần tiền gấp”. Vị trí gần trục đường lớn, diện tích vuông vắn, giá thấp hơn mặt bằng chung khoảng 10%.
Khi kiểm tra kỹ hồ sơ, ngôi nhà thuộc diện đồng sở hữu của nhiều người trong gia đình, chưa tách sổ riêng. Thủ tục chuyển nhượng vì thế trở nên phức tạp, tiềm ẩn tranh chấp pháp lý. Nếu người mua không rà soát kỹ, rủi ro kiện tụng hoặc không thể sang tên hoàn toàn có thể xảy ra.
Với những bất động sản “trông có vẻ hời” như vậy, mức giá chào bán đôi khi không còn hấp dẫn như cảm giác ban đầu, thậm chí cao hơn giá trị thực tế của khu vực. Nếu giao dịch diễn ra chỉ vì cảm xúc, người mua rất dễ mắc kẹt với tài sản khó thanh khoản.
Theo ông Thành, bất động sản luôn tồn tại cơ hội nhưng cũng đầy rẫy “cú lừa” đến từ tâm lý ham rẻ và nỗi sợ bỏ lỡ. Một mức giá thấp bất thường thường đi kèm lý do phía sau. Việc kiểm tra quy hoạch chi tiết, khảo sát thực địa vào nhiều thời điểm trong ngày và đánh giá khách quan môi trường xung quanh không phải thủ tục rườm rà, mà là cần thiết bảo vệ túi tiền.
Trong một giao dịch trị giá hàng tỷ đồng, vài giờ thẩm định kỹ lưỡng có thể quyết định việc sinh lời hay phải trả giá. Giữ cái đầu lạnh, thay vì chạy theo cảm xúc, vẫn là nguyên tắc an toàn nhất trên hành trình tìm kiếm nơi an cư hoặc một khoản đầu tư bền vững.
Ông Thành khuyến nghị người mua tuyệt đối không quyết định dựa trên cảm xúc hay áp lực sợ mất cơ hội. Với đất nền, việc kiểm tra quy hoạch chi tiết 1/500 tại cơ quan chức năng là bước bắt buộc. Người mua không nên chỉ nghe môi giới nói “đất không dính quy hoạch” nếu không có văn bản xác nhận rõ ràng. Ngoài ra, cần khảo sát thực địa kỹ lưỡng, quan sát xung quanh khu đất, hạ tầng, dân cư và khả năng kết nối giao thông.
Đối với nhà trong ngõ, người mua nên đi xem ít nhất hai lần vào các khung giờ khác nhau để đánh giá trung thực không gian và môi trường sống. Cần đo thực tế chiều rộng ngõ, kiểm tra khả năng quay đầu, hệ thống điện nước và thoát nước. Những chi tiết này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản khi cần bán lại.
Với chung cư hoặc dự án hình thành trong tương lai, người mua cần đặc biệt chú ý pháp lý dự án, giấy phép xây dựng, bảo lãnh ngân hàng và tiến độ thực tế. Mức giá thấp hơn thị trường có thể hấp dẫn, nhưng rủi ro chậm bàn giao hoặc tranh chấp pháp lý dễ khiến khoản đầu tư trở thành gánh nặng dài hạn.
Sự cẩn trọng, kiểm chứng thông tin đa chiều và tham khảo ý kiến chuyên gia là lớp bảo vệ cần thiết để tránh những cú trượt dài chỉ vì hai chữ “ham rẻ”.
Giá chuyển nhượng thửa đất là 1 tỷ đồng nhưng hai bên thỏa thuận chỉ ghi vào hợp đồng 450 triệu đồng để né thuế. Khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng dù có công chứng vẫn bị tuyên vô hiệu.
Tại phố Hàng Mã, nơi kinh doanh sầm uất bậc nhất khu phố cổ, giá đất và mặt bằng tiếp tục tăng mạnh. Nhiều căn nhà 5-6 tầng chạm ngưỡng 1,2 tỷ đồng/m2, còn ki-ốt vài chục mét vuông vẫn được thuê kín.
Phố Chùa Bộc, trung tâm thời trang sầm uất của Hà Nội, hiện có giá nhà cao ngất ngưởng lên tới hơn 1,2 tỷ đồng/m2.
