Chính sách cần thận trọng
Bộ Xây dựng đề xuất áp dụng hạn mức cho vay tối đa 50% cho nhà ở thứ hai và 30% cho nhà ở thứ ba tại dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản thu hút nhiều ý kiến đóng góp.
Chia sẻ với PV VietNamNet, ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch HĐQT SGO Group, cho rằng, đề xuất trên nếu được thông qua sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường. Ông lý giải, thị trường bất động sản vận hành dựa trên hai nguồn cầu chính: mua để ở và mua để đầu tư cho thuê hoặc tích trữ tài sản. Việc siết tín dụng mua nhà ảnh hưởng trực tiếp tới nhóm khách mua để đầu tư.
“Người vay còn có thể gặp khó khi xác nhận tình trạng sở hữu (nhà thứ nhất, thứ hai)… Trước đây, việc xác minh điều kiện mua nhà ở xã hội từng phát sinh nhiều vướng mắc”, ông Giang dẫn chứng.
Ông đề xuất, để giảm giá bất động sản cần một chiến lược tổng thể, dài hạn với nhiều giải pháp đồng bộ. Trọng tâm là phát triển phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực của người dân, còn phân khúc phục vụ mục đích đầu tư nên vận hành theo quy luật thị trường.
“Hạn chế cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba nếu áp dụng có thể gây tác động đột ngột. Chưa biết giá nhà có giảm hay không, nhưng chắc chắn dòng tiền đầu tư bất động sản sẽ bị cắt giảm, có thể khiến thị trường gặp khó khăn”, ông Giang bày tỏ lo ngại.
Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi), nhấn mạnh, bất kỳ chính sách nào tác động trực tiếp đến thị trường nhà ở, nơi liên quan đến hàng triệu người dân và doanh nghiệp đều cần thận trọng, lắng nghe và thử nghiệm từng bước.
“Nếu triển khai đồng loạt, không loại trừ khả năng xuất hiện những tác động ngoài mong muốn như thanh khoản suy giảm, tâm lý người mua dao động, thậm chí ảnh hưởng đến mục tiêu an cư của người dân có nhu cầu thật”, ông Huy nói.
Để đảm bảo tính khả thi và công bằng, ông đề nghị các chính sách tác động trực tiếp đến thị trường nhà ở nên tổ chức lấy ý kiến rộng rãi từ người dân, đặc biệt là nhóm mua nhà để ở thật, nâng cấp chỗ ở hoặc mua cho con cái – những đối tượng dễ bị ảnh hưởng bởi giới hạn tín dụng.
Đồng thời, tham vấn ý kiến các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp bất động sản và chuyên gia kinh tế để có cái nhìn tổng thể về tác động cung – cầu, tài chính và đầu tư xã hội.
“Có thể triển khai thí điểm ở quy mô nhỏ, ưu tiên tại những khu vực thị trường đang có dấu hiệu đầu cơ, tăng giá bất thường. Sau đó, có báo cáo đánh giá tác động toàn diện trước khi mở rộng ra toàn quốc. Với đề xuất hạn chế cho vay mua nhà thứ hai trở lên, điều quan trọng không phải là siết nhanh, mà là siết đúng – có lộ trình, có đánh giá, có đồng thuận xã hội”, ông nhấn mạnh.
Giải quyết bài toán gốc rễ của giá nhà
Ông Nguyễn Quang Huy đánh giá, dù kiểm soát tín dụng là một biện pháp quan trọng, nhưng gốc rễ của bài toán giá nhà vẫn nằm ở sự mất cân đối giữa cung và cầu.
Để thị trường phát triển bền vững, theo ông, cần tập trung vào ba trụ cột chính. Đó là tăng mạnh nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp, hướng đến đại đa số người dân có nhu cầu ở thực; đẩy nhanh phát triển các khu đô thị vệ tinh, đồng thời đầu tư hạ tầng giao thông kết nối tốt với trung tâm; cải cách thủ tục, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí và có điều kiện đưa ra sản phẩm với mức giá hợp lý.
Theo ông Huy, những giải pháp này nếu được triển khai song song sẽ giảm áp lực cầu ảo, giúp thị trường tự điều tiết theo quy luật cung – cầu thực chất, thay vì chỉ dựa vào các biện pháp hành chính ngắn hạn.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SBLaw, cho rằng đề xuất hạn chế cho vay cho nhà thứ hai, thứ ba chưa phù hợp với Luật Các tổ chức tín dụng và các quy định hiện hành. Theo ông Hà, các tổ chức tín dụng có quyền cung cấp vốn, tín dụng cho các dự án khi đáp ứng điều kiện và có tài sản bảo đảm.
“Muốn hạn chế đầu cơ, công cụ thuế là biện pháp hữu hiệu hơn. Có thể áp dụng mức thuế cao hơn đối với người sở hữu nhà thứ hai, thứ ba, thay vì dùng biện pháp tín dụng”, luật sư Hà nêu quan điểm.
Ông cũng chỉ rõ, nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng cao là do nguồn cung hạn chế. Tại các thành phố lớn, phân khúc nhà ở xã hội và nhà thương mại giá hợp lý rất khan hiếm. Nhiều dự án vướng mắc về pháp lý cần sớm được tháo gỡ để có thể triển khai, bổ sung nguồn cung cho thị trường.
“Giá đất trong các dự án hiện quá cao, khiến chi phí đầu vào đội lên. Trong khi đó, không ít dự án vẫn ‘đắp chiếu’ nhiều năm dù không vướng pháp lý. Với những trường hợp này, Nhà nước nên xem xét thu hồi nếu chủ đầu tư không triển khai đúng tiến độ để giao cho đơn vị có năng lực thực hiện,” ông Hà đề xuất.
Ngoài ra, đẩy nhanh tiến độ nhà ở xã hội, hướng tới mục tiêu 1 triệu căn nhà; đồng thời xây dựng đề án phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, tháo gỡ ách tắc pháp lý để tăng nguồn cung. Khi nguồn cung được cải thiện sẽ góp phần bình ổn giá.
