Người dân bỏ cuộc vì tiền sử dụng đất
Giữa năm 2025, câu chuyện người dân bật khóc khi chuyển đổi 300m2 đất vườn nằm cạnh khu nghĩa trang sang đất ở phải nộp tiền sử dụng đất gần 4,5 tỷ đồng được phản ánh trên Báo VietNamNet đã gây sự chú ý của dư luận.
Đó là trường hợp vợ chồng ông Trần Duy Đồng (SN 1965) và bà Nguyễn Thị Hồng (SN 1970), trú tại khối Đức Thịnh, phường Hưng Lộc, TP Vinh (nay là phường Vinh Lộc, tỉnh Nghệ An), muốn chuyển nhượng, chia mảnh đất (sử dụng từ trước năm 1993) thành 3 phần cho 3 con.
Thế nhưng, khi nhận giấy thông báo phải nộp gần 4,5 tỷ đồng, tương đương 15 triệu đồng/m2 theo bảng giá đất mới, gia đình vô cùng hoang mang vì làm cả đời cũng không có đủ số tiền đó.
Hay trường hợp của ông Đ.C.P ở xã Minh Quang, huyện Ba Vì (nay là xã Ba Vì, Hà Nội) khi xin chuyển mục đích sử dụng hơn 210m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở.
Theo quy định tại Nghị định 103, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng được tính bằng giá đất ở trừ giá đất trồng cây lâu năm trong cùng bảng giá đất. Với cách tính này, ông Đ.C.P phải nộp hơn 911 triệu đồng tiền sử dụng đất, chưa kể lệ phí trước bạ.
Với người dân ở nông thôn, số tiền này quá lớn, ông Đ.C.P không đủ khả năng để đóng. Do đó, dù đã ra quyết định cho phép ông Đ.C.P chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng UBND huyện Ba Vì (nay là UBND xã Ba Vì) phải thu hồi và hủy quyết định này.
Trong phiên thảo luận tại Quốc hội về dự thảo nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai vừa qua, nhiều đại biểu đã nêu một số bất cập trong cách thu tiền sử dụng đất khi người dân chuyển mục đích sang đất ở.
Đó là việc thu 100% chênh lệch theo bảng giá đất nhân diện tích, không phân biệt trong hay ngoài hạn mức. Điều này khiến nhiều hộ có đất ông cha để lại cũng rơi vào cảnh phải nộp số tiền vượt quá khả năng, thậm chí ví như “mua lại đất của chính mình”.
Gỡ khó cho dân
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, tiền chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở là chênh lệch giá đất ở với giá đất nông nghiệp. Như vậy, người dân sẽ phải nộp toàn bộ, 100% chênh lệch này.
Trước thực tế bất cập, Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai đã được Quốc hội thông qua sáng 11/12 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.
Trong đó, tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết, không phải mọi trường hợp chuyển mục đích đều được giảm tiền sử dụng đất. Việc giảm chỉ áp dụng với trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Cách tính tiền sử dụng đất được chia theo hạn mức giao đất ở tại địa phương. Trong phạm vi hạn mức, người sử dụng đất chỉ phải nộp 30% tiền sử dụng đất; phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức áp dụng mức 50%; còn diện tích vượt quá một lần hạn mức thì áp dụng mức 100%.
Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân, tính trên một thửa đất.
Chẳng hạn, tại một địa phương có hạn mức giao đất ở là 100m2, nếu hộ gia đình chuyển mục đích 200m2 đất vườn sang đất ở thì 100m2 đầu tiên áp dụng tính tiền sử dụng đất theo mức 30%, còn 100m2 tiếp theo áp dụng mức 50%.
Điều này cho thấy, nghị quyết đã tháo gỡ những khúc mắc lớn của người dân trong chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, nhất là khi bảng giá đất mới tăng cao tại nhiều địa phương.
Hiện Bộ Tài chính đang xây dựng dự thảo nghị định quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 254 trên.
Trong đó, Bộ đề nghị các địa phương cho ý kiến về các quy định nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở, bao gồm mức thu và nguyên tắc áp dụng mức thu tiền sử dụng đất; cách xác định hạn mức giao đất ở để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất; quy định xử lý chuyển tiếp đối với các trường hợp đã được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong giai đoạn từ ngày 1/8/2024 đến trước khi Nghị quyết số 254 có hiệu lực.
