Một công dân tại TPHCM sở hữu 554,6m2 đất nông nghiệp được Nhà nước giao mà không thu tiền sử dụng đất. Hiện nay, diện tích này đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất thương mại, dịch vụ, theo hình thức thuê đất và trả tiền một lần cho cả thời hạn 50 năm.
Cơ quan thuế tính tiền thuê đất phải nộp bằng công thức: (Đơn giá đất thương mại dịch vụ x Hệ số điều chỉnh 3,1) x Diện tích chuyển mục đích sử dụng.
Công dân thắc mắc, khi tính tiền thuê đất, liệu có được trừ đi giá trị quyền sử dụng đất của phần diện tích đất nông nghiệp ban đầu hay không?
Nếu được thì có được nhân (x) với 3,1 lần hệ số điều chỉnh không?
Đất thương mại, dịch vụ có được áp dụng hạn mức như đất ở (ví dụ 200m2 trong hạn mức hưởng hệ số điều chỉnh thấp hơn) hay không?
Trả lời vấn đề này, Thuế TPHCM cho biết, căn cứ quyết định ban hành ngày 23/9/2024 của UBND Quận 12 về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (đất thương mại dịch vụ), diện tích 554,6m2 là đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng được Nhà nước giao đất (cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) không thu tiền sử dụng đất.
Hình thức sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất là thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Thời hạn thuê đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày ký quyết định (23/9/2024).
Ngày 16/1/2025, Chi cục Thuế khu vực Quận 12 đã phát hành công văn trả lời, xử lý hồ sơ theo nội dung phản ánh, kiến nghị của công dân.
Tại điểm a khoản 1 Điều 34 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nêu rõ: Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính theo quy định tại Điều 30 Nghị định này.
Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 30 Nghị định số 103 thì tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng (=) Diện tích tính tiền thuê đất (quy định tại Điều 24) nhân (x) Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (quy định tại khoản 2 Điều 26, điểm b khoản 2 Điều 27, khoản 1, khoản 2 Điều 28 nghị định này).
Khoản 3 Điều 2 Quyết định số 56/2023/QĐ-UBND ngày 21/12/2023 của UBND TPHCM quy định, hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng tùy theo khu vực, Khu vực 3 (Quận 12) áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất 3,1 lần (ba phẩy một).
“Do đó, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất với hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê (50 năm) của công dân không thuộc trường hợp được trừ giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp trước khi chuyển mục đích”, cơ quan thuế cho biết.
Theo Luật Đất đai 2024, căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở khi cấp sổ đỏ.
Luật Đất đai 2024 quy định có 6 loại tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).
Công dân cho rằng pháp luật hiện hành chưa có cơ chế xử lý triệt để đối với những trường hợp sử dụng đất sai mục đích nhưng lại phù hợp với quy hoạch, phát sinh sau ngày 1/7/2014.
