Áp dụng bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 sẽ hết hiệu lực vào ngày 31/12/2025. Từ ngày 1/1/2026, các địa phương chính thức áp dụng bảng giá đất mới.
Theo đó, từ ngày 1/1/2026, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố, áp dụng. Hàng năm, UBND cấp tỉnh tiếp tục trình HĐND cùng cấp quyết định việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.
Trường hợp cần thiết, bảng giá đất cũng có thể được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung ngay trong năm trên cơ sở quyết định của HĐND cấp tỉnh.
Theo quy định mới, bảng giá đất không còn được ban hành theo chu kỳ cố định 5 năm như trước, mà được xây dựng và cập nhật hằng năm.
Điểm thay đổi quan trọng là bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất sẽ được xây dựng đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị và thửa đất chuẩn.
Theo các chuyên gia bất động sản, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ từng bước xóa bỏ cơ chế “hai giá” giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường kéo dài nhiều năm nay, qua đó tăng tính minh bạch cho thị trường, tăng thu ngân sách và thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng.
Thêm 3 trường hợp Nhà nước được thu hồi đất
Quốc hội đồng ý bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong 3 trường hợp, áp dụng từ ngày 1/1/2026.
Thứ nhất là thực hiện dự án trong khu thương mại tự do và dự án trong trung tâm tài chính quốc tế.
Thứ hai, đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn, nếu đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.
Thứ ba là trường hợp tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo hợp đồng xây dựng – chuyển giao (hợp đồng BT), hoặc tạo quỹ đất để cho thuê tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với tổ chức đang sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Chuyển đất vườn sang đất ở chỉ nộp 30%
Theo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, từ ngày 1/1, đối với đất vườn, ao và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (cùng một số trường hợp tương tự), tiền sử dụng đất được tính theo như sau: Người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; nộp 50% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức giao đất ở; nộp 100% phần chênh lệch đối với diện tích vượt quá hai lần hạn mức giao đất ở.
Ưu đãi này chỉ áp dụng một lần đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân, tính trên một thửa đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được chuyển mục đích sử dụng đất từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (1/8/2024) đến trước ngày áp dụng quy định mới (1/1/2026) thì được áp dụng hồi tố.
Theo đó, nếu người dân chưa nộp tiền sử dụng đất thì được tính lại tiền sử dụng đất theo mức ưu đãi 30% hoặc 50%. Trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất ở mức 100% phần chênh lệch theo Luật Đất đai 2024 thì sẽ được tính lại và Nhà nước hoàn trả phần chênh lệch đã nộp thừa.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh đánh giá đây là bước điều chỉnh hợp lý và cần thiết trong bối cảnh bảng giá đất mới tăng cao tại nhiều địa phương, khiến tiền sử dụng đất trở thành gánh nặng đối với người dân.
Theo luật sư Đỉnh, quy định chuyển tiếp mang tính nhân văn khi cho phép áp dụng hồi tố theo hướng có lợi, đảm bảo công bằng giữa những người đã nộp và chưa nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
Đất nông nghiệp được miễn thuế thêm 5 năm
Theo Nghị quyết kéo dài thời gian miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp, từ ngày 1/1, hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp tiếp tục được miễn thuế đến hết năm 2030, tức kéo dài thêm 5 năm, nhằm bảo đảm an ninh lương thực và nâng cao khả năng cạnh tranh của ngành nông nghiệp.
Riêng trường hợp Nhà nước giao đất nhưng tổ chức, cá nhân không trực tiếp sử dụng diện tích này để sản xuất nông nghiệp mà cho đơn vị khác thuê lại thì vẫn phải nộp 100% số thuế sử dụng đất nông nghiệp trong thời gian chưa bị Nhà nước thu hồi đất.
Theo Bộ Xây dựng, giá nhà đất, giá bất động sản tăng cao trong thời gian qua do nhiều nguyên nhân trong đó có nguyên nhân do giới đầu cơ, môi giới đẩy giá, tạo thị trường ảo.
Một lô đất được bán đấu giá và đã cấp sổ đỏ, song hồ sơ cho thấy khu đất chưa hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng và chưa có quyết định giao đất khiến người dân lo ngại về tính pháp lý của sổ đỏ và quyền lợi khi nhận chuyển nhượng.
Bất động sản tuần qua nổi bật với tin tức về dự án đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam; Tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp, được cấp số nhà từ 2017: Có được cấp sổ đỏ?; Từ năm 2026, chuyển đất vườn, ao sang đất ở: Người dân nộp ít tiền hơn.
