Bất động sản Mỹ đang đi xuống
Trong thời kỳ COVID-19 (2020 – 2022), giá nhà ở nhiều quốc gia trên thế giới như Mỹ, Canada, Úc hay New Zealand có xu hướng tăng rất mạnh, một phần là do lãi suất siêu thấp nhằm hỗ trợ nền kinh tế, khiến chi phí vay mua nhà rẻ kỷ lục.
Đơn cử, tại Mỹ, báo cáo của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) và Chỉ số giá nhà Case – Shiller, trong giai đoạn 2020 – 2022, giá nhà tại Mỹ đã tăng vọt hơn 45%, vượt xa mức trung bình lịch sử (khoảng 5 – 6%/năm), đây cũng là một trong những mức tăng mạnh nhất trong lịch sử bất động sản của quốc gia này.
Thế nhưng, sau đại dịch, thị trường bất động sản đã “đổi chiều”. Tại Mỹ, từ cuối 2022 đến 2024, tốc độ tăng của nhà ở có xu hướng chững lại, thậm chí giảm tại nhiều bang như California, Washington, Texas, do lãi suất vay thế chấp tăng từ 3% lên hơn 7%, khiến chi phí sở hữu tăng gấp đôi.
Theo dữ liệu từ Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ (BLS) và chỉ số Case-Shiller công bố vào năm 2024, giá nhà tại nhiều bang lớn như California, Washington, Texas đã giảm từ 5–10% so với đỉnh năm 2022. Nhiều đô thị như San Francisco, Seattle và Austin ghi nhận mức giảm sâu hơn, do chi phí vay cao khiến lượng giao dịch lao dốc.
Báo cáo tháng 7/2025 của S&P Dow Jones Indices cho thấy giá nhà tại Mỹ gần như đi ngang, phản ánh rõ xu hướng hạ nhiệt của thị trường sau thời kỳ bùng nổ.
Chỉ số giá nhà toàn quốc chỉ tăng 1,7% so với cùng kỳ năm trước, thấp hơn mức 1,9% của tháng 6 và giảm mạnh so với mức tăng hai chữ số trong giai đoạn đại dịch. Đây là mức tăng yếu nhất trong gần một thập kỷ.
Bức tranh thị trường cũng có sự đảo chiều mạnh giữa các vùng. Các thành phố từng “nóng bỏng tay” như Tampa (giảm 2,8%), Phoenix (giảm 0,9%), Miami (giảm 1,3%), hay San Francisco (giảm 1,9%) đều ghi nhận giá giảm, trong khi các khu vực có nền kinh tế ổn định hơn như Chicago hay Cleveland chỉ tăng rất nhẹ.
Dòng vốn Việt kiều tìm về Việt Nam tăng gấp đôi
Ông Tín Nguyễn, một nhà đầu tư bất động sản toàn cầu chia sẻ: Trước đây, đầu tư nhà cho thuê tại Mỹ có thể sinh lời 5–6%/năm, còn đầu tư mua – bán đạt 15–20%. Hiện nay, mức này chỉ còn khoảng một phần ba do lãi suất cao và nhu cầu yếu.
Theo ông, dòng vốn đang dịch chuyển về các thị trường mới nổi tại châu Á như Việt Nam, Philippines, Indonesia – những nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng.
Thực tế cho thấy, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản Việt Nam đang tăng mạnh, cho thấy sự phục hồi và hấp dẫn của thị trường này đối với nhà đầu tư quốc tế. Theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Tài chính, trong 6 tháng đầu năm 2025, dòng vốn FDI đổ vào ngành này đã đạt mức 5,1 tỷ USD, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.
Song song với dòng vốn FDI, Việt kiều ngày càng quan tâm tới thị trường nhà ở trong nước. Ước tính có khoảng 25% lượng kiều hối về Việt Nam đã được rót vào thị trường bất động sản. Ví dụ, năm 2024, lượng kiều hối đạt khoảng 16 tỷ USD, thì khoảng 4 tỷ USD “đổ” vào bất động sản.
Ông Đỗ Anh Việt, một môi giới bất động sản tại TP.HCM, nhận xét rằng nhóm Việt kiều đang tham gia ngày càng rõ nét vào thị trường, qua đó góp phần gia tăng nhu cầu đối với các dự án có tiêu chuẩn sống cao tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng.
Theo ông Việt, khu trung tâm TP.HCM hiện sở hữu nhiều dự án giá bán cao nhưng gặp hạn chế về không gian và tiện ích do quỹ đất khan hiếm, trong khi những khu vực mới như Thủ Thiêm lại có lợi thế về quy hoạch bài bản, mật độ thấp và không gian sống thoáng mở. Đây là những yếu tố phù hợp hơn với yêu cầu của nhóm khách hàng Việt kiều.
Ông cho biết thêm, các dự án đáp ứng trọn vẹn các tiêu chí về quy hoạch, tiện ích và chất lượng xây dựng thường có tỷ lệ hấp thụ tốt và giữ giá ổn định trên thị trường thứ cấp. Chẳng hạn, The Privé – một dự án cao cấp do Tập đoàn Đất Xanh phát triển tại Thủ Thiêm đang thu hút sự quan tâm nhất định từ nhóm khách hàng này.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản cho biết: Lượng kiều hối “chảy” vào bất động sản luôn duy trì ổn định và tăng dần, quý sau cao hơn quý trước.
Phân tích về vấn đề này, bà Miền cho biết có nhiều yếu tố khiến kiều hối liên tục đổ vào thị trường bất động sản.
Trước hết, việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam hiện nay đã trở nên rõ ràng và cởi mở hơn nhờ các quy định mới. Theo luật, người Việt Nam ở nước ngoài (Việt kiều) được đảm bảo quyền sở hữu và giao dịch tương tự như công dân trong nước, giúp họ an tâm hơn khi đầu tư trực tiếp vào bất động sản Việt Nam.
Bên cạnh đó, trong bối cảnh nhiều nền kinh tế lớn trên thế giới đang đối mặt với suy giảm, Việt Nam vẫn duy trì được tốc độ tăng trưởng ổn định, thể hiện khả năng phục hồi đáng kể. “Điều này khiến Việt kiều tin tưởng hơn vào tính bền vững và tiềm năng sinh lời dài hạn của thị trường trong nước”, bà Miền nói.
Cuối cùng, môi trường chính trị ổn định tiếp tục là một yếu tố quan trọng. Dù thế giới liên tục chứng kiến những biến động và xung đột, Việt Nam vẫn được đánh giá là quốc gia có mức độ ổn định cao, tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động đầu tư, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản vốn cần niềm tin và tầm nhìn dài hạn.
Ngoài ra, nhiều Việt kiều còn tìm đến bất động sản Việt Nam để đa dạng hóa đầu tư vào thị trường mới nổi, tìm kiếm lợi nhuận cao hơn, hoặc đơn giản là vì tình cảm quê hương, mong muốn “lá rụng về cội”, có một chốn trở về sau nhiều năm xa xứ.
Theo bà, đối với nhóm Việt kiều ở các quốc gia phát triển như Mỹ, châu Âu hay Canada khi “hồi hương” thường rót vốn vào phân khúc cao cấp, vừa để ở, vừa để đầu tư cho thuê dài hạn.
