Lo khoảng cách giàu – nghèo ngày càng nới rộng
Trong báo cáo mới phát hành, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, quá trình phát triển của thị trường bất động sản đang bộc lộ nhiều dấu hiệu thiếu bền vững, đặc biệt là sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả thực tế của người dân.
Theo VARS, 3 năm trở lại đây, nguồn cung nhà ở tung ra thị trường tăng đáng kể, nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp, có giá trị lớn, hướng đến nhóm khách hàng đầu tư hoặc đầu cơ, thay vì phục vụ nhu cầu ở thực.
Ngay cả tại các khu vực vùng ven, nơi từng được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm vừa túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn nhiều so với thu nhập bình quân của người dân, chỉ thấp hơn đôi chút so với khu vực trung tâm.
Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Sự lệch pha này không chỉ đẩy mặt bằng giá nhà lên cao, mà còn tiềm ẩn nguy cơ hình thành bong bóng giá.
Theo VARS, giả định giá nhà và thu nhập giữ nguyên, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân đang giảm mạnh. Khảo sát tại các thành phố lớn, các dự án tầm trung hiện phổ biến với mức giá khoảng 5 tỷ đồng với căn hộ 2 phòng ngủ. Tính toán cho thấy, ngay cả với những người có thu nhập khá ở đô thị – khoảng 50 triệu đồng/tháng, nếu dành toàn bộ thu nhập để tích lũy, họ cũng phải mất tới 8 năm mới mua được.
Nếu áp dụng nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian cần thiết kéo dài khoảng 25 năm.
Ở nhóm thu nhập thấp, tình hình còn đáng lo hơn. Nhà ở xã hội, vốn được thiết kế để hỗ trợ người thu nhập thấp, giờ cũng không còn “rẻ”.
Với giá bán khoảng 1,5 tỷ đồng cho căn hộ 60m2, ngay cả gia đình có tổng thu nhập “chạm trần” theo tiêu chí xét duyệt, tức 40 triệu đồng/tháng, cũng phải tiết kiệm khoảng 10 năm mới đủ tiền. Nếu phải vay thêm, thời gian tích lũy sẽ còn kéo dài hơn.
Giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập khiến cơ hội sở hữu nhà của đại bộ phận người dân ngày càng xa vời. Trong khi đó, những người đã có tài sản từ trước tiếp tục hưởng lợi từ việc giá bất động sản tăng. Nhóm có lợi thế tài chính tiếp tục nắm giữ nhiều bất động sản như một kênh tích lũy, đầu tư, qua đó “giàu lên” nhờ sự gia tăng giá trị đất đai.
Ngược lại, nhóm chưa sở hữu nhà phải chấp nhận thuê dài hạn, dù nỗ lực tăng thu nhập. Cảm giác “nghèo đi” xuất hiện ngay cả khi nền kinh tế tăng trưởng, bởi chi phí nhà ở tăng nhanh hơn thu nhập.
“Nếu không có các giải pháp kịp thời, khoảng cách giàu – nghèo không chỉ nới rộng mà còn có nguy cơ bị ‘đóng cứng’ qua nhiều thế hệ, trở thành thách thức lớn đối với mục tiêu an sinh xã hội, chiến lược đô thị hóa và tăng trưởng bền vững quốc gia”, VARS nhìn nhận.
‘Phanh’ đà tăng, khơi thông nguồn cung giá phù hợp
Để thị trường bất động sản tăng trưởng bền vững và không trở thành rủi ro cho chính nền kinh tế, VARS đề xuất một loạt giải pháp mang tính hệ thống để “phanh lại” đà tăng trưởng nóng của giá nhà.
Trong đó, giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều tiết theo cán cân cung – cầu thực.
Hiệp hội đề xuất cần sớm xây dựng bộ tiêu chí, chỉ số cảnh báo sớm về diễn biến thị trường bất động sản. Hệ thống này giúp cơ quan quản lý kịp thời phát hiện các dấu hiệu “lệch chuẩn” như đầu cơ, tăng giá bất thường, mất cân đối cung – cầu hay suy giảm thanh khoản, từ đó có giải pháp điều chỉnh trước khi rủi ro lan rộng.
Bên cạnh đó, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu thống nhất về đất đai, nhà ở và giao dịch bất động sản trên phạm vi toàn quốc là yêu cầu cấp bách, giúp quản lý hiệu quả, hạn chế thao túng giá, đầu cơ và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân lẫn doanh nghiệp.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM, giá chung cư vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao. Trong quý III/2025, các dự án mới mở bán có giá trung bình 78 triệu đồng/m2, hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.
Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh, trung bình đạt 95 triệu đồng/m2; hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2.
Không chỉ Hà Nội, TPHCM cũng ghi nhận làn sóng tăng giá tương tự. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, nhiều dự án trung tâm ghi nhận mức 120-150 triệu đồng/m2.
Trước tình hình trên, Bộ Xây dựng cho biết, Bộ đang nghiên cứu đề xuất cơ chế, chính sách để kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.
Theo Bộ Xây dựng, trong quý III/2025, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng mạnh với mức giá trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, trong đó hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2.
Chung cư ở Hà Nội bước vào cuộc đua về giá. Một số chung cư cao cấp, hạng sang được chào bán với giá lên tới 150-300 triệu đồng/m2, ngang ngửa hoặc hơn giá nhà liền kề, biệt thự.
Theo Bộ Xây dựng, giá bất động sản tăng nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực, còn cao so với thu nhập bình quân của số đông người dân. Còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm gia tăng mặt bằng giá bất động sản, gây mất cân đối cung – cầu.
