Giá bán trung bình hơn 200 triệu đồng/m2
Mang theo kỳ vọng tìm một căn nhà vừa có thể đầu tư, vừa phục vụ nhu cầu ở lâu dài tại TPHCM, anh T. – nhà đầu tư đến từ Hà Nội – đã dành nhiều tuần khảo sát tại khu vực sát trung tâm và vùng ven. Tuy nhiên, kết quả nhận được lại không như mong đợi.
Theo anh, mức giá nhà liền thổ TPHCM hiện nay vẫn neo ở ngưỡng cao, trong khi những sản phẩm “vừa túi tiền” gần như vắng bóng. “Tôi có sẵn một phần vốn, nhưng vẫn phải tính đến phương án vay ngân hàng. Vấn đề là lãi suất hiện chưa thực sự ổn định, nếu tăng trở lại thì áp lực tài chính sẽ rất lớn”, anh T. chia sẻ.
Không riêng anh T., nhiều người có nhu cầu mua ở thực lẫn nhà đầu tư cũng đang trong tâm lý dè dặt tương tự. Dù nhu cầu sở hữu nhà tại TPHCM vẫn cao, nhưng giá bán cao cùng nỗi lo chi phí vay vốn gia tăng đang khiến không ít người tạm thời đứng ngoài thị trường, chờ đợi tín hiệu rõ ràng hơn.
Báo cáo quý I/2026 của Avison Young Việt Nam cho thấy, thị trường nhà thấp tầng tại siêu đô thị TPHCM mở rộng (gồm cả Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu) có sự phân hóa rõ nét về quy mô, nguồn cung và định vị sản phẩm.
Dù tổng lượng sản phẩm trên thị trường tập trung vào “siêu dự án” Khu đô thị lấn biển Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, khu vực lõi trung tâm và vành đai nội thành vẫn có một số dự án chất lượng như khu villa vườn Sola tại Khu đô thị The Global City hay Essenia Parkway của Phú Long.
Theo Avison Young Việt Nam, giá bán sơ cấp của loại hình nhà thấp tầng tại TPHCM đang có sự phân hóa và điều chỉnh đáng chú ý. So với cuối năm ngoái, giai đoạn đầu năm nay, mặt bằng giá đi ngang nhưng bắt đầu có xu hướng tăng dần. Hiện tại, mức giá sơ cấp trung bình đạt hơn 200 triệu đồng/m2.
“Mức trung bình này thực tế đã giảm so với quý trước. Nguyên nhân cốt lõi là do rổ hàng nguồn cung mới đổ dồn vào khu vực Cần Giờ, nơi có mặt bằng giá thấp hơn đáng kể so với khu lõi trung tâm”, đại diện Avison Young Việt Nam lý giải.
Có dự án giảm giá sâu đến 28%
Về nguồn cung, chuyên gia Avison Young Việt Nam cho rằng trong giai đoạn này, nguồn cung nhà thấp tầng của thị trường TPHCM vẫn phụ thuộc vào các chủ đầu tư tên tuổi và có tiềm lực tài chính mạnh như Sun Group, Vinhomes, Phú Long, CapitaLand…
Nhu cầu ở thực vẫn rất lớn, song thị trường đang có sự phân hóa và thận trọng. Thanh khoản chủ yếu tập trung ở Cần Giờ và các dự án mới mở bán. Tuy nhiên, thanh khoản đang chậm lại so với cuối năm 2025. Tỷ lệ chuyển đổi từ quan tâm sang giao dịch thực tế gặp thách thức do khoảng cách lớn giữa giá bán và khả năng chi trả, lãi suất cho vay, cũng như lo ngại trước tình hình kinh tế thế giới bất ổn.
Để “phá băng” tâm lý khách hàng, các chủ đầu tư đang tung ra những chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hay chiết khấu cao. Đơn cử, Vạn Phúc Group đang áp dụng mức chiết khấu lên đến 28% cho khách mua nhà thấp tầng.
Đánh giá về khả năng hấp thụ của loại hình nhà liền thổ tại TPHCM trong giai đoạn đầu năm nay, CBRE Việt Nam cho biết thị trường có dấu hiệu tích cực. Dù chỉ ghi nhận 87 căn chào bán mới, số lượng căn bán được đã vượt 750 căn.
CBRE Việt Nam dự báo nguồn cung nhà liền thổ TPHCM sẽ tiếp tục cải thiện đáng kể nhờ hàng loạt dự án đô thị mới tại khu Đông và khu Nam Thành phố được triển khai. Đây là hai khu vực chiến lược có quy hoạch bài bản và được đầu tư hạ tầng mạnh mẽ.
Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành bộ phận nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam – cho rằng mặc dù thị trường tạm thời vẫn giữ được các chỉ số khả quan, vẫn tồn tại nhiều quan ngại về biến động kinh tế vĩ mô, lạm phát và lãi vay tăng.
Theo bà Dung, khác với giai đoạn hưng phấn trước đây, người mua hiện nay nói không với đòn bẩy tài chính quá đà, họ giữ mức vay an toàn dưới 40% để phòng ngừa biến động vĩ mô.
“Đây là lúc thị trường sàng lọc, người mua kỹ tính hơn, chủ đầu tư dè dặt hơn và chỉ những sản phẩm thực sự chất lượng mới đủ sức thuyết phục khách hàng xuống tiền”, bà Dung nhận định.
Diễn biến thị trường bất động sản TPHCM hiện nay có nhiều điểm tương đồng với những giai đoạn ‘nóng sốt’ trước đây, khi giá bán căn hộ chung cư áp sát, thậm chí ngang bằng nhà phố.
Phân khúc cao cấp đang dẫn dắt thị trường căn hộ TPHCM, giá bán trung bình xấp xỉ 100 triệu đồng/m2. Chuyên gia cho rằng, các chủ đầu tư đang lợi dụng bảng giá đất điều chỉnh để tăng giá bán.
Khi nguồn cung căn hộ tại TPHCM chưa theo kịp nhu cầu và giá bán liên tục tăng, các chuyên gia nhận định sẽ có sự dịch chuyển nguồn cầu phân khúc căn hộ vừa túi tiền ra các tỉnh lân cận.
