Ý kiến trên được GS.TS. Hoàng Văn Cường – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội – đưa ra tại hội thảo “Livehouse – Mô hình bất động sản thế hệ mới: Giải pháp giảm áp lực giá bất động sản trong đô thị” diễn ra hôm nay (3/7).
Theo ông Cường, nhu cầu sử dụng bất động sản khởi đầu từ mục đích để ở, nhưng đi kèm với nó là mong muốn sở hữu tài sản. Tuy nhiên, hai mục tiêu này đang thay đổi tùy theo hoàn cảnh xã hội từng nước.
Ở nhiều nước, giá bất động sản không tăng phi lý như ở Việt Nam vì họ chỉ dừng lại ở nhu cầu sử dụng, trong khi tại Việt Nam còn có thêm động cơ sở hữu, tích lũy tài sản. Điều này khiến bất động sản bị đẩy giá lên theo kỳ vọng tăng giá, thay vì phản ánh đúng giá trị khai thác thực tế.
“Ở nước ngoài, giá trị bất động sản thường gắn với hiệu quả khai thác, bởi hoạt động đầu cơ bị hạn chế thông qua các sắc thuế cao. Chẳng hạn, Hàn Quốc đánh thuế toàn bộ phần chênh lệch giá khi chuyển nhượng”, ông Cường phân tích.
Livehouse là mô hình bất động sản đa công năng, có pháp lý rõ ràng và thời hạn sở hữu cụ thể. Đây là mô hình mới xuất hiện gần đây.
Trao đổi tại hội thảo, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, cho biết, trước đây, khi nhắc đến bất động sản thuộc dự án giao đất có thời hạn, người dân thường e dè, thiếu tin tưởng. Họ chỉ an tâm khi nghe đến bất động sản vô thời hạn.
Tuy nhiên, hiện nay tâm lý này đã thay đổi tích cực. Nhà đầu tư và người mua đã hiểu rõ hơn các quy định pháp luật, rằng đất có thời hạn không đồng nghĩa với việc hết hạn là mất.
Dẫn quy định tại Điểm c, Điều 172 Luật Đất đai 2024 quy định, khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu người dân có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước sẽ xem xét gia hạn, thời gian không vượt quá chu kỳ cũ.
Nghị định 102/2024/NĐ-CP cũng đã hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục gia hạn đất. Do đó, theo ông Tuyến, quyền lợi của nhà đầu tư bất động sản vẫn đảm bảo. Những mô hình sở hữu có thời hạn sẽ được khách hàng, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn. Đặc biệt, khung pháp lý cơ bản cho mô hình này đã được thiết lập, đủ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua.
Tuy nhiên, vị này cũng cho rằng, để mô hình này phát triển đúng tiềm năng, hành lang pháp lý cần cụ thể hơn, đồng thời bổ sung các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư và tháo gỡ các rào cản về đất đai, thủ tục.
“Ban Chính sách chiến lược đang chuẩn bị sửa đổi Nghị quyết 18, chúng ta cũng xem xét điều chỉnh một số nội dung trong Luật Đất đai nhằm phù hợp với điều kiện thực tiễn. Đây sẽ là cơ hội tốt để lồng ghép các quy định dành riêng cho bất động sản đa chức năng, như Livehouse, trong tiến trình hoàn thiện thể chế giai đoạn tới”, vị chuyên gia chia sẻ.
Bất động sản có thời hạn liệu có thể kéo giảm giá nhà?
Đánh giá về mô hình bất động sản đa công năng, sở hữu có thời hạn như Livehouse, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, những sản phẩm này có thể góp phần kéo giá bất động sản giảm bởi nó phản ánh đúng giá trị sử dụng thực tế.
“Với thời hạn sở hữu rõ ràng và khả năng khai thác đa công năng, sản phẩm bất động sản sẽ tạo ra lợi ích thiết thực, đồng thời góp phần giải bài toán giá bất động sản leo thang do nhu cầu sở hữu vượt quá nhu cầu sử dụng”, ông Cường nhận định.
Ở góc độ nhà quản lý, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đồng tình, Livehouse là một loại hình mới nhưng được phát triển, tiến hoá trên các mô hình cũ như condotel, officetel, nhằm đáp ứng xu hướng mới của thị trường.
Vì vậy, những loại hình bất động sản mới như này cần có sự đón nhận, sau đó là nghiên cứu để khuyến khích phát triển, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới.
“Mô hình mới lúc đầu có thể dễ khiến nhiều người mông lung, chưa rõ ràng, nhưng theo thời gian sẽ trở nên quen thuộc nếu được triển khai đúng hướng. Cơ sở pháp lý cơ bản cho mô hình này là đã có, nhưng để vận hành trôi chảy và bền vững, chắc chắn cần có nghiên cứu sâu hơn từ phía nhà đầu tư và cơ quan quản lý”, ông Dũng nói.
3 tháng đầu năm, giao dịch đất nền trên cả nước đạt hơn 101.000 lô, xuất hiện tình trạng tăng giá nhanh cục bộ. Mặt bằng giá bị đẩy lên cao tại các tỉnh thành có thông tin là nơi đặt cơ quan hành chính mới.
Theo ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), không lo đầu cơ khi giá đất nông nghiệp tăng lên, nỗi lo lớn hiện nay là làm sao để đất nông nghiệp không bỏ hoang, không lãng phí.
Thủ tướng yêu cầu Bộ trưởng Bộ Xây dựng chỉ đạo, phối hợp với Bộ Công an, UBND địa phương thanh tra, kiểm tra, rà soát dự án có hiện tượng tăng giá bất thường.
