Nhà nước quyết định giá đất – bước tiến lớn
Tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi Điều 158 quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Theo đó, dự thảo sửa đổi đã có sự thay đổi đáng chú ý khi bỏ nguyên tắc định giá đất theo thị trường.
Thay vào đó, Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, cần thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất. Ở thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất), giá đất do Nhà nước quyết định, không phụ thuộc kết quả tư vấn.
Chia sẻ với PV VietNamNet, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM, cho rằng, việc Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp là phù hợp kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, là xu thế tất yếu. Việc xác lập giá đất sơ cấp một cách minh bạch sẽ góp phần bình ổn thị trường, hạn chế các biến động bất thường về giá.
Theo ông Thuận, khi đã có giá sơ cấp rõ ràng, chỉ cần áp dụng hệ số điều chỉnh là có thể xác định giá đất thứ cấp. Như vậy, thị trường bất động sản sẽ vận hành ổn định hơn, tránh tình trạng tăng giá đột biến cũng như loại bỏ được cơ chế gây bất ổn giá.
Trong khi đó, bà Nguyễn Quỳnh Trang, Trưởng bộ phận Dịch vụ Định giá & Tư vấn Savills Hà Nội, nhận định, việc Nhà nước quyết định giá đất thay vì hoàn toàn theo nguyên tắc thị trường là một bước điều chỉnh lớn. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc rất lớn vào cách triển khai và dữ liệu đi kèm.
“Nếu thiếu hệ thống thông tin đầy đủ, cập nhật hoặc xa rời giao dịch thực tế, giá đất sẽ khó phản ánh đúng giá trị sử dụng đất. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng lập dự toán ngân sách, gây khó khăn cho nhà đầu tư hoặc tạo sự thiếu nhất quán giữa các địa phương, đặc biệt khi chưa có cơ sở dữ liệu định giá đất toàn quốc”, bà nói.
Tuy nhiên, Nhà nước định giá đất có thể tạo khung giá rõ ràng hơn cho việc thu hồi đất, tính nghĩa vụ tài chính và kiểm soát đầu cơ. Song, để đảm bảo tính khách quan, vai trò của các tổ chức định giá độc lập và dữ liệu tham chiếu thực tế là không thể thiếu.
Tại dự thảo luật đã tách bạch vai trò giữa tổ chức tư vấn định giá, hội đồng thẩm định và UBND cấp tỉnh – đơn vị ra quyết định giá. Theo bà Trang, về mặt thể chế, đây là một bước tiến giúp giảm xung đột lợi ích và tạo điều kiện cho đánh giá khách quan.
Tuy nhiên, cơ chế này chỉ phát huy hiệu quả nếu hội đồng thẩm định thật sự có chuyên môn và vai trò tư vấn định giá được bảo đảm tính độc lập.
Hiện nay, hội đồng thẩm định chủ yếu gồm đại diện từ các sở ngành địa phương và không phải thành viên nào cũng có chuyên môn sâu hoặc kinh nghiệm thực tiễn về định giá bất động sản, điều này có thể hạn chế năng lực phản biện kỹ thuật của hội đồng.
Đại diện Savills kiến nghị cần tiếp tục nâng cao năng lực tổ chức tư vấn, mở rộng thành phần chuyên gia độc lập trong hội đồng thẩm định. Đồng thời, công khai quy trình, dữ liệu và tiêu chí định giá để tạo niềm tin cho thị trường.
Bảng giá đất đến từng thửa không thể nóng vội
Cũng có ý kiến doanh nghiệp lo ngại việc bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá có thể khiến các nhà đầu tư khó dự đoán chi phí sử dụng đất – yếu tố chi phối lớn đến kế hoạch tài chính và quản trị rủi ro.
Đại diện Savills góp ý, việc nâng vai trò quản lý của Nhà nước không nhất thiết đồng nghĩa với việc loại bỏ hoàn toàn yếu tố thị trường. Thay vào đó, nên xây dựng một khung định giá linh hoạt, cho phép tham chiếu thị trường ở những khu vực có dữ liệu tốt, đồng thời giữ tính ổn định ở các khu vực chưa hoàn thiện hạ tầng dữ liệu.
“Việc duy trì yếu tố tham chiếu thị trường vẫn đóng vai trò như một ‘neo định hướng’, giúp nâng cao tính dự báo và thu hút đầu tư”, bà Trang nói.
Liên quan đến đề xuất phương án xây dựng bảng giá đất chi tiết tới từng thửa tại những nơi có bản đồ địa chính số ở dự thảo, đây là một bước cải cách được đánh giá cao, góp phần minh bạch hóa định giá, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi, bồi thường…
Tuy nhiên, bà Trang nhấn mạnh, việc triển khai bảng giá đến từng thửa đất không đơn giản do cơ sở dữ liệu đất đai toàn quốc vẫn chưa đầy đủ và đồng bộ.
Để bảng giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế, cần tích hợp nhiều lớp dữ liệu từ bản đồ địa chính, lịch sử giao dịch, quy hoạch, hạ tầng, đến điều kiện môi trường thành một hệ thống chuẩn hóa, có cơ chế cập nhật thường xuyên và kiểm soát chất lượng.
Do đó, bà đề xuất, các đô thị có hạ tầng số phát triển như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng có thể là những địa phương tiên phong, từ đó mở rộng dần khi các tỉnh thành khác đủ điều kiện.
Bảng giá đất các địa phương ban hành cần tránh tình trạng bị định giá thiếu thực tế, quá cao gây khó cho doanh nghiệp, quá thấp gây thất thu ngân sách.
Theo chuyên gia, nhiều địa phương đang đưa ra mức giá đất ‘trên trời’, dù việc xác định giá của họ là đúng khi lấy giao dịch trên thị trường làm cơ sở, thước đo. Thế nhưng, các giao dịch đó có độ ‘bong bóng’ cực cao.
Xuất hiện nhiều dự báo cho rằng giá đất tại các địa phương cũ như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu có thể tăng mạnh sau sáp nhập, nếu khung giá mới được áp dụng đồng nhất. Điều này nếu xảy ra có thể gây ra nhiều hệ lụy.
