Giá bán thực tế 1 tỷ đồng nhưng hợp đồng chỉ ghi 450 triệu đồng
Theo trình bày của bà H. (ngụ tỉnh Đồng Nai), ngày 17/5/2022, vợ chồng bà nhận chuyển nhượng thửa đất 2.100m2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) tại tỉnh Bình Phước (cũ) từ bà L. (ngụ tỉnh Đồng Nai) với giá 1 tỷ đồng.
Theo bà H., việc chuyển nhượng được hai bên lập thành văn bản viết tay. Sau khi ký kết, vợ chồng bà đã thanh toán đầy đủ số tiền 1 tỷ đồng cho bà L. Hai bên tiến hành giao nhận đất, đồng thời bà L. giao bản chính sổ đỏ cho vợ chồng bà giữ. Kể từ thời điểm đó, vợ chồng bà H. trực tiếp quản lý, sử dụng ổn định thửa đất.
Việc sử dụng đất của vợ chồng bà H. diễn ra liên tục, không phát sinh tranh chấp cho đến khi xuất hiện các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản của bà L. trong một vụ án dân sự khác.
Cụ thể, tháng 10/2022, cơ quan thi hành án dân sự huyện Bù Đăng, tỉnh Bình Phước (cũ) có văn bản gửi các cơ quan chức năng, đề nghị phối hợp ngừng giải quyết các yêu cầu liên quan đến quyền tài sản của bà L.
Tháng 10/2023, TAND cấp huyện ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, phong tỏa tài sản là quyền sử dụng thửa đất 2.100m2 nói trên của bà L.
Sau khi chồng mất, bà H. khởi kiện, yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay giữa bà L. và vợ chồng bà vào ngày 17/5/2022.
Đến tháng 6/2025, bà H. thay đổi nội dung khởi kiện. Lúc này, ngoài giấy viết tay, bà còn yêu cầu tòa công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đã được chứng thực ngày 18/5/2022. Tuy nhiên, giá trị chuyển nhượng tại hợp đồng này chỉ 450 triệu đồng.
Tại phiên tòa sơ thẩm, bà L. xác nhận có ký chuyển nhượng thửa đất cho vợ chồng bà H. bằng giấy viết tay với giá 1 tỷ đồng. Sau đó 1 ngày, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng có chứng thực với giá 450 triệu đồng.
Theo bà L., bản chất của việc chuyển nhượng đất là hình thức cầm cố cho khoản vay 1 tỷ đồng với vợ chồng bà H., bởi giá thị trường của thửa đất lên đến 2 tỷ đồng.
Tại bản án sơ thẩm ngày 19/9/2025, TAND khu vực 12 – Đồng Nai không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H., tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất có chứng thực vô hiệu, buộc bà L. hoàn trả cho bà H. 655 triệu đồng. Không đồng ý với phán quyết này, bà H. kháng cáo.
Hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay được công nhận
Nêu quan điểm tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện KSND tỉnh Đồng Nai đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay, tuyên hợp đồng chuyển nhượng có chứng thực vô hiệu.
Xem xét nội dung kháng cáo, Tòa phúc thẩm nhận thấy cả bà H. và bà L. đều thừa nhận có xác lập giao dịch chuyển nhượng đất vào ngày 17/5/2022 bằng “giấy bán đất nền” với giá thực tế 1 tỷ đồng.
Ngày 18/5/2022, các bên lập lại hợp đồng chuyển nhượng có chứng thực nhưng ghi giá 450 triệu đồng nhằm giảm nghĩa vụ thuế. Sau khi ký kết, bà L. đã nhận đủ tiền và giao đất cho vợ chồng bà H. quản lý, sử dụng ổn định.
Trong khi đó, bà L. lập luận rằng giao dịch chỉ là cầm cố để vay tiền nhưng không có chứng cứ chứng minh, chỉ là lời khai một phía và mâu thuẫn với chính sự thừa nhận trước đó của bà. Việc bản án sơ thẩm chỉ căn cứ vào lời khai của bà L. để xác định hợp đồng chuyển nhượng là giả tạo nhằm che giấu giao dịch cầm cố là không phù hợp.
Tòa án phúc thẩm phân tích, hợp đồng chuyển nhượng có chứng thực ngày 18/5/2022 là giao dịch giả tạo về giá do không phản ánh đúng giá thực tế, nên vô hiệu.
Tuy nhiên, giao dịch bị che giấu là hợp đồng chuyển nhượng ngày 17/5/2022 với giá 1 tỷ đồng mới là giao dịch bản chất. Mặc dù hợp đồng này không bảo đảm về hình thức, nhưng các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ. Do đó, Tòa phúc thẩm cho rằng hợp đồng chuyển nhượng giấy viết tay có hiệu lực pháp luật.
Từ các phân tích trên, Tòa án phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của bà H., sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng công nhận hiệu lực giao dịch chuyển nhượng thực tế, đồng thời giữ nguyên quyết định tuyên vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng có chứng thực do giả tạo về giá.
Thửa đất chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng hai bên vẫn ký hợp đồng đặt cọc với số tiền đặt cọc bằng giá bán. Khi bên bán đổi ý, bên mua đòi lại tiền cọc và yêu cầu phạt cọc lên đến 1 tỷ đồng.
Dù đã thêm câu ‘đất không dính quy hoạch phải giải tỏa’ vào hợp đồng đặt cọc, nhưng vì không kiểm tra thông tin quy hoạch của thửa đất từ cơ quan chức năng trước khi giao dịch, nữ đại gia suýt mất trắng 13 tỷ đồng.
Khi các anh chị em làm thủ tục xin cấp sổ đỏ cho phần đất cha mẹ để lại, họ mới phát hiện toàn bộ thửa đất 1.500m2 đã được cấp giấy chứng nhận cho người em út từ nhiều năm trước. Tranh chấp phát sinh sau đó và kéo dài qua nhiều cấp xét xử.
