UBND TP Hà Nội mới đây đã có văn bản gửi các sở, ngành, các quận, huyện, thị xã về công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó, yêu cầu UBND cấp huyện lập danh sách các trường hợp trả giá cao hơn thị trường để trúng đấu giá nhưng không nộp tiền theo quy định, gây nhiễu loạn thị trường. Danh sách này sẽ được công khai trên trang thông tin của các huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường.
Bên cạnh đó, Sở Tài nguyên và Môi trường được yêu cầu đẩy nhanh tiến độ thực hiện cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất, trình UBND TP quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo đúng quy định.
Cơ quan này cũng phải kịp thời phối hợp, hướng dẫn các huyện tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong quá trình xác định giá đất.
UBND TP Hà Nội cũng lưu ý các đơn vị tổ chức đấu giá đất xem xét việc quy định bước giá, hình thức đấu giá (đấu nhiều vòng bắt buộc) đảm bảo tính cạnh tranh và sát giá thị trường.
Bỏ cọc có thể là một dấu hiệu của hành vi phạm pháp
Giám đốc trung tâm phát triển quỹ đất một huyện có tổ chức đấu giá đất thời gian qua cho biết, giải pháp nào cũng dựa theo quy định. Nếu không thay đổi bảng giá đất thì giá khởi điểm vẫn vậy. Do đó, Hà Nội cần ban hành bảng giá đất mới.
Tuy nhiên, vị này cho rằng, cần phải đánh giá việc điều chỉnh giá đất tác động đến người dân – những người có nhu cầu chuyển đổi đất an sinh, đền bù thu hồi giải phóng mặt bằng. Giá đất mới cũng cần điều chỉnh có lộ trình, không đột ngột, tăng sốc, dẫn đến bất ổn thị trường bất động sản.
Chuyên gia bất động sản đánh giá, nhìn từ bài học nhãn tiền là Tân Hoàng Minh xin bỏ cọc lô đất trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng ở Thủ Thiêm, việc đẩy giá trúng lên cao nhưng không nộp tiền tại huyện ven Hà Nội là “chiêu bài” không mới, song tạo nhiều hệ lụy khiến thị trường bất ổn.
Trao đổi với PV. VietNamNet, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, việc trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc không phải hành vi phạm pháp. Nhưng có thể là dấu hiệu nhận biết ban đầu của một tội phạm hoặc một hành vi phạm pháp khác.
“Nếu đấu giá đất vì một âm mưu thổi giá, gây lũng đoạn thị trường thì cơ quan điều tra sẽ xem xét hành vi cụ thể đó, chứ không phải hành vi bỏ cọc. Tức là, đó có thể là dấu hiệu của một hành vi vi phạm pháp luật nào đó, còn nếu chỉ bỏ cọc vì người mua không có nhu cầu mua nữa, không có âm mưu nào khác thì đó là hành vi thông thường, không vi phạm pháp luật.
Chế tài duy nhất có thể áp dụng là thu giữ tiền đặt cọc, không trả lại hoặc như Hà Nội vừa có chỉ đạo là công khai danh tính người trả giá cao hơn thị trường để trúng đấu giá nhưng không nộp tiền”, ông Đỉnh phân tích.
Về đề xuất hạn chế người bỏ cọc tham gia đấu giá trong 5 năm hoặc dài hơn, ông Đỉnh cho hay, đối với doanh nghiệp có quy định bị cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm, nhưng với cá nhân đấu giá đất nền thì không có chế tài này.
“Luật không quy định thì không được làm vì như vậy sẽ vi hiến. Hiện, luật pháp chưa có chế tài cụ thể với cá nhân trúng đấu giá nhưng bỏ cọc. Theo Nghị định 102 hướng dẫn Luật Đất đai 2024, nếu không nộp đủ tiền trong 120 ngày, họ sẽ bị hủy kết quả và chỉ mất tiền cọc”, vị chuyên gia nói.
Hạn chế giao đất đấu giá cho cá nhân tự xây nhà, đánh thuế bất động sản
Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, bản chất công cụ đấu giá đất nền là tạo chỗ ở cho người dân. Tuy nhiên, trong nhiều cuộc đấu giá đất vừa qua, người trúng đấu giá hầu hết lại không phải là người dân địa phương. Điển hình như cuộc đấu giá 68 lô đất tại Thanh Oai ngày 10/8, chỉ có 2 người dân địa phương trúng đấu giá, còn lại là nhà đầu tư đến từ nơi khác.
Công cụ đấu giá đất nền bởi vậy đã biến tướng, trở thành cuộc chơi của các nhà đầu tư không có nhu cầu ở thực mà chủ yếu tham gia đấu giá để rồi gần như lập tức sang tên, kiếm lời.
Chuyên gia đánh giá, việc Hà Nội hạn chế tổ chức đấu giá để giao đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; ưu tiên việc đấu giá đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất với đối tượng là tổ chức để thực hiện dự án đầu tư là hợp lý. Bởi, đấu giá theo dự án mới đầu tư đồng bộ hạ tầng và khắc phục được hiện tượng đầu cơ, găm giữ đất.
Trong các đợt “sốt” đất đấu giá trước đây, một số chuyên gia, hiệp hội đã kiến nghị chỉ cho phép người dân địa phương được quyền đấu giá đất nền; nếu người dân địa phương không tham gia thì mới cho phép người khác tham gia.
Theo ông Đỉnh, đây chưa phải giải pháp căn cơ, triệt để do các nhà đầu tư có thể “mượn tên” người dân địa phương để tham gia đấu giá, hoặc chính người dân địa phương lại trở thành những nhà đầu tư tham gia đấu giá để bán kiếm lời.
“Giải pháp này có thể hoàn thiện bởi các biện pháp bổ trợ khác, chẳng hạn quy định ngăn chặn giao dịch chuyển nhượng đất sau khi trúng đấu giá trong một khoảng thời gian, ví dụ là 5 năm. Hoặc xử lý bằng chính sách thuế, nếu người trúng đấu giá chuyển nhượng đất ngay trong thời gian ngắn sau đó như 12 tháng thì phải chịu thuế suất cao”, ông Đỉnh nêu ý kiến.
Tuy nhiên, đó là giải pháp trong ngắn hạn, áp dụng cho trường hợp đấu giá đất nền. Về lâu dài, chuyên gia cho rằng, một giải pháp phổ quát, toàn diện nhất định phải triển khai là đánh thuế bất động sản để chống đầu cơ.
“Năm 2023, TPHCM đề xuất thí điểm thu thuế đối với bất động sản mà chủ sở hữu không trực tiếp sử dụng. Giải pháp này đã được áp dụng thành công tại nhiều quốc gia sau khi xảy ra các đợt sốt đất và là giải pháp triệt để nhất để kiềm chế giá nhà, đất, giúp điều tiết dòng tiền vào sản xuất kinh doanh và xóa bỏ tâm lý không gì giàu bằng buôn đất”, ông Đỉnh nói.
