Chuyển nhượng “giảm tốc”, dòng tiền rời bỏ lướt sóng
Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group cho thấy, trong quý I/2026, thị trường bất động sản thứ cấp tại Hà Nội chiếm phần lớn trong tổng 11.100 giao dịch, giảm tới 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm, nhận định thị trường chuyển nhượng đã “giảm tốc” rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Theo ông, yếu tố mùa vụ sau Tết góp phần khiến giao dịch chững lại theo quý, nhưng mức giảm theo năm phản ánh xu hướng dòng tiền đầu tư đang trở nên dè dặt trước các biến động vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.
“Thị trường không còn vận hành theo tâm lý ‘mua nhanh – bán nhanh’ mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Dòng tiền ngắn hạn suy yếu, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn”, ông Tiến nói.
Phân khúc căn hộ ghi nhận mức sụt giảm mạnh nhất với khoảng 4.000 giao dịch trong quý I/2026, giảm 60% theo quý và 26% theo năm. Nguyên nhân chính là sự rút lui của dòng tiền đầu tư, trong khi lực cầu ở thực duy trì nhưng không đủ bù đắp.
Theo ông Tiến, thị trường căn hộ thứ cấp đang bước vào giai đoạn sàng lọc theo chất lượng dự án. Người mua ngày càng chú trọng pháp lý, tiến độ và khả năng sử dụng thực tế thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Ngược lại, phân khúc nhà thổ cư ghi nhận khoảng 6.000 giao dịch, trở thành loại hình có thanh khoản cao nhất. Giao dịch tập trung tại khu Bắc và khu Đông Hà Nội – những khu vực có mặt bằng giá còn “dễ tiếp cận” và hạ tầng đang cải thiện.
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng diễn biến này không phản ánh sự “nóng lên” mà chủ yếu là quá trình tái cấu trúc dòng tiền. Trong bối cảnh giãn dân và quy hoạch đô thị được thúc đẩy, nhu cầu nhà ở tại vùng ven đang tăng lên, giúp duy trì thanh khoản.
Báo cáo quý I/2026 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy xu hướng tương tự. Tổng giao dịch bất động sản trên cả nước đạt khoảng 139.855, bằng 92,4% so với quý IV/2025.
Trong đó, căn hộ và nhà ở riêng lẻ giảm mạnh, chỉ đạt hơn 30.850 giao dịch, tương đương 81,5% so với quý trước. Trong khi đó, đất nền đạt gần 109.000 giao dịch, bằng 96% so với quý IV và tăng so với cùng kỳ.
Điểm chung của thị trường hiện nay là sự thận trọng. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có thể ở ngay và phù hợp với khả năng tài chính của số đông đang chiếm ưu thế.
Theo giới phân tích, nhịp giảm tốc đầu năm 2026 không mang ý nghĩa tiêu cực mà là giai đoạn điều chỉnh cần thiết để tái cân bằng cung – cầu và “lọc” dòng tiền đầu cơ.
Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, cơ hội cho người mua thực
Trong 10 năm qua, thị trường căn hộ Hà Nội đã tăng trưởng mạnh với nguồn cung tăng 2,9 lần và giá sơ cấp trung bình tăng tới 288%, tương đương mức tăng trưởng kép khoảng 11% mỗi năm, theo Cushman & Wakefield Việt Nam.
Đáng chú ý, sự tăng giá bền bỉ này phần nào đến từ tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá phải chăng.
Không chỉ biến động về giá, thị trường còn chuyển dịch theo hướng đa cực. Các dự án ngày càng mở rộng ra khu vực ngoài trung tâm, đặc biệt là phía Tây và các đô thị vệ tinh.
Ở góc nhìn dài hạn, dự báo đến năm 2035, nguồn cung căn hộ tại khu vực Hà Nội mở rộng có thể đạt ít nhất 760.000 căn, tăng mạnh so với khoảng 440.000 căn vào năm 2025. Phần lớn nguồn cung mới sẽ tập trung ở khu vực cách trung tâm trên 30km, gắn với các đại đô thị và hạ tầng liên vùng.
Tương tự, nguồn cung nhà liền thổ cũng dự kiến tăng từ khoảng 132.000 căn lên hơn 210.000 căn trong cùng giai đoạn.
Theo bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường Hà Nội đã trải qua nhiều chu kỳ nhưng xu hướng giá dài hạn vẫn đi lên. Thời gian tới, khi các cực đô thị mới hình thành, nguồn cung sẽ đa dạng hơn, mở ra cơ hội cho người mua ở thực.
Trong bối cảnh thị trường điều chỉnh, người mua để ở được xem là nhóm hưởng lợi lớn nhất. Khi áp lực tăng giá giảm, người mua có thêm thời gian lựa chọn và tiếp cận các sản phẩm phù hợp hơn.
Các chuyên gia nhận định, thị trường đang quay trở lại với giá trị cốt lõi phục vụ nhu cầu ở thực và khai thác lâu dài. Đây là nền tảng để thiết lập một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn trong trung và dài hạn.
Tại Hà Nội, trong quý I/2026, căn hộ mới mở bán tiếp tục leo thang với giá bán trung bình lên tới 128 triệu đồng/m2, trong khi thị trường thứ cấp xuất hiện xu hướng điều chỉnh giảm giá.
Dù đã thu khoản tiền lớn từ quỹ đất 20%, Hà Nội vẫn chưa đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại 10 dự án được bố trí quỹ đất. Thanh tra Chính phủ (TTCP) đồng thời chỉ ra nhiều vi phạm trong quản lý quỹ đất dành cho nhà ở xã hội.
Những thay đổi mới trong chính sách nhà ở xã hội đang mở rộng cơ hội an cư cho nhiều người dân tại Hà Nội. Đáng chú ý, ngay cả người đã có nhà nhưng ở xa nơi làm việc cũng có thể được xem xét mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện.
