Cần có ‘van điều tiết’ của Nhà nước
Nhiều địa phương đang gấp rút hoàn thiện bảng giá đất mới để áp dụng từ 1/1/2026, với mức giá đề xuất tăng cao.
Chẳng hạn, tại Hà Nội, việc phân khu giá đất chuyển sang 17 khu vực thay vì theo ranh giới quận, huyện như trước. Trong đó, khu vực trung tâm có giá tối đa hơn 702 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2% so với hiện hành. Mức tăng mạnh nhất được đề xuất tại các khu vực ngoại thành, từ 16% đến 26%. Hay tại Đồng Nai, bảng giá đất mới cũng dự kiến tăng cao gấp 9 lần.
Chia sẻ với PV VietNamNet, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM, cho rằng, bảng giá đất xây dựng và áp dụng trong năm 2026 cần có sự điều tiết của Nhà nước, cụ thể là áp dụng giá đất cơ sở nhân hệ số K để hạn chế rủi ro thị trường khi chi phí đất tăng cao, gây nhiều hệ lụy vĩ mô.
Các địa phương khi xây dựng bảng giá đất cần xác định phương châm đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn là nguồn lực then chốt cho phát triển kinh tế – xã hội.
Ông nhấn mạnh, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường không có nghĩa là để giá đất tự do tăng giảm vô hạn, mà phải được điều tiết từ Nhà nước trong quá trình xây dựng, không để ban hành rồi lại vướng mắc khi thực thi như thời gian qua.
“Khi giá đất tăng nhanh và quá cao, vượt xa mức sống của người dân, tất cả chi phí xã hội sẽ đồng loạt tăng. Khi đó, chi phí đầu tư sản xuất, kinh phí xây dựng nhà ở, hạ tầng cũng tăng theo, gây cản trở phát triển. Nếu giá đất được kiểm soát ở mức phù hợp thì dòng vốn đầu tư vào sản xuất dịch vụ sẽ tăng cao, công nghiệp, hạ tầng và nhà ở xã hội sẽ được khuyến khích, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế vĩ mô mà Chính phủ đang rất nỗ lực”, ông Thuận lưu ý.
Chẳng hạn như việc xây dựng bảng giá đất tại TPHCM, theo ông Thuận, không nên sử dụng tư vấn thẩm định giá để quyết mức giá, mà cần căn cứ bảng giá theo Quyết định 02/2020 của UBND TPHCM để làm bảng giá đất cơ sở, nhân với hệ số K để xác định bảng giá đất mới, đảm bảo biên độ tăng không quá 3 lần so với bảng giá cũ.
Đồng thời, Hội đồng nhân dân sẽ thông qua hệ số K điều chỉnh cho từng trường hợp cụ thể theo quy định, bởi giá đất và hệ số của mỗi dự án hoặc thửa đất thường khác nhau, ngay cả khi nằm trên cùng một tuyến đường.
Đối với các dự án khi thực hiện nghĩa vụ tài chính, nên áp dụng hệ số K điều chỉnh để xác định tiền thuê hay giao đất, tránh phụ thuộc hoàn toàn vào chứng thư giá do một ai đó xác nhận mà không thể kiểm soát được độ tin cậy và ý chí của chính quyền về kêu gọi đầu tư, ưu đãi.
Ông cho rằng, bảng giá đất càng cao, tiền “chôn” vào đất càng nhiều, do đó việc Nhà nước can thiệp và điều tiết xây dựng bảng giá đất là hết sức quan trọng.
“Giá bất động sản tăng cao là do bảng giá đất tăng vọt không có biên độ, tăng theo ý thức chủ quan của thị trường mà không xác định được tác nhân của nó, làm ảnh hưởng không nhỏ đối với nền kinh tế và an sinh cho người lao động. Vì vậy, giá đất phải về giá thực, không đầu cơ thổi giá, không trục lợi từ chính sách tự do hóa về nguyên tắc thị trường. Nếu xây dựng giá cao sẽ có hệ lụy”, ông Thuận khuyến nghị.
Nhà nước ban hành khung và phương pháp định giá, địa phương hiệu chỉnh
Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), bảng giá đất là công cụ quan trọng của Nhà nước trong quản lý đất đai, thu ngân sách, tính toán nghĩa vụ tài chính, và là cơ sở pháp lý để xác định giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư…
Chính vì vậy, việc xây dựng bảng giá đất cần được thực hiện một cách thận trọng, khoa học và có lộ trình hợp lý, nhằm phản ánh đúng giá trị thực tế của thị trường, đồng thời tránh gây xáo trộn và tạo áp lực về tài chính cho người dân, doanh nghiệp.
VARS IRE cho rằng, bảng giá là công cụ quản lý và thu thuế của Nhà nước, không phải là công cụ điều tiết cung, cầu thị trường. Việc ổn định chính sách giá đất cần hướng tới mục tiêu dài hạn về minh bạch, công bằng và bền vững.
Ngoài ra, cần phân định rõ trách nhiệm giữa Trung ương và địa phương. Theo đó, Nhà nước chỉ nên ban hành khung chuẩn kỹ thuật và phương pháp định giá thống nhất, còn địa phương là nơi vận hành và hiệu chỉnh thực tế. Cho phép địa phương ban hành hệ số điều chỉnh linh hoạt theo từng khu vực, thời điểm, loại hình sử dụng đất và mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội.
Cùng với đó, áp dụng mức tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính thuế, phí, lệ phí khác nhau tùy theo mục đích sử dụng (đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất, đất nông nghiệp…) và phù hợp với mức độ phát triển hạ tầng, đô thị của từng vùng.
Các chuyên gia VARS IRE lưu ý cần xây dựng lộ trình điều chỉnh bảng giá đất phù hợp, tránh gây “sốc” cho thị trường và tác động đột ngột đến doanh nghiệp, người dân, nhất là trong bối cảnh nhiều địa phương vẫn đang hoàn thiện mô hình chính quyền đô thị hai cấp.
