‘Vùng trũng giá’ trước chu kỳ mới

Trong nhiều năm, bất động sản TP.HCM phát triển theo chu kỳ gắn với các cực tăng trưởng mới. Trước đây là khu nam, sau đó là khu đông, nơi hạ tầng được đầu tư mạnh, kéo theo dòng vốn, dân cư và hệ sinh thái đô thị, trước khi mặt bằng giá được thiết lập lại.

Ở thời điểm hiện tại, khu tây được nhìn nhận đang ở giai đoạn đầu của một quỹ đạo tương tự.

Dữ liệu thị trường của Batdongsan cho thấy sự chênh lệch giá ngày càng rõ giữa các khu vực. Giá nhà tại trung tâm TP.HCM đã vượt 100 triệu đồng mỗi m², trong khi khu vực lân cận như Bình Dương cũ vào khoảng hơn 50 triệu đồng mỗi m². Trong khi đó, tại Bến Lức – cửa ngõ phía tây, mặt bằng giá đầu năm 2026 phổ biến quanh mức 33 triệu đồng mỗi m².

Khoảng cách này không chỉ phản ánh khả năng tiếp cận, mà còn cho thấy khu tây đang ở trạng thái “chưa được định giá đầy đủ”, khi các yếu tố tăng trưởng đã dần hội tụ nhưng chưa phản ánh trọn vẹn vào giá bất động sản. Theo đó, “vùng trũng giá” không đơn thuần là nơi có giá thấp, mà là khu vực thị trường chưa kịp phản ánh đầy đủ giá trị.

Một trong những động lực lớn nhất của khu tây hiện nay là hạ tầng. Khu vực này nằm trên trục kết nối TP.HCM với Đồng bằng sông Cửu Long thông qua các tuyến cao tốc TP.HCM – Trung Lương, Quốc lộ 1, đồng thời sẽ đón thêm các dự án trọng điểm như Vành đai 3 và cao tốc Bến Lức – Long Thành trong năm 2026; Vành đai 4 cũng được định hướng triển khai trong tương lai gần.

Khi các tuyến này hoàn thiện, không gian phát triển đô thị được mở rộng, thời gian di chuyển giữa TP.HCM và các tỉnh lân cận được rút ngắn, qua đó nâng cao khả năng thu hút dân cư và hoạt động kinh tế về các khu vực cửa ngõ.

Bên cạnh đó, khu tây giữ vai trò cửa ngõ logistics khi kết nối trực tiếp với hệ thống cảng, khu công nghiệp và vùng sản xuất của Đồng bằng sông Cửu Long. Đây là nền tảng quan trọng để hình thành nhu cầu ở thực gắn với việc làm và sản xuất.

Theo đại diện phòng nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM, khi giá nhà tại khu vực trung tâm vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân, dòng cầu tự nhiên có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực giáp ranh, đặc biệt tại những nơi có kết nối hạ tầng thuận lợi.

Một tín hiệu rõ ràng cho thấy khu tây đang bước vào giai đoạn mới là sự tham gia ngày càng nhiều của các chủ đầu tư lớn. Khu tây hiện đang hình thành một “bản đồ tên tuổi” riêng. Tại Long An và khu vực giáp ranh TP.HCM, nhiều doanh nghiệp đã triển khai các dự án quy mô lớn.

Gần đây, BIM Land, thành viên BIM Group, cũng gia nhập thị trường với dự án Thanh Phú Centre Point quy mô giai đoạn một hơn 85 ha.

Sự hiện diện của các nhà phát triển cho thấy khu tây không còn là thị trường mang tính thăm dò, mà đã trở thành một hướng phát triển chiến lược trong trung và dài hạn. Đồng thời, cơ cấu sản phẩm tại khu vực cũng đa dạng hơn, với các dòng nhà phố, liền kề, biệt thự, shophouse và các tổ hợp đô thị thương mại quy mô lớn.

Dù các động lực tăng trưởng đã hình thành, khu tây vẫn thiếu những trung tâm đủ sức giữ dòng người và dòng tiền tại chỗ. So với khu đông – nơi hệ sinh thái tiêu dùng, dịch vụ và trải nghiệm đã tương đối hoàn chỉnh – khu tây vẫn ở giai đoạn đầu của quá trình hình thành các “cực sống” và “cực thương mại”. Nhiều hoạt động tiêu dùng và giải trí vẫn tập trung về khu vực trung tâm TP.HCM.

Điều này lý giải vì sao khu tây dù có nền tảng tăng trưởng, nhưng mặt bằng giá chưa phản ánh đầy đủ tiềm năng.

Trong bối cảnh đó, các khu đô thị tích hợp, kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian trải nghiệm, được kỳ vọng đóng vai trò hoàn thiện cấu trúc đô thị khu vực. Thanh Phú Centre Point là một dự án phát triển theo hướng này. Với quy mô hơn 85 ha, dự án được quy hoạch với các cấu phần như trung tâm thương mại 9,5 ha, công viên, hồ sinh thái, không gian sự kiện và hệ sản phẩm thấp tầng đa dạng.

Định hướng phát triển không chỉ dừng ở nhà ở, mà hướng tới hình thành một hệ sinh thái có khả năng phục vụ nhu cầu sống, kinh doanh và trải nghiệm trong cùng một không gian. Sự xuất hiện của những dự án như vậy dọc các trục giao thông liên vùng thường được xem là dấu hiệu quen thuộc trong chu kỳ phát triển của bất động sản đô thị.

Nếu khu đông là minh chứng cho việc hạ tầng và đô thị hóa có thể tái thiết lập mặt bằng giá, thì khu tây hiện được nhìn nhận là điểm bắt đầu của một quỹ đạo tương tự. Trong quỹ đạo đó, những khu vực và dự án có khả năng tạo ra dòng người, nhịp sống và sức hút thương mại sẽ là những yếu tố xuất hiện sớm trong quá trình định giá lại.

Với nhiều nhà đầu tư, câu hỏi không còn là khu tây có tiềm năng hay không, mà là thời điểm thị trường bắt đầu phản ánh các yếu tố này vào giá bất động sản.