Nhiều doanh nghiệp đã nêu ý kiến về bảng giá đất mới tại Chương trình Cafe doanh nhân HUBA lần thứ 79 do Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) tổ chức sáng 09/11/2024.
GIÁ ĐẤT HẰNG NĂM CÓ THỂ TĂNG
Theo ông Tô Ngọc Ngời, Tổng giám đốc Công ty cổ phần sản xuất và xuất nhập khẩu Lâm sản Sài Gòn, việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ làm tăng đáng kể chi phí thuê đất của doanh nghiệp.
“Doanh nghiệp tôi có thuê lô đất trên đường Trương Định (Võ Thị Sáu, quận 3) làm văn phòng, diện tích 1.235 m2. Theo bảng giá đất cũ, tiền thuê đất hằng năm doanh nghiệp phải đóng cho TP.HCM là hơn 4,246 tỷ đồng/năm. Theo quy định bảng giá đất mới, công ty phải đóng tiền thuê đất hơn 6,103 tỷ đồng, tăng hơn 30%. Đây thực sự là thay đổi quá sức chịu đựng của doanh nghiệp chúng tôi…”, ông Ngời trăn trở.
Ông Ngời cũng đề xuất cần có lộ trình điều chỉnh hợp lý để doanh nghiệp có thể thích ứng, tránh gây “sốc” cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, thời gian áp dụng điều chỉnh cần được tính toán để doanh nghiệp có đủ thời gian điều chỉnh hợp đồng.
Ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch HUBA, nhận định cách tính đơn giá thuê đất đề xuất có thể làm tăng chi phí thuê lên rất cao. Theo cách tính mới, giá thuê đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sẽ tăng 35-50%; đất thương mại, dịch vụ tăng 18-53%. Điều này gây khó khăn với hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư của thành phố.
Còn ông Trần Văn Mười, Chủ tịch thành viên Công ty nhà đất Nhân Mười, cho biết công ty và đối tác đang cân nhắc thực hiện một dự án tại khu 103 (Thạnh Mỹ Lợi, TP. Thủ Đức, TP.HCM). Trước đây, giá đất tại khu vực này dao động khoảng 07 triệu đồng/m2, nhưng theo bảng giá đất mới, mức giá đã tăng vọt lên đến 84 triệu/ m2. Trong điều kiện doanh nghiệp còn nhiều khó khăn, giờ điều chỉnh bảng giá đất mới, doanh nghiệp sẽ khó càng thêm khó…
Băn khoăn việc xác định thời điểm áp dụng bảng giá đất mới đối với các khu công nghiệp, ông Trần Ngọc Dũng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dược phẩm An Thiên, cho biết doanh nghiệp đang thuê đất theo hợp đồng trả một lần, sử dụng 50 năm, tính từ năm 2013, khác với những doanh nghiệp thanh toán tiền thuê đất hàng năm.
Tuy nhiên, từ năm 2017-2018, có nhiều doanh nghiệp muốn đầu tư, thanh toán tiền thuê đất nhưng vẫn chưa xong, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử đất.
“Vậy những doanh nghiệp như chúng tôi thuê đất phi nông nghiệp, đất sản xuất tại các khu công nghiệp như kể trên thì có bị hồi tố theo bảng giá đất mới hay không?”, ông Dũng hỏi.
Cũng thông tin liên quan đến giá đất trong các khu công nghiệp – khu chế xuất, bà Bùi Thị Nữ, Chánh văn phòng Ban quản lý các Khu Chế xuất và Công nghiệp TP.HCM (HEPZA), thông tin hiện TP.HCM có 17 khu công nghiệp – khu chế xuất, 06 khu đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không bị ảnh hưởng bởi bảng giá đất mới. Tuy nhiên, 11 khu còn lại, phải trả tiền thuê đất hằng năm, ký hợp đồng ở các giai đoạn khác nhau với các chính sách thoả thuận khác nhau.
Cụ thể, có những hợp đồng thuê đất hằng năm, trong đó đơn giá thuê đất được ổn định trong vòng 05 năm và mỗi lần điều chỉnh không quá 15%. Tuy nhiên, một số khu vực khác không thoả thuận được chính sách này, nên vẫn chịu ảnh hưởng từ bảng giá đất mới.
“Doanh nghiệp quan tâm là giá đất đơn giá hằng năm. Hiện chúng tôi đăng ký ở mức 0,25%-0,3%. Chúng tôi có kiến nghị đảm bảo đơn giá đất mới không ảnh hưởng đến doanh nghiệp”, bà Nữ nói.
TẠM THỜI CHƯA TÁC ĐỘNG NHIỀU TỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Nhận định về bảng giá đất mới tại TP.HCM tác động đến thị trường bất động sản, ông Đào Quang Dương, Phó trưởng Phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, khẳng định bảng giá đất mới không ảnh hưởng đến chi phí kinh doanh, giải phóng mặt bằng…
Trước nay chi phí mặt bằng vẫn hoạt động với cơ chế doanh nghiệp thoả thuận với người dân theo giá thị trường. Giá đất áp dụng quy luật cung – cầu. Vì vậy, theo lý thuyết, bất động sản không bị tác động.
Ông Dương cho biết bảng giá đất mới tại TP.HCM mới chỉ bằng 60% giá thị trường.
Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh sẽ bị tác động ở 02 phương diện: thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm.
Thứ nhất, đối với thuế đất phi nông nghiệp, ông Dương cho rằng có ảnh hưởng đến chi phí đầu vào của hoạt động sản xuất, kinh doanh với mức thu hiện tại là 0,15%/năm. Mức thu này sẽ được áp dụng trong vòng 05 năm (theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2012).
Vì chu kỳ thuế chưa kết thúc, mức thu này sẽ giữ nguyên đến hết năm 2027, do đó, chưa tạo ra tác động mạnh mẽ đến doanh nghiệp trong gia đoạn này.
Thứ 2, đối với thuế đất hàng năm, khi bảng giá đất tăng thì thuế tăng và kéo theo giá mặt bằng cũng tăng, ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp
Cụ thể, Đơn giá thuê đất hằng năm = Tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất (x) Giá đất tính tiền thuê đất (trong đó, tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất một năm đang ở mức từ 0,25%- 3%).
Theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh sẽ điều chỉnh tỷ lệ thuê đất sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
Hiện Sở Tài chính TP.HCM đang lên dự thảo lấy ý kiến áp dụng tỷ lệ mới từ 0,25%–1% (giảm 50% so với mức hiện hành). Mục tiêu là đảm bảo mức giá đất thương mại dịch vụ không tăng quá mức, giúp doanh nghiệp không phải đối mặt với sự biến động mạnh trong chi phí.
Thông tin về các hồ sơ đất đai nộp tới cơ quan thuế, ông Giang Văn Hiển, Phó cục trưởng Cục Thuế TP.HCM, cho biết Quyết định 79 về bảng giá đất mới được UBND TP.HCM ban hành từ ngày 21/10/2024, có hiệu lực từ 31/10/2024. Do đó, trong vòng 10 ngày cuối cùng, cơ quan thuế đã giải quyết hơn 16.000 hồ sơ yêu cầu của doanh nghiệp và cá nhân. Các hồ sơ được giải quyết thành công trong thời gian này đều được áp dụng bảng giá đất cũ. Những hồ sơ đất đai nộp sau ngày 31/10/2024 được tính theo bảng giá đất mới.
Từ khi có quyết định ban hàng bảng giá đất mới, Cục Thuế TP.HCM chưa nhận được kiến nghị hay thắc mắc từ doanh nghiệp hoặc cá nhân liên quan .
Trả lời câu hỏi về trường hợp doanh nghiệp đã đóng tiền thuế sử dụng đất, nhưng chỉ nhận được tờ giấy ghi là “Bảng tạm thu”. Vậy giá đất sẽ tính thế nào khi làm thủ tục để có sổ đỏ?
Theo ông Giang Văn Hiển, Phó cục trưởng Cục Thuế TP.HCM, về nguyên tắc, nếu các khoản ghi tạm nộp thì cơ quan thuế chưa thể xác định hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế. Vì cơ quan thuế sẽ tính thu tiền sử dụng đất tại thời điểm đủ điều kiện để thu mới tính là hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế. Nếu có chênh lệch, doanh nghiệp phải nộp bổ sung. Trường hợp cụ thể của từng doanh nghiệp thì phải liên hệ với Cục Thuế TP.HCM để có cách tính chính xác. Cơ quan thuế sẽ áp giá đất mới theo Quyết định 79 từ ngày 31/10/2024, trước 31/10/2024 thì áp dụng giá cũ.
