Trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2024 sắp có hiệu lực, việc xây dựng và hoàn thiện các văn bản dưới luật, đặc biệt là các nghị định hướng dẫn về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đang nhận được sự quan tâm rất lớn từ cộng đồng doanh nghiệp. Bởi đây là những quy định cốt lõi, tác động trực tiếp đến chi phí đầu tư, tiến độ triển khai và hiệu quả của các dự án bất động sản, sản xuất kinh doanh.
Tuy nhiên, theo phản ánh của các hội viên Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam (VYEA), nội dung liên quan tới tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong dự thảo sửa đổi Nghị định đang khiến nhiều doanh nghiệp băn khoăn và lo ngại.
THÁCH THỨC TỪ MỨC THU BỔ SUNG 5,4%/năm
Trong dự thảo Nghị định của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (gọi tắt là dự thảo sửa đổi Nghị định 103), Bộ Tài chính đang có định hướng giữ nguyên mức thu bổ sung 5,4% mỗi năm đối với khoản tiền sử dụng đất chưa nộp.
Cụ thể, dự thảo nêu: “Khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai được tính bằng mức thu 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai”.
Điều đáng nói ở đây, theo góc nhìn của doanh nghiệp, khoản thu bổ sung 5,4%/năm này thực chất là một khoản “tiền lãi” hoặc “tiền phạt chậm nộp” áp dụng cho khoảng thời gian mà doanh nghiệp chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Lý do không phải vì doanh nghiệp chây ỳ, mà chính là do cơ quan chức năng chưa hoàn tất công tác định giá và tính tiền sử dụng đất.
Đồng thời, với quy định mới của Luật Đất đai năm 2024, các dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ không đủ điều kiện để thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo, trong đó có việc mở bán sản phẩm cho khách hàng. Điều này khiến doanh nghiệp bị kẹt vốn, không thể huy động tài chính từ thị trường hay từ chính khách hàng, gây ra thiệt hại vô cùng to lớn và đẩy nhiều dự án vào tình trạng bế tắc.
Vì vậy, Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam nhận thấy quy định này đang tạo ra một nghịch lý và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cũng như kinh tế cho doanh nghiệp.
Thứ nhất, trái với nguyên tắc lỗi. Đó là mọi chế tài về chậm nộp hay phạt đều phải dựa trên nguyên tắc “có lỗi”. Trong trường hợp này, việc chậm nộp tiền sử dụng đất không xuất phát từ ý chí chủ quan hay năng lực tài chính của doanh nghiệp, mà do sự chậm trễ trong quy trình hành chính của cơ quan chức năng. Việc áp dụng khoản thu bổ sung này khác nào “phạt” doanh nghiệp vì lỗi không phải của họ? Điều này đi ngược lại nguyên tắc công bằng và minh bạch trong quản lý.
Thứ hai, gánh nặng kép cho doanh nghiệp. Không chỉ phải chịu khoản “phạt” oan ức, doanh nghiệp còn phải đối mặt với thực tế không thể triển khai dự án, không thể huy động vốn, dẫn đến chi phí cơ hội bị mất đi, chi phí tài chính (lãi vay ngân hàng) tăng cao trong khi dự án dậm chân tại chỗ. Đây là gánh nặng kép, có thể đẩy doanh nghiệp vào bờ vực phá sản hoặc buộc phải dừng dự án.
Thứ ba, ảnh hưởng môi trường đầu tư. Nếu quy định này được thông qua, sẽ tạo ra tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư khi thực hiện các dự án cần diện tích đất lớn, thời gian tính tiền sử dụng đất kéo dài. Điều này đi ngược lại với nỗ lực cải thiện môi trường kinh doanh, thu hút đầu tư của Chính phủ.
KIẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH PHÙ HỢP HƠN
Trước thực trạng này, ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, cho biết cộng đồng doanh nghiệp nói chung và Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam nói riêng bày tỏ sự quan tâm sâu sắc và mong muốn các cơ quan quản lý nhà nước lắng nghe và có sự điều chỉnh hợp lý.
Theo đó, Hội Doanh nhân trẻ đề xuất hủy bỏ việc tính bổ sung 5,4%/năm. Đối với các trường hợp doanh nghiệp bị ảnh hưởng do việc chậm trễ trong công tác định giá và tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng, khoản thu bổ sung này cần được hủy bỏ hoàn toàn. Trách nhiệm hành chính cần được quy rõ cho cơ quan có lỗi.
Ngoài ra, Hội cũng đề xuất áp dụng có chọn lọc theo hướng việc thu bổ sung 5,4%/năm chỉ nên thực hiện đối với các trường hợp mà cơ quan chức năng đã hoàn thành việc tính toán nghĩa vụ tài chính và thông báo cho doanh nghiệp nhưng doanh nghiệp sau đó không thực hiện nghĩa vụ đóng tiền đúng hạn. Hoặc áp dụng khi doanh nghiệp có được hưởng lợi rõ ràng từ quá trình chậm đóng tiền này (ví dụ: tận dụng khoản tiền chưa nộp để đầu tư sinh lời).
Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam tin rằng việc tháo gỡ vướng mắc này không chỉ mang lại công bằng cho các doanh nghiệp đang chịu thiệt hại, mà còn là minh chứng cho sự đồng hành, hỗ trợ thiết thực của Nhà nước với cộng đồng doanh nghiệp. Một chính sách đất đai công bằng, minh bạch, dễ dự báo sẽ là nền tảng vững chắc để doanh nghiệp tự tin đầu tư, phát triển, đóng góp vào sự tăng trưởng bền vững của nền kinh tế Việt Nam.
“Chúng tôi mong rằng tiếng nói từ thực tiễn sẽ được lắng nghe và chuyển hóa thành những quy định pháp luật hợp lý, kịp thời”, Hội Doanh nhân trẻ bày tỏ.
