Cần cơ chế huy động nguồn lực linh hoạt hơn
Sau gần 20 năm bỏ hoang kể từ khi Nhà máy thuốc lá Sài Gòn di dời năm 2008, khu đất rộng gần 31.000m2 tại số 152 Trần Phú (phường Chợ Quán, TPHCM) sắp được đưa vào danh mục quỹ đất thanh toán cho các dự án BT.
Đây là một trong 33 khu đất vừa được HĐND TPHCM thông qua để dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện các dự án theo hình thức Xây dựng – Chuyển giao (BT).
Theo UBND TPHCM, nhu cầu vốn cho hạ tầng hiện rất lớn, với những công trình hạ tầng mang ý nghĩa quan trọng như cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2, Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc, tuyến kết nối Cần Giờ – Vũng Tàu, cao tốc Hồ Tràm – Long Thành, metro số 2 hay các nhà máy xử lý nước thải.
Nếu toàn bộ dự án được triển khai, tổng nhu cầu vốn cho các dự án BT tại TPHCM có thể vượt 500.000 tỷ đồng. Trong bối cảnh ngân sách hạn chế và áp lực phát triển hạ tầng cấp bách, thành phố cho rằng cần cơ chế huy động nguồn lực linh hoạt hơn, nhằm đảm bảo tính khả thi tài chính của các dự án.
Về bản chất kinh tế, mô hình BT là một công cụ vốn hóa đất đai. Khác với giai đoạn trước từng gây nhiều tranh cãi về nguy cơ thất thoát đất công, cơ chế pháp lý hiện nay đối với dự án BT đã được siết chặt và minh bạch hơn đáng kể. Luật PPP 2020 cùng các Nghị định 243 và 257/2025 đã bổ sung nhiều lớp kiểm soát nhằm hạn chế tình trạng “đổi đất lấy hạ tầng” thiếu cân xứng.
Sau khi dự án kết thúc, toàn bộ chi phí đầu tư phải được quyết toán để làm cơ sở xác định giá trị thanh toán cuối cùng.
Các quy định này giúp giảm đáng kể nguy cơ thất thoát tài sản công, đồng thời tạo khuôn khổ minh bạch hơn cho việc huy động nguồn lực tư nhân đầu tư hạ tầng.
Hài hoà lợi ích
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng Nghị định số 257/2025/NĐ-CP ngày 08/10/2025 “quy định chi tiết về việc thực hiện dự án áp dụng loại hợp đồng xây dựng – chuyển giao” có hiệu lực thi hành từ ngày ký ban hành, đã giúp hoàn thiện cơ sở pháp lý cho việc áp dụng loại Hợp đồng xây dựng – chuyển giao (Hợp đồng BT).
Nghị định đã tạo điều kiện cho các địa phương có cơ sở pháp lý vững chắc để huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân trong việc đầu tư các dự án, công trình hạ tầng, góp phần vào sự phát triển của đất nước trong kỷ nguyên vươn mình của dân tộc và thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế đạt hai con số trong năm 2026 và các năm tiếp theo.
Tuy nhiên sau hơn 7 tháng thực hiện, Nghị định 257 về dự án BT đã bộc lộ nhiều bất cập khiến nhà đầu tư đối mặt rủi ro tài chính lớn.
Theo HoREA, hiện giá trị công trình BT bị “khóa cứng” ngay từ khi ký hợp đồng và không được điều chỉnh tăng trong suốt quá trình thực hiện. Trong khi đó, các dự án hạ tầng quy mô lớn thường kéo dài nhiều năm, chịu tác động của lạm phát và biến động giá vật liệu, nhân công. Điều này khiến doanh nghiệp có nguy cơ phải tự gánh toàn bộ phần chi phí tăng thêm.
Ngược lại, quỹ đất dùng để thanh toán cho nhà đầu tư lại được xác định theo giá đất tại thời điểm giao đất thực tế. Do giá đất thường tăng theo thời gian, doanh nghiệp có thể bị giảm diện tích đất được thanh toán hoặc phải nộp thêm tiền sử dụng đất, làm ảnh hưởng hiệu quả đầu tư.
HoREA cho rằng cơ chế hiện nay tạo ra sự “bất bình đẳng” giữa Nhà nước và nhà đầu tư trong hợp đồng BT. Vì vậy, Hiệp hội đề xuất giá trị quỹ đất thanh toán nên được xác định và cố định ngay từ thời điểm ký hợp đồng BT để đảm bảo nguyên tắc ngang giá.
Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị sửa quy định liên quan đến việc giao quỹ đất sớm cho nhà đầu tư. Theo Hiệp hội, dù doanh nghiệp đã có bảo lãnh ngân hàng để được giao đất, nhưng vẫn chưa thể khai thác hoặc huy động vốn trên quỹ đất này cho đến khi hoàn thành một phần công trình BT.
Do đó, HoREA đề xuất cho phép nhà đầu tư được nộp tiền vào tài khoản phong tỏa phục vụ thi công để được ghi nhận nghĩa vụ tài chính tương ứng, đồng thời giảm dần giá trị bảo lãnh ngân hàng theo tiến độ dự án nhằm giảm áp lực vốn cho doanh nghiệp.
