Bất tiện của cư dân…
Sau thời gian bị “siết” quản lý, theo Quyết định số 19 của UBND TPHCM có hiệu lực từ ngày 25/4/2026, hình thức căn hộ cho thuê lưu trú ngắn hạn (mô hình Airbnb) vừa được nới lỏng so với Quyết định số 26 được ban hành hơn 1 năm trước.
Đứng ở góc độ cư dân, chị Hà (TPHCM) không thích quyết định này. Bởi, chị đã có hai trải nghiệm không vui liên quan tới mô hình Airbnb. Đó là tiếng ồn phát ra từ căn hộ dịch vụ liền kề và bể bơi chung thường xuyên quá tải.
Những bất tiện mà chị Hà gặp phải không phải trường hợp cá biệt. Mới đây, Sở Xây dựng TPHCM ghi nhận có phát sinh xung đột tại một số chung cư (như tại dự án nhà chung cư Hà Đô Centrosa, phường Hòa Hưng), liên quan đến việc khách thuê căn hộ sử dụng tiện ích chung quá tải, ảnh hưởng đến công tác quản lý vận hành nhà chung cư. Bên cạnh đó là sự khác biệt về lợi ích giữa cư dân ở thực (không có hoạt động kinh doanh, khai thác căn hộ) và chủ căn hộ khai thác lưu trú.
Theo báo cáo của Ban Quản lý chung cư Millennium (phường Khánh Hội, TPHCM), trong 6 tháng đầu năm 2024, các căn hộ tại đây đã tiếp hơn 7.100 khách lưu trú ngắn ngày với đa dạng quốc tịch. Cùng với đó, nhiều tệ nạn xã hội xuất hiện, bị cơ quan chức năng triệt phá. Mặt khác, hạ tầng cơ sở của chung cư như thang máy, hành lang giao thông… bị sử dụng quá mức dẫn đến hư hỏng.
Ở thời điểm đó, chung cư này có 350/728 căn hộ (chiếm 48% tổng số căn hộ) được sử dụng để cho thuê lưu trú qua Airbnb.
… nhưng tác động nghìn tỷ cho kinh tế
Với các dẫn chứng trên, việc “cấm cửa” Airbnb của TPHCM được nhiều cư dân ủng hộ. Tuy nhiên, trên thực tế, chỉ 3 tháng sau khi được ban hành, Quyết định số 26 đã bị Cục Kiểm tra văn bản và Quản lý xử lý vi phạm hành chính (Bộ Tư pháp) “tuýt còi”.
Theo cơ quan tư pháp, việc cấm cho thuê căn hộ qua Airbnb là chưa hợp lý và chưa bảo đảm tính chặt chẽ về mặt pháp lý. Chủ sở hữu căn hộ không ở và có quyền cho thuê. Đây là một trong những quyền tài sản của chủ sở hữu theo quy định tại Bộ luật Dân sự.
Sở hữu 9 căn hộ cho thuê theo mô hình Airbnb, chị Annie (TPHCM) thiệt hại gần 200 triệu đồng khi mô hình Airbnb bị cấm vào năm ngoái. Tuy nhiên, những người thuê tài sản để kinh doanh Airbnb còn bị thiệt hại nặng hơn. Họ không được hỗ trợ giá thuê từ chủ nhà khi quy định hạn chế có hiệu lực, lại mất khách cũng như khó chuyển nhượng căn hộ kịp thời.
Trong khi đó, nếu xét về giá trị kinh tế, chỉ tính riêng trong năm 2024, hoạt động Airbnb tạo ra tổng chi tiêu khoảng 16.000 tỷ đồng cho chi phí chỗ ở và các chi phí khác tại Việt Nam, theo một báo cáo do Oxford Economics thực hiện.
Cụ thể, một khách Airbnb điển hình tại Việt Nam sẽ ở trung bình 3 ngày tại chỗ ở Airbnb và chi tiêu trung bình 2,8 triệu đồng/ngày cho các hoạt động ngoài lưu trú, như ăn uống tại nhà hàng, cửa hàng bán lẻ và phương tiện đi lại. Airbnb hỗ trợ tạo việc làm cho 64.100 người ở các ngành có liên quan, với tổng mức tiền lương khoảng 6.500 tỷ đồng.
Báo cáo đánh giá, tổng chi tiêu của cả khách thuê và người cho thuê Airbnb đã thúc đẩy một chuỗi hoạt động gia tăng sâu rộng trong nền kinh tế nội địa.
Còn tại TPHCM (cũ), theo thống kê chưa đầy đủ từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM, thành phố có 24 khu nhà chung cư với khoảng 8.740 chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ dùng các nền tảng du lịch trực tuyến để cho thuê căn hộ ngắn hạn. Mô hình dịch vụ này tạo việc làm cho trên dưới 10.000 lao động và đóng góp vào sự phát triển kinh tế, xã hội địa phương.
Cấm hay quản?
Việc TPHCM cho phép mở lại dịch vụ lưu trú ngắn ngày như Airbnb phản ánh xu hướng cân bằng giữa phát triển kinh tế chia sẻ và quản lý đô thị hiện đại. Theo Sở Xây dựng TPHCM, quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn đi theo định hướng “không cấm nhưng phải minh bạch và trong khuôn khổ quản lý”.
Bình luận ở góc độ thị trường về việc TPHCM nới lỏng quy định cho Airbnb, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho hay, nguồn cung lưu trú ngắn ngày có thể tăng khi nhiều chủ căn hộ quay lại khai thác dịch vụ này. Về dài hạn, thị trường có thể hình thành rõ hơn mô hình “căn hộ lai khách sạn”, vừa để ở vừa cho thuê một cách linh hoạt.
Tuy nhiên, nếu phát triển thiếu kiểm soát, xu hướng trên có thể làm thay đổi cách vận hành chung cư vốn được thiết kế cho nhu cầu ở ổn định. Đồng thời, xung đột lợi ích giữa người ở lâu dài và người khai thác căn hộ với mục đích kinh doanh có thể tiếp tục là nguồn cơn của tranh cãi.
Thái Lan yêu cầu các căn hộ cho thuê dưới 30 ngày phải đáp ứng điều kiện tương tự khách sạn và nhiều khu chung cư có quyền hạn chế Airbnb nhằm đảm bảo an ninh.
Malaysia trao quyền cho ban quản lý và cư dân biểu quyết việc cho phép hay cấm lưu trú ngắn ngày. Singapore gần như không cho phép căn hộ tư nhân cho thuê dưới 3 tháng nhằm tránh tình trạng “khách sạn hóa” khu dân cư. Còn giới chức Philippines tăng cường kiểm soát đăng ký khách và an ninh tại các chung cư ở thủ đô Manila.
Đồng quan điểm, TS Lê Hồng Hạnh, giảng viên ngành Tài chính, Đại học RMIT Việt Nam đánh giá, mô hình dạng Airbnb mang lại nhiều lợi ích kinh tế rõ rệt: giúp tăng nguồn cung lưu trú, kích thích du lịch nội địa, tạo thêm thu nhập cho người dân và khai thác hiệu quả tài sản nhàn rỗi. Dẫu vậy, xung đột giữa lợi ích kinh tế và chất lượng sống của cư dân chung cư là vấn đề mà nhiều quốc gia trong khu vực ASEAN cũng đang đối mặt, không chỉ riêng Việt Nam.
Để dung hòa các mâu thuẫn trên thay vì lặp lại việc “không quản được là cấm”, các quốc gia đều lựa chọn mô hình “cho phép nhưng quản chặt”, bà Hạnh cho hay.
Với TPHCM, theo TS Hạnh, một số giải pháp có thể được cân nhắc, gồm:
Thứ nhất, giới hạn tỷ lệ căn hộ Airbnb trong mỗi tòa nhà nhằm tránh việc chung cư bị biến thành khách sạn trá hình. Hoặc, giới hạn số ngày cho thuê tối đa mỗi năm đối với một căn hộ.
Thứ hai, yêu cầu chủ nhà ký quỹ hoặc mua bảo hiểm trách nhiệm để xử lý các rủi ro như hư hỏng tài sản chung, mất an ninh hoặc vi phạm nội quy.
Thứ ba, áp dụng mức phí quản lý cao hơn đối với căn hộ cho thuê ngắn ngày.
Cuối cùng, dịch vụ cho thuê nhà ở lưu trú ngắn hạn cần minh bạch nghĩa vụ thuế, đăng ký kinh doanh và thông tin khách lưu trú.
“Các tòa nhà có thể tăng thu phí quản lý các căn hộ đăng ký cho thuê ngắn hạn. Nhiều chủ nhà Airbnb ủng hộ phương án này. Nếu được hướng dẫn từng bước, làm đúng quy định để xây dựng kinh tế chia sẻ thì các chủ nhà Airbnb sẽ vui vẻ hợp tác, thậm chí đóng góp nhiều hơn”, chị Annie nói với PV VietNamNet.
