Các địa phương vào cuộc mạnh mẽ, nhà cho thuê tăng tốc
Trước đó, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đã chỉ đạo các tỉnh, thành cần chuẩn bị đầy đủ quỹ đất sạch, nguồn vốn, hạ tầng kỹ thuật và đẩy nhanh thủ tục đầu tư để hàng loạt dự án quy mô lớn có thể được triển khai trong quý 3 và quý 4 năm nay. Đối với nhóm địa phương làm việc trực tiếp với Thủ tướng gồm Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hưng Yên và Ninh Bình, yêu cầu đặt ra là khẩn trương rà soát quy hoạch, xác định nhu cầu thực tế và xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở cho thuê đến năm 2030, trong đó xác định rõ chỉ tiêu từng năm, danh mục dự án ưu tiên và nguồn lực thực hiện. Không chỉ giao nhiệm vụ cho các địa phương, Thủ tướng cũng yêu cầu các bộ, ngành liên quan nhanh chóng hoàn thiện cơ chế, chính sách để tạo động lực phát triển thị trường nhà ở cho thuê. Bộ Xây dựng được giao nghiên cứu hoàn thiện hệ thống quy chuẩn kỹ thuật, rà soát sửa đổi các quy định pháp luật liên quan. Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu đề xuất các chính sách ưu đãi về tín dụng, thuế và tài chính nhằm thu hút doanh nghiệp và các nhà đầu tư dài hạn tham gia phát triển loại hình này.
Việc phát triển mạnh nhà cho thuê sẽ tạo thêm một “van điều tiết”, giúp thị trường bất động sản vận hành cân bằng, ổn định và bền vững hơn
Sau những chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, TP.Hà Nội là địa phương tiên phong triển khai chương trình phát triển nhà ở cho thuê khi đồng loạt khởi công 3 dự án tại Việt Hưng, Long Biên và Pháp Vân – Tứ Hiệp, với quy mô hơn 4.300 căn hộ, tổng vốn đầu tư khoảng 34.000 tỉ đồng. Đây được xem là những dự án mở màn cho chương trình phát triển nhà ở cho thuê trên phạm vi cả nước. Tại Hải Phòng, khu nhà ở cho thuê của Pegatron tại Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải đang được xem là mô hình tham khảo cho việc phát triển nhà ở phục vụ công nhân trong các khu công nghiệp.
Tại TP.HCM, nơi nhu cầu nhà cho thuê được đánh giá là rất cao, cũng có thể thấy rõ sự tăng tốc. Tại hội nghị về phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê mới đây, đã có 13 doanh nghiệp đăng ký tham gia phát triển hơn 97.000 căn nhà ở, trong đó nhiều doanh nghiệp cam kết đầu tư mạnh vào phân khúc nhà ở cho thuê như: Vingroup, Sun Group, Novaland, Hưng Thịnh Corporation, Kim Oanh Group, TTC Land… Bên cạnh đó, Liên đoàn Lao động TP.HCM cũng ký kết với 7 doanh nghiệp để phát triển khoảng 125.000 căn nhà ở cho thuê và thuê mua dành cho công nhân giai đoạn 2026 – 2030. TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 50.000 căn nhà ở cho thuê giai đoạn 2026 – 2030. Có thể nói, TP.HCM là địa phương đầu tiên ghi nhận sự tham gia quy mô lớn của khu vực tư nhân vào chương trình phát triển nhà ở cho thuê theo định hướng mới của Đảng và Chính phủ.
TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM
“2 bánh của một cỗ xe”
TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, đánh giá các chỉ đạo, định hướng từ T.Ư không đơn thuần là yêu cầu khởi công thêm một số dự án nhà cho thuê, mà là tín hiệu cho thấy VN đang bắt đầu xây dựng một “thị trường nhà ở hai trụ cột”: nhà để sở hữu và nhà để thuê. Đây là mô hình mà hầu hết các quốc gia có thị trường bất động sản phát triển đều đã hình thành từ rất sớm.
Chính phủ và các địa phương đang đẩy mạnh nguồn lực đầu tư nhà cho thuê
Điển hình như tại Đức, khoảng một nửa dân số đang sống trong nhà thuê. Tại Thụy Sĩ, tỷ lệ này còn cao hơn. Ngay cả tại Singapore, nơi tỷ lệ sở hữu nhà rất cao, Chính phủ vẫn phát triển song song nhà ở cho thuê đối với một số nhóm đối tượng để bảo đảm tính linh hoạt của thị trường lao động.
“Từ kinh nghiệm thực tế tại Đức, Thụy Sĩ, Nhật Bản hay Singapore có thể thấy một thị trường bất động sản phát triển không được đo bằng tỷ lệ người dân sở hữu nhà, mà bằng việc người dân có nhiều lựa chọn nhà ở phù hợp với khả năng tài chính. Nhà để bán và nhà cho thuê phải là 2 bánh xe của cùng một cỗ xe. VN nhiều năm qua mới phát triển mạnh một bánh xe là sở hữu nhà ở. Chủ trương phát triển nhà cho thuê lần này chính là bước đi để hoàn thiện bánh xe còn lại, giúp thị trường vận hành cân bằng, ổn định và bền vững hơn”, TS Trần Việt Anh nói.
Theo bà Võ Nhật Liễu, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn và Phát triển dự án BrandLift Asia, việc Chính phủ yêu cầu mỗi địa phương khởi công ít nhất một dự án nhà ở cho thuê là tín hiệu cho thấy tư duy phát triển bất động sản đang bắt đầu dịch chuyển. Suốt nhiều năm qua, thị trường phát triển theo logic khá quen thuộc là xây để bán. Thành công của một dự án thường được đo bằng tốc độ bán hàng và tỷ lệ hấp thụ. Trong khi đó, ở nhiều quốc gia phát triển, bất động sản còn được nhìn như một loại hạ tầng phục vụ nền kinh tế, nơi nhà ở cho thuê là cấu phần quan trọng để giữ chân lực lượng lao động, thu hút chuyên gia và tạo tính linh hoạt cho thị trường. Nếu chính sách này được triển khai hiệu quả, đây là bước khởi đầu cho sự chuyển dịch từ thị trường giao dịch sang thị trường vận hành.
Quan trọng hơn, đây là lần đầu tiên nhà nước phát đi thông điệp rất rõ rằng nhà ở cho thuê sẽ trở thành một cấu phần trong chiến lược phát triển đô thị. Khi chính sách đã hình thành, các bước tiếp theo thường sẽ là hoàn thiện cơ chế ưu đãi, quy hoạch quỹ đất, thu hút nhà đầu tư dài hạn và hình thành hệ sinh thái vận hành nhà cho thuê. Đó mới là nền tảng tạo ra thay đổi thực sự.
“Tác động lớn nhất nằm ở cách thị trường định giá bất động sản. Trong nhiều năm, giá trị bất động sản ở VN chủ yếu được định giá bởi kỳ vọng tăng giá. Trong tương lai, sẽ có thêm một tiêu chí quan trọng: bất động sản tạo được dòng tiền ổn định sẽ có giá trị cao hơn bất động sản chỉ chờ tăng giá”, bà Liễu nhấn mạnh và nói thêm: “Hãy thử hình dung 2 khu đất cùng diện tích, cùng mức giá. Một khu nằm gần khu công nghiệp với hàng chục nghìn lao động, có thể phát triển căn hộ hoặc nhà ở cho thuê với tỷ suất khai thác ổn định. Khu còn lại nằm ở nơi chưa có dân cư, chưa có việc làm, chỉ kỳ vọng tăng giá theo quy hoạch. Trước đây, 2 tài sản này có thể được nhìn nhận khá tương đồng. Nhưng khi thị trường chuyển sang coi trọng dòng tiền, giá trị của chúng sẽ dần phân hóa rõ rệt”.
Bố trí ngân sách và đất “sạch” để làm nhà cho thuê
Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh yêu cầu chủ tịch UBND các địa phương chỉ đạo xác định nhu cầu, xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở cho thuê của từng nhóm đối tượng. Xây dựng kế hoạch để đầu tư xây dựng thật, người dân được hưởng thụ thật, đồng thời tránh được hiện tượng lệch pha cung – cầu, gây lãng phí nguồn lực. Lập kế hoạch phát triển nhà ở cho thuê giai đoạn năm 2026 và giai đoạn 2026 – 2030 gồm mục tiêu từng năm, danh mục dự án, lộ trình và nguồn lực huy động. Đặc biệt, cần bố trí ngay nguồn vốn ngân sách địa phương và quỹ đất “sạch”, áp dụng quy trình ưu tiên và đơn giản hóa thủ tục hành chính để khởi công ít nhất 1 dự án bằng vốn ngân sách ngay trong tháng 6.2026. Trong quý 3/2026 phải hoàn thành việc lập, kiện toàn và đưa vào vận hành có hiệu quả Quỹ phát triển nhà ở của địa phương từ các nguồn thu theo quy định như nguồn 20% đất nhà ở xã hội từ các dự án thương mại để đầu tư xây dựng hoặc mua lại nhà ở phục vụ mục đích cho thuê. Nghiên cứu có cơ chế hỗ trợ, hướng dẫn tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn phòng cháy chữa cháy… đối với hộ gia đình, cá nhân tham gia xây dựng nhà ở riêng lẻ nhiều tầng nhiều căn hộ để cho thuê.
Van điều tiết, giảm áp lực đầu cơ
TS Trần Việt Anh cũng đồng quan điểm, trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản VN phát triển chủ yếu dựa trên nhu cầu sở hữu nhà ở. Điều này khiến nguồn lực xã hội gần như tập trung vào hoạt động mua bán, trong khi thị trường cho thuê phát triển tự phát, quy mô nhỏ và thiếu những dự án chuyên nghiệp. Hệ quả là khi khả năng tiếp cận tín dụng giảm hoặc lãi suất tăng, giao dịch mua bán lập tức chững lại vì người dân chưa có nhiều lựa chọn khác.
Do vậy, việc phát triển mạnh nhà cho thuê sẽ tạo thêm một “van điều tiết” cho thị trường. Trong ngắn hạn, các dự án này sẽ kích thích đầu tư xây dựng, tạo việc làm cho ngành xây dựng, vật liệu, nội thất và dịch vụ quản lý vận hành. Quan trọng hơn, nó tạo ra một phân khúc có nhu cầu thực rất lớn, đặc biệt là công nhân, chuyên gia, người lao động trẻ, sinh viên và những người chưa đủ điều kiện mua nhà. Khi có cung và có cầu thực, thị trường sẽ sôi động hơn ngay cả trong bối cảnh tín dụng còn khó khăn.
“Tuy nhiên, giá trị lớn nhất của nhà cho thuê nằm ở tác động dài hạn. Khi thị trường có nguồn cung nhà cho thuê chất lượng với giá hợp lý, người dân sẽ không còn chịu áp lực phải mua nhà bằng mọi giá. Họ có thêm thời gian tích lũy tài chính, lựa chọn nơi ở phù hợp với công việc và nhu cầu của từng giai đoạn cuộc sống. Điều này sẽ góp phần làm giảm áp lực đầu cơ, giảm tâm lý “phải sở hữu ngay” và từ đó giúp thị trường phát triển cân bằng hơn”, TS Trần Việt Anh nhận định.
Ở mộc góc nhìn khác bà Võ Nhật Liễu cho rằng nhà ở cho thuê sẽ buộc các địa phương cạnh tranh bằng năng lực phát triển kinh tế thực sự. Nhà cho thuê không thể tồn tại nếu không có người thuê, mà người thuê chỉ xuất hiện khi địa phương tạo được việc làm. Điều đó có nghĩa là sức hấp dẫn của một địa phương sẽ không chỉ đến từ quy hoạch đẹp, mà còn từ khả năng thu hút doanh nghiệp, khu công nghiệp, cảng biển, logistics hay các ngành dịch vụ chất lượng cao. Nói cách khác, tỷ lệ lấp đầy của một dự án nhà ở cho thuê sẽ trở thành thước đo sức khỏe kinh tế địa phương, tín hiệu tích cực hơn nhiều so với một khu đô thị bán hết nhưng tỷ lệ cư dân về ở vẫn còn thấp.
Với các doanh nghiệp chủ đầu tư và phát triển dự án bất động sản, đây là giai đoạn cần suy nghĩ lại về mô hình kinh doanh. Trước đây mục tiêu là bán càng nhanh càng tốt nhưng trong tương lai, nhiều chủ đầu tư có thể lựa chọn giữ lại một phần sản phẩm để khai thác cho thuê, hoặc phát triển các dòng sản phẩm hướng tới dòng tiền dài hạn. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp không chỉ giỏi phát triển dự án mà còn phải giỏi quản lý vận hành, chăm sóc khách thuê và khai thác tài sản, từ đó nâng năng lực toàn ngành lên một mức mới. “Giá trị lớn nhất của chính sách này không chỉ nằm ở việc có bao nhiêu dự án được khởi công trong năm nay. Điều đáng kỳ vọng là thị trường bất động sản VN đang có cơ hội bước sang một giai đoạn trưởng thành hơn. Nơi giá trị của bất động sản được tạo nên từ khả năng phục vụ con người, tạo dòng tiền và đồng hành cùng sự phát triển của nền kinh tế, thay vì chỉ được đo bằng tốc độ tăng giá”, bà Liễu nói.
Theo các chuyên gia, nếu được triển khai đồng bộ, phát triển nhà cho thuê sẽ không chỉ giúp thị trường bất động sản khởi sắc trong ngắn hạn mà còn góp phần định hình một cấu trúc thị trường mới, nơi bất động sản phục vụ nhu cầu an cư nhiều hơn là nhu cầu “đầu cơ tích trữ”. Đây mới là nền tảng để thị trường phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững trong dài hạn.
Cần cơ chế khác nhà ở thương mại để bán
Đối với dự án nhà ở thương mại để bán, doanh nghiệp thường chỉ mất khoảng 36 – 48 tháng để hoàn thành dự án và thu hồi vốn. Ngược lại, nhà ở cho thuê là mô hình đầu tư dài hạn, thời gian hoàn vốn có thể kéo dài 20 – 30 năm, thậm chí lâu hơn nếu duy trì mức giá thuê phù hợp với mục tiêu an sinh xã hội. Vì vậy, phát triển nhà ở cho thuê không thể áp dụng cùng cơ chế với nhà ở thương mại để bán. Nếu vẫn yêu cầu doanh nghiệp bỏ chi phí đầu tư như một dự án thương mại nhưng lại thu hồi vốn trong vài chục năm thì sẽ rất khó thu hút nguồn lực xã hội.
Do đó, muốn thành công, nhà nước cần chuyển từ tư duy “đầu tư thay doanh nghiệp” sang “kiến tạo cơ chế để doanh nghiệp đầu tư”. Khi chi phí đất được đưa về 0, vốn vay đủ rẻ, thuế đủ ưu đãi, thủ tục đủ nhanh và hành lang pháp lý đủ ổn định, nhà ở cho thuê sẽ trở thành một phân khúc đầu tư hấp dẫn. Khi đó, nhà nước không phải bỏ toàn bộ ngân sách nhưng vẫn huy động được nguồn lực rất lớn từ xã hội để phát triển hàng trăm nghìn, thậm chí hàng triệu căn hộ cho thuê. Đó mới là lời giải bền vững cho bài toán an cư của người dân, góp phần bình ổn thị trường bất động sản và tạo nền tảng cho tăng trưởng kinh tế – xã hội lâu dài.
Ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản VN
Nguồnthanhnien.vn
