Cấp bách gỡ khó cho bất động sản

Ngày 11-3, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP (Nghị quyết 33) về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Triển khai gói tín dụng 120.000 tỉ đồng

Nghị quyết 33 nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc – nhất là về thể chế, tổ chức thực hiện và nguồn vốn – cho thị trường BĐS; thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, tăng nguồn cung. Bên cạnh đó, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm thị trường BĐS hợp lý hơn, chú trọng phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở cho công nhân, nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân; ngăn chặn tình trạng thị trường “phát triển nóng” hoặc “đóng băng”, tình trạng tung tin đồn thổi, đầu cơ thổi giá BĐS lên cao để trục lợi, làm mất cân đối cung – cầu và bảo đảm vận hành lành mạnh theo cơ chế thị trường.

Nghị quyết 33 nêu rõ trong lúc chờ Quốc hội (QH) thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), để tháo gỡ tổng thể, đồng bộ những khó khăn, vướng mắc hiện nay trong phát triển nhà ở nói chung, NƠXH nói riêng, Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp tập trung nghiên cứu, xây dựng, báo cáo Chính phủ trình QH xem xét, ban hành “Nghị quyết của QH thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển NƠXH” vào kỳ họp tháng 5-2023.

Nghị quyết của QH nhằm tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc cụ thể nhằm tạo động lực phát triển NƠXH trong thời gian tới. Trong đó, đặc biệt quan tâm những vướng mắc lớn thời gian qua như: giao đất để đầu tư xây dựng dự án; quy hoạch, bố trí quỹ đất phát triển NƠXH; lựa chọn chủ đầu tư dự án; quyền lợi và ưu đãi với chủ đầu tư; xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua; đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách NƠXH…

Một dự án của Novaland tại TP HCM bị “đứng hình” và đang chờ các cơ quan chức năng tháo gỡ vướng mắc Ảnh: HOÀNG TRIỀU

Bộ Xây dựng được giao chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành chỉ đạo, hướng dẫn địa phương, doanh nghiệp (DN) triển khai thực hiện có hiệu quả Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” sau khi được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành.

Để hỗ trợ nguồn vốn phát triển NƠXH, Chính phủ nhất trí triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỉ đồng (tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH, nhà ở cho công nhân giai đoạn 2021-2030).

Chương trình này sẽ cho chủ đầu tư và người mua nhà các dự án NƠXH, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng 1,5%-2% so với lãi suất cho vay trung – dài hạn bình quân của các ngân hàng (NH) thương mại nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank) trên thị trường trong từng thời kỳ và các NH thương mại ngoài nhà nước có đủ điều kiện với từng gói tín dụng cụ thể.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng được giao khẩn trương hoàn thiện hồ sơ xây dựng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) báo cáo Chính phủ để trình QH xem xét, cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5, thông qua tại kỳ họp thứ 6; bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, khả thi của hệ thống pháp luật, nhằm hoàn thiện, bổ sung hành lang pháp lý cho việc giao dịch chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai, BĐS du lịch; mua bán chuyển quyền từ nhà đầu tư năng lực kém sang nhà đầu tư có năng lực…

Giãn nợ, nới điều kiện cho vay

Nghị quyết 33 giao NH Nhà nước xem xét chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát, phân loại dự án BĐS để có biện pháp xử lý phù hợp (như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ…) theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm an toàn hoạt động của hệ thống NH. Đồng thời, nỗ lực tiết giảm chi phí hoạt động để có dư địa giảm lãi suất cho vay đối với nền kinh tế, trong đó có người mua nhà và các dự án BĐS, góp phần tháo gỡ khó khăn về vốn tín dụng cho DN.

NH Nhà nước được giao chỉ đạo các tổ chức tín dụng đánh giá tình hình sản xuất – kinh doanh của DN, tiềm năng của từng dự án và loại hình phân khúc BĐS như nhà ở phù hợp thu nhập người dân, NƠXH, nhà ở cho công nhân; BĐS công nghiệp, du lịch, văn phòng… để xem xét điều chỉnh điều kiện cho vay mà không đánh đồng chính sách với các dự án có rủi ro.

Xem xét điều chỉnh phù hợp hệ số rủi ro đối với các phân khúc BĐS khác nhau; rà soát các quy định liên quan việc cho vay, đầu tư trái phiếu DN cho đồng bộ, phù hợp với chính sách phát triển thị trường trái phiếu DN của Chính phủ.

NH Nhà nước cũng được giao chủ trì triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỉ đồng nêu trên; phối hợp với Bộ Xây dựng và các bộ, ngành, cơ quan liên quan xác định danh mục dự án, đối tượng, điều kiện, tiêu chí được thụ hưởng chương trình.

Bên cạnh đó, chỉ đạo các tổ chức tín dụng tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư dự án BĐS, người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng; tiếp tục dành vốn tín dụng cho dự án BĐS đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm và bảo đảm kế hoạch trả nợ, nhất là dự án NƠXH, nhà ở cho công nhân, nhà ở phù hợp thu nhập của người dân và các loại hình BĐS phục vụ mục đích sản xuất – kinh doanh, an sinh xã hội hiệu quả cao, có khả năng trả nợ…

Chính phủ giao Bộ Tài chính khẩn trương đánh giá, rà soát kỹ, đề xuất việc sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các văn bản pháp lý liên quan việc phát hành trái phiếu DN, nhất là phát hành riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu DN ra thị trường quốc tế.

Bộ Tài chính cần có biện pháp, giải pháp hài hòa, hợp lý, hiệu quả để cơ cấu lại các khoản nợ trái phiếu, cơ cấu lại lãi suất, thời hạn thanh toán, điều kiện chi trả, thanh toán, phù hợp với tình hình thực tiễn, theo tinh thần “lợi ích hài hòa; khó khăn, rủi ro chia sė” nhưng vẫn bảo đảm các quy định pháp luật…

Cần mặt bằng lãi suất ổn định hơn

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động ngày 12-3, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc NH TMCP Ngoại thương (Vietcombank), cho biết để thực hiện Nghị quyết 33 về hỗ trợ phát triển thị trường BĐS, 4 NH thương mại nhà nước Vietcombank, Agribank, VietinBank, BIDV đã đồng thuận mỗi NH tham gia 30.000 tỉ đồng nhằm cấu thành gói cho vay 120.000 tỉ đồng dưới sự chỉ đạo của NH Nhà nước. Gói tín dụng này sẽ cho DN vay đầu tư xây dựng nhà ở giá bình dân lẫn cho người mua nhà vay.

Theo đó, việc xác định giá nhà, đối tượng vay, các tiêu chí tiếp cận vốn sẽ do Bộ Xây dựng ban hành. Trên cơ sở đó, các NH thương mại xem xét, thẩm định, triển khai cho vay với thời hạn 10-15 năm, lãi suất thấp hơn 1,5%-2%/năm so với lãi suất cho vay bình quân của 4 NH.

“Riêng việc khoanh, giãn nợ cho DN BĐS, các NH sẽ thực hiện như những DN khác. Nghĩa là DN đó phải chứng minh có khả năng hồi phục trong tương lai thì NH mới khoanh nợ, giãn thời hạn trả nợ cũ và cho vay mới. Khi đó, hoạt động của DN sẽ tốt lên, bán được sản phẩm để trả dần nợ cũ và nợ mới. Kết quả là NH và DN đều kinh doanh thành công” – ông Tùng nhìn nhận.

Trong khi đó, ông Phạm Đức Ấn, Chủ tịch HĐQT NH Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), cho rằng gói 120.000 tỉ đồng không phải là một chính sách tín dụng BĐS. Đây là nguồn vốn kinh doanh của các NH nên việc triển khai gói cho vay này mang tính thương mại. Thế nên, những đối tượng hội đủ các tiêu chí về nhà ở dành cho người thu nhập thấp, có đủ năng lực trả nợ đều sẽ được vay.

Về việc khoanh, giãn nợ cho DN BĐS, theo ông Nguyễn Đức Ấn, các NH có thể xem xét tái cơ cấu nợ như lâu nay từng áp cho những DN khác. Nếu NH Nhà nước có chính sách hỗ trợ DN BĐS tương tự các chính sách hỗ trợ DN bị ảnh hưởng dịch COVID-19 thì các NH thương mại sẽ thực hiện ngay.

Ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng Giám đốc NH TMCP Phương Đông (OCB), nhấn mạnh với những dự án BĐS đủ điều kiện pháp lý, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt và có sản phẩm rõ ràng thì NH vẫn cam kết cho vay. Tùy mức độ rủi ro của dự án, NH sẽ có mức lãi suất khác nhau.

“Dự kiến, sắp tới OCB sẽ có gói tín dụng cho vay mua nhà để ở đối với khách hàng cá nhân với lãi suất giảm so với hiện tại. Hiện lãi suất cho vay mua nhà cá nhân áp dụng tại OCB trên 10,5%/năm là phù hợp. Song, chúng tôi mong muốn lãi suất cho vay mua nhà sẽ giảm còn khoảng 8%/năm vào quý II/2023 và kỳ vọng giảm về quanh 7%/năm như đã áp dụng năm ngoái” – ông Nguyễn Đình Tùng nhấn mạnh.

Trước đó, tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 2-2023, Thống đốc NH Nhà nước Nguyễn Thị Hồng thông tin ngay sau Hội nghị toàn quốc về BĐS, NH Nhà nước đã làm việc với các NH thương mại nhà nước và các tổ chức tín dụng về gói 120.000 tỉ đồng. Theo đó, các quy trình thủ tục đã được trao đổi, ngành NH sẽ triển khai ngay trong thời gian tới khi có Nghị quyết Chính phủ trên cơ sở danh mục NƠXH mà Bộ Xây dựng đưa ra.

Để gói tín dụng 120.000 tỉ đồng triển khai hiệu quả, TS Nguyễn Hữu Huân, Trường ĐH Kinh tế TP HCM, cho rằng bên cạnh việc giảm lãi suất cho vay 1,5-2 điểm % so với lãi suất thông thường, cần ổn định mặt bằng lãi suất trong trung – dài hạn 10 – 15 – 20 năm. Bởi lẽ, hiện nay, một số NH cũng triển khai các gói tín dụng ưu đãi lãi suất thấp chỉ trong năm đầu tiên, sau đó thả nổi. Nếu thả nổi theo thị trường thì lãi suất sẽ tăng cao, có thể vượt quá khả năng chi trả của khách hàng.

Dưới góc độ DN, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông (Phú Đông Group), tin tưởng Nghị quyết 33 sẽ hỗ trợ tích cực thị trường BĐS, góp phần tháo gỡ khó khăn cho các DN trong ngành. Theo ông Phúc, những hành động quyết liệt thời gian qua của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương đã tạo tâm lý tích cực hơn cho thị trường BĐS, phần nào lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư và DN. Tuy nhiên, để giải pháp sớm được hiện thực hóa, ngoài nỗ lực của DN, cơ quan quản lý nhà nước cần phải quyết liệt hơn nữa.

“Nguồn cung sản phẩm nhà ở vừa túi tiền là quan trọng nhất, mà để tăng nguồn cung thì thủ tục cấp phép dự án phải nhanh và việc hỗ trợ tạo quỹ đất là cực kỳ quan trọng. Mọi vấn đề sẽ được giải quyết khi thủ tục pháp lý được thông thoáng, thuận lợi hơn. Khi đó, DN có cơ sở bán sản phẩm ra thị trường để thu tiền từ khách hàng, DN cũng đủ điều kiện cho vay để có dòng tiền giải quyết những khó khăn” – ông Phúc nhìn nhận.