Các công ty chứng khoán nhận định gì về Luật Đất đai (sửa đổi)?
Với việc Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua, các công ty chứng khoán đã có những nhận định về tác động của luật này đến thị trường bất động sản.
Một số điểm đáng chú ý
Chứng khoán Yuanta Việt Nam (YSVN) cho biết Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, ngoại trừ một số điều khoản đáng chú ý sau:
Quy hoạch tổng thể theo hướng đồng bộ hóa hơn: quy hoạch cấp địa phương tuân theo kế hoạch chung của quốc gia. Việc quy định rõ ràng về chiến lược phát triển sẽ giúp hạn chế tình trạng thay đổi loại đất, có cơ sở để doanh nghiệp nghiên cứu phát triển dự án.
Số hóa dữ liệu đất đai, định giá đất theo thị trường: áp dụng giá đất dựa trên thị trường thay vì sử dụng khung giá đất cố định, thông qua một trong ba phương pháp là: phương pháp so sánh, phương pháp thu thập, phương pháp thặng dư. Việc này sẽ tạo cơ sở để hoàn thiện việc tính giá đất theo hướng sát với thị trường, hạn chế khiếu nại khiếu kiện về đền bù giải phóng mặt bằng. Tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp sát với giá thị trường, và đánh các loại thuế BĐS (đang xây dựng dự thảo thuế bất động sản).
Sử dụng đất đa mục đích (hỗn hợp và kết hợp): tuân thủ kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch xây dựng đã được phê duyệt và không thay đổi mục đích chính của việc sử dụng đất. Quy định mới sẽ giúp nhà đầu tư được hướng dẫn cụ thể để thực hiện các dự án đa mục đích, như khu du lịch có kết hợp với dân cư.
Tái định cư: được quy định với điều kiện tốt hơn cho chủ đất. Điều kiện quy định chung theo hướng bảo vệ rất cao lợi ích chủ đất của người bị thu hồi. Tuy nhiên, nội hàm câu chữ trong luật có thể hiểu theo nhiều cách, khó khăn trong việc thực hiện thực tiễn, rất dễ dẫn đến khiếu kiện. Tuy nhiên, nếu thực hiện đúng, sẽ tăng chi phí đất cho các dự án của chủ đầu tư.
Quy định về hoạt động lấn biển (có hiệu lực từ 01/04/2024): Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng vốn, kỹ thuật, công nghệ thực hiện các hoạt động lấn biển; có chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho nhà đầu tư thực hiện hoạt động lấn biển theo quy định của pháp luật.
Ngoài những quy định được áp dụng sớm, YSVN cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) cũng mang đến hai thay đổi đáng chú ý khác:
Ưu tiên giao đất thông qua đấu giá và đấu thầu: Cơ chế thị trường cho các chủ đầu tư tiếp cận quỹ đất mới, ngăn ngừa tình trạng mua gom đất nông nghiệp gây hoang hoá, trục lợi địa tô.
Các trường hợp cho thuê đất thu tiền một lần: sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư vào nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; sử dụng đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Điều này sẽ hỗ trợ cho các dự án sản xuất kinh doanh, chủ động hoạch định phương án tài chính đất từ đầu và có thể sử dụng đất làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay tại ngân hàng.
Luật Đất đai (sửa đổi) có những hạn chế gì?
Dù có nhiều thay đổi tích cực, YSVN vẫn khá băn khoăn vì Luật Đất Đai (sửa đổi) lần này vẫn chưa có điều khoản hướng dẫn cụ thể việc chuyển nhượng đất trên đảo cho đối tác nước ngoài. Điều này phụ thuộc vào cách hiểu và vận dụng các luật liên quan của cơ quan Nhà nước.
Công ty Chứng khoán Vietcap (Vietcap) cho rằng việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) có thể hỗ trợ tâm lý chung của thị trường và sẽ từng bước có tác động tích cực đến phía nguồn cung dự án.
Vietcap kỳ vọng Chính phủ sẽ sớm ban hành các nghị định hướng dẫn để phù hợp với Luật Đất đai (sửa đổi), từ đó giúp Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có ảnh hưởng tương đối nhanh chóng khi bắt đầu hiệu lực. Đồng thời, Vietcap cũng kỳ vọng các chủ đầu tư có tình hình tài chính và có thành tích phát triển dự án tốt sẽ tiếp tục phát huy lợi thế để phát triển và thương mại hóa quỹ đất hiện hữu.
Công ty Chứng khoán Maybank cho rằng điểm tích cực của Luật Đất đai (sửa đổi) là thời gian phát triển dự án nhà ở thương mại sẽ được rút ngắn nếu các cơ quan Chính phủ có thể phát hành phí sử dụng quyền đất sớm hơn. Nhưng điểm tiêu cực sẽ là việc tăng tốc phát hành phí sử dụng quyền đất sẽ dẫn đến chi phí phát triển cao hơn.
* Maybank: Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giúp rút ngắn thời gian phát triển dự án nhà ở thương mại
Hà Lễ
