Tại các khu vực này, tất cả các doanh nghiệp phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương. Quy định này nhằm chấm dứt tình trạng phân lô tự phát mua bán đất nền những năm qua.
Hiện cả nước có 902 đô thị. Trong đó có 2 đô thị đặc biệt là TP.HCM và Hà Nội, 22 đô thị loại I (các thành phố trực thuộc Trung ương), 35 đô thị loại II (thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương), 46 đô thị loại III (thị xã trực thuộc tỉnh).
Theo luật sư Trần Mạnh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM), luật hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan; khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Với quy định mới này có hiệu lực đầu năm 2025 sẽ có 105 khu vực bị tác động. Trong hơn một năm tới thị trường đất nền ở những nơi đây sẽ có nhiều biến động mạnh.
Siết phân lô bán nền dự báo sẽ làm phân khúc này khan hiếm
Luật sư Trần Mạnh Cường phân tích, trước đây luật Đất đai 2003 đã có quy định cấm phân lô bán nền hoàn toàn ở khu vực đô thị, phát triển quy hoạch đô thị nhưng cho phép phân lô bán nền ở thị trấn, nông thôn. Đến luật Đất đai 2013 cho phép phân lô bán nền ngay trong khu vực trung tâm. Chính điều này đã làm cho việc phân lô, bán nền phát triển mạnh thời gian qua. Ngay cả ở TP.HCM, các dự án phân lô cũng “nở rộ” bởi đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, những người ít tiền. Vì thế, việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới. Từ đó, những lô đất nền tách thửa đã có sổ hồng chắc chắn giá sẽ bị đẩy lên cao.
Còn theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, sở dĩ phân lô nở rộ trong thời gian qua là bởi thủ tục dễ dàng hơn rất nhiều so với việc doanh nghiệp lập dự án. Vậy nên từ trước đến nay, người kinh doanh đất nền vẫn chuộng hình thức mua bán tự do, ít lập dự án chính quy. Người mua cũng thích đất nền tự tách thửa vì giá cả đa dạng, dễ mua dễ bán.
Chính vì vậy, khi luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định siết phân lô bán nền ở một số nơi có hiệu lực thì nguồn cung loại hình bất động sản này trên thị trường sẽ khan hiếm, khách hàng mua bán đất nền cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó.
Rất nhiều nhận định khi siết phân lô sẽ khiến nguồn cung trở nên khan hiếm và giá có thể bị đẩy lên cao. Điều này sẽ ảnh hưởng đến người dân, những người ít tiền nhưng có nhu cầu muốn sở hữu một căn nhà phố hoặc muốn mua đất làm của để dành.
Thừa nhận là có khả năng này xong theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, về lâu dài việc này sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất. Đồng thời hạn chế lãng phí tài sản đất.
