Giao tiền cọc cho người không phải là chủ đất
Theo trình bày của bà L. (ngụ tỉnh Tây Ninh) tại bản án sơ thẩm số 291/2025/DS-ST ngày 19/9/2025 của TAND khu vực 10 – tỉnh Tây Ninh, thông qua môi giới, bà quyết định nhận chuyển nhượng thửa đất có diện tích 636m2 tại tỉnh Tây Ninh.
Cuối tháng 2/2025, sau khi đi xem thực tế thửa đất, bà L. đồng ý mua và tiến hành đặt cọc. Do tin tưởng môi giới, bà L. chưa kiểm tra giấy tờ quyền sử dụng đất.
Ban đầu, bà L. tưởng bà K. (ngụ tỉnh Tây Ninh) là chủ đất nên đồng ý giao tiền đặt cọc. Tuy nhiên, khi lập giấy đặt cọc, bà L. mới biết chủ đất thực tế là bà P. Bà K. được bà P. ủy quyền thực hiện giao dịch.
Dù vậy, do được giải thích bà K. có quyền bán đất, bà L. vẫn đồng ý đặt cọc trước 50 triệu đồng, với thỏa thuận sẽ ký lại hợp đồng trực tiếp với chủ đất sau đó.
Ngay trong ngày ký đặt cọc, bà L. liên hệ với bà P. để đề nghị hủy giấy đặt cọc đã ký với bà K. và lập hợp đồng mới. Tuy nhiên, bà P. không đồng ý, đồng thời cho rằng nếu không tiếp tục giao dịch thì bà L. sẽ mất tiền cọc. Khi bà L. yêu cầu trả lại tiền, phía bà K. và bà P. đều từ chối.
Cho rằng quyền lợi của mình bị xâm phạm, bà L. khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên giấy đặt cọc viết tay đã ký với bà K. là vô hiệu, buộc bà K. và bà P. hoàn trả lại 50 triệu đồng tiền cọc.
Ở chiều ngược lại, bà K. thừa nhận có nhận 50 triệu đồng từ bà L. nhưng cho rằng chỉ nhận thay cho bà P. và đã giao lại toàn bộ số tiền này.
Bà K. cũng cho rằng việc đặt cọc đã được hai bên thống nhất từ trước và bà L. tự nguyện ký kết. Sau đó, do không đồng ý tiếp tục giao thêm tiền cọc như thỏa thuận, bà L. đã từ chối giao dịch.
Phán quyết đảo chiều, người mua mất trắng tiền cọc
Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử TAND khu vực 10 – tỉnh Tây Ninh nhận định hợp đồng đặt cọc giữa bà L. và bà K. không đảm bảo điều kiện pháp lý do người ký nhận đặt cọc không phải là chủ sử dụng đất, dẫn đến giao dịch không hợp lệ. Đồng thời, việc các bên không thống nhất rõ ràng về chủ thể giao kết cũng làm phát sinh tranh chấp.
Từ đó, Tòa sơ thẩm quyết định chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà L., tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, đồng thời buộc bà P. có nghĩa vụ hoàn trả cho bà L. số tiền 50 triệu đồng đã nhận.
Không đồng ý với phán quyết trên, bà K. và bà P. cùng kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà L. cho rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu vì bà K. không phải là chủ đất.
Tuy nhiên, Hội đồng xét xử TAND tỉnh Tây Ninh nhận định bà L. đã biết rõ chủ sử dụng đất là bà P. và bà K. chỉ là người đại diện thực hiện giao dịch. Do đó, giao dịch đặt cọc giữa các bên đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực theo quy định của Bộ luật Dân sự, không có căn cứ để tuyên vô hiệu.
Bên cạnh đó, Tòa phúc thẩm xác định khi chưa hết thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc, bà L. đã khởi kiện, thể hiện việc từ chối tiếp tục giao dịch chuyển nhượng. Việc này được xem là vi phạm thỏa thuận đặt cọc, khiến giao dịch không thể hoàn tất. Vì vậy, lỗi thuộc về bà L. và bà phải chịu mất số tiền đã đặt cọc theo quy định.
Từ các phân tích trên, TAND tỉnh Tây Ninh chấp nhận kháng cáo của bà K. và bà P., sửa toàn bộ bản án sơ thẩm. Cụ thể, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà L. về việc tuyên hợp đồng vô hiệu và đòi lại tiền cọc.
Sau khi chồng qua đời, người vợ yêu cầu chia 12.350m2 đất thừa kế, cho rằng đây là tài sản chung. Tuy nhiên, một số người con cho rằng toàn bộ diện tích đất là tài sản riêng của người cha.
Sau 20 năm cho mượn đất chỉ bằng thỏa thuận miệng, người phụ nữ tại Cà Mau khởi kiện đòi lại nhưng không được chấp nhận. Thay vào đó, bên đang sử dụng đất chỉ phải hoàn trả một phần giá trị quyền sử dụng đất.
Sau khi nhận 20 tỷ đồng tiền đặt cọc để chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp ngân hàng, bên bán không hoàn tất thủ tục như cam kết, khiến giao dịch đổ vỡ. Khi tranh chấp xảy ra, bên bán không chấp nhận phạt cọc.
