Khảo sát tại một số dự án bất động sản cao cấp tại khu vực Tây Hồ, Cầu Giấy, Trung Hòa Nhân Chính hay Mỹ Đình cho thấy, không khó để bắt gặp các căn hộ cho thuê chào giá từ 30-50 triệu đồng/tháng, nhưng phải treo biển trong thời gian dài vẫn không có khách hỏi. Một số căn phải điều chỉnh giảm giá 20-30% so với giai đoạn trước dịch.
Giá trị đầu tư ban đầu của những căn hộ này thường lên tới 7-15 tỷ đồng, khiến tỷ suất sinh lời cho thuê ngày càng kém hấp dẫn.
Trước đây, phân khúc này chủ yếu được lấp đầy bởi chuyên gia nước ngoài và quản lý cấp cao của các tập đoàn đa quốc gia, nay dòng khách này đã giảm đáng kể. Điều này khiến những căn hộ diện tích lớn, nội thất xa hoa, vốn hướng đến tệp khách thượng lưu, trở nên lạc lõng trên thị trường.
Bà Thảo (chủ căn hộ tại Trung Hòa Nhân Chính), cho biết, trước dịch, căn hộ chung cư 150m2 của bà được cho thuê bởi một chuyên gia nước ngoài với giá 40 triệu đồng/tháng. Hiện dù giá thuê giảm còn 30 triệu đồng/tháng nhưng vẫn chưa tìm được khách. Gần một năm qua, bà Thảo đã mất hàng trăm triệu đồng doanh thu tiền thuê.
Với phân khúc biệt thự, tại khu vực Tây Hồ, một căn biệt thự đầy đủ nội thất có giá thuê từ 45-120 triệu đồng/tháng, thậm chí lên tới hơn 200 triệu đồng đối với các căn đơn lập, diện tích lớn.
Trong khi đó, tại Hà Đông hay Nam An Khánh, một số căn liền kề được chào thuê từ 15-25 triệu đồng/tháng cho mục đích làm văn phòng hoặc để ở. Những căn chưa hoàn thiện hoặc nằm ở vị trí hạ tầng kém, chủ nhà chào giá khoảng 8-12 triệu đồng/tháng. Hạn chế lớn nhất là hạ tầng, tiện ích chưa hoàn thiện, khoảng cách xa trung tâm và thiếu dịch vụ thiết yếu cho nhóm khách cao cấp.
Cho thuê hạng sang ảm đạm
Ông Nguyễn Mạnh Cường (chuyên viên tư vấn tài chính bất động sản) nhận định, trong khi giá bán căn hộ và biệt thự cao cấp liên tục thiết lập mặt bằng cao mới, mảng cho thuê lại rơi vào tình trạng ảm đạm.
Nguyên nhân chính đến từ việc nhóm khách thuê ngoại quốc cấp cao giảm mạnh. Đây vốn là những giám đốc điều hành, chuyên gia kỹ thuật của các tập đoàn đa quốc gia, sẵn sàng chi trả cao cho không gian sống đẳng cấp và tiện nghi.
Sau dịch, nhiều công ty tối ưu chi phí bằng cách thuê nhân sự địa phương hoặc áp dụng hình thức làm việc từ xa. Số ít chuyên gia nước ngoài còn lại cũng có xu hướng chi tiêu tiết kiệm hơn.
Nhóm khách hàng nội địa có điều kiện như doanh nhân, người nổi tiếng hay giới quản lý cấp cao người Việt cũng đang thắt chặt hầu bao. Việc chi trả 30-50 triệu đồng mỗi tháng để thuê một căn hộ không còn là lựa chọn tối ưu khi họ có thể ở khách sạn căn hộ dịch vụ hoặc tạm thời quay về sinh sống tại những bất động sản sẵn có của gia đình.
Hệ quả là lượng bất động sản cao cấp rao cho thuê tăng mạnh trên thị trường, tạo ra sự cạnh tranh gay gắt giữa chính các chủ nhà. Tính toán sơ bộ, với một bất động sản có giá thuê kỳ vọng khoảng 50 triệu đồng/tháng, chỉ cần trống khách trong một năm, chủ nhà đã mất đi 600 triệu đồng doanh thu, chưa kể các khoản chi phí duy tu, bảo trì và lãi vay ngân hàng.
Với các dự án biệt thự cao cấp, để có thể cho thuê được, chủ nhà thường phải bỏ ra khoản chi phí hoàn thiện nội thất rất lớn, dao động từ 2-3 tỷ đồng. Trong bối cảnh nhu cầu sụt giảm, nhiều tài sản đã bị bỏ trống suốt nhiều năm.
Theo ông Cường, phân khúc cho thuê cao cấp đang bước vào giai đoạn thanh lọc. Bài toán không còn nằm ở việc sở hữu tài sản đắt giá, mà ở khả năng đáp ứng đúng nhu cầu thị trường, lựa chọn vị trí phù hợp và kiểm soát hiệu quả chi phí đầu tư.
Đứng trước nguy cơ mất trắng dòng tiền, nhiều chủ nhà tại các khu đô thị phía Tây chấp nhận “hạ mình”, biến những căn biệt thự thành kho chứa hàng hóa, xưởng gia công hoặc văn phòng tạm cho các đơn vị chuyển phát nhanh. Dù mức giá cho thuê làm kho bãi thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực của bất động sản nhưng đây được xem là giải pháp tình thế nhằm có người trông coi nhà và bù đắp phần nào chi phí hàng tháng.
