Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh khu vực 2 (NHNN KV 2 – phụ trách TPHCM và Đồng Nai) vừa có văn bản cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay gửi tới các ngân hàng thương mại (NHTM) trên địa bàn.
Cụ thể, trong thời gian qua, NHNN KV2 thường xuyên nhận được đơn thư của công dân phản ánh việc các NHTM cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại “văn bản thỏa thuận” cho các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản.
Trong nội dung trình bày tại đơn, các công dân bức xúc và cho rằng các NHTM có nhiều sai phạm trong quá trình cấp tín dụng cho công dân với mục đích nêu trên.
Từ thực tế công tác tiếp dân, xử lý đơn và thông tin xử lý vụ việc có nội dung tương tự của các cơ quan chức năng, NHNN KV2 cảnh báo một số rủi ro và hệ luỵ khi NHTM cho vay với mục đích thanh toán tiền đặt cọc theo “văn bản thoả thuận”, gồm: Rủi ro pháp lý, tranh chấp, khiếu kiện; Rủi ro nợ xấu, rủi ro tín dụng và rủi ro thiệt hại tài chính; Rủi ro hoạt động và uy tín.
Từ những vụ việc đã xảy ra trong thực tế, NHNN KV 2 cho rằng, khi “văn bản thỏa thuận” trái với quy định pháp luật và bị tuyên vô hiệu, NHTM có khả năng đối mặt rủi ro pháp lý, rủi ro tranh chấp, khiếu kiện rất lớn và sẽ gặp khó khăn trong thu hồi nợ, xử lý tài sản bảo đảm.
Cũng theo nhà chức trách, mục đích sau cùng của “văn bản thỏa thuận” hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả triển khai dự án bất động sản của chủ đầu tư.
Do đó, trường hợp dự án bị chậm tiến độ, tạm dừng hoặc không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện; hoặc khi thực hiện cho vay, ngân hàng chưa đánh giá đầy đủ năng lực tài chính của đơn vị tư vấn, môi giới, chưa kiểm soát toàn diện dòng tiền giải ngân, chưa làm cam kết ba bên khi vi phạm thỏa thuận … thì ngân hàng có thể đối mặt với việc gia tăng phát sinh chi phí, nợ xấu, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và khả năng thu hồi nợ của ngân hàng, nguy cơ thiệt hại tài chính, mất vốn.
Ngoài ra, khi ngân hàng cấp tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại văn bản thỏa thuận, nếu đơn vị môi giới, tư vấn không thể thực hiện đúng theo các cam kết, thỏa thuận và xảy ra tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện giữa các bên có liên quan, công dân thường sẽ cho rằng ngân hàng và các đơn vị tư vấn, môi giới phối hợp để thực hiện các hành vi vi phạm quy định pháp luật, phối hợp để lừa dối công dân.
Theo NHNN KV2, có nhiều dự án không hoàn thành đúng thời hạn trong thực tế, công dân căn cứ vào “văn bản thỏa thuận”, cam kết ba bên yêu cầu đơn vị tư vấn, môi giới trả tiền cọc và yêu cầu NHTM đòi tiền vay từ đơn vị tư vấn, môi giới.
Trong khi đó, các NHTM lại căn cứ vào hợp đồng tín dụng đòi nợ công dân, dẫn đến mâu thuẫn, khiếu nại, tập trung đông người tại trụ sở các ngân hàng. Điều này gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hình ảnh, uy tín cũng như hoạt động của NHTM.
Dừng cho việc vay thanh toán đặt cọc
Từ những nhận định trên, NHNN KV2 đề nghị các NHTM theo dõi việc xử lý, kết luận của cơ quan chức năng (tòa án, sở ban ngành,…) đối với “văn bản thỏa thuận” (hoặc hình thức tương tự) được ký kết giữa khách hàng và đơn vị tư vấn, môi giới để đưa ra các giải pháp giải quyết tranh chấp với khách hàng kịp thời, đúng quy định pháp luật.
NHNN KV2 cũng yêu cầu các ngân hàng đang phát sinh khoản cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại “văn bản thỏa thuận” (hoặc hình thức tương tự) chủ động làm việc với khách hàng, phối hợp với các đơn vị tư vấn, môi giới, chủ đầu tư dự án để thỏa thuận, giải quyết trên cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, tránh để xảy ra trường hợp khiếu kiện, khiếu nại đông người, vượt cấp.
Đồng thời, cơ quan quản lý Nhà nước yêu cầu NHTM tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo “văn bản thỏa thuận” như nêu trên (hoặc hình thức tương tự) cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp cơ quan có thẩm quyền kết luận văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) không trái pháp luật, nếu tiếp tục cho vay, NHNN KV2 đề nghị các NHTM xây dựng quy trình cụ thể đối với mục đích vay trên để hạn chế rủi ro, tránh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện như tình trạng đang diễn ra hiện nay.
Mới đây, Sở Xây dựng TPHCM cũng nghiêm cấm chủ đầu tư dự án bất động sản ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong dự án, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án.
Trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý cấp tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện giao dịch.
