Đề xuất trên được Bộ Tư pháp đưa ra tại tờ trình dự thảo Nghị quyết xử lý vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai.
Bộ Tư pháp nhận định, hoạt động đấu giá đất thời gian qua bộc lộ nhiều hạn chế như tình trạng người tham gia đấu giá đất trả giá cao bất thường, có dấu hiệu cấu kết thao túng giá, lợi dụng đấu giá đất để trục lợi rồi “bỏ cọc”, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.
Theo quy định hiện hành, ở một số trường hợp, giá khởi điểm thấp kéo theo mức tiền đặt trước thấp nên còn tình trạng tham gia đấu giá nhằm mục đích trục lợi, thậm chí bỏ cọc.
Bên cạnh đó, trường hợp đấu giá đất cho cá nhân thì pháp luật chưa có các chế tài cấm tham gia đấu giá với người trúng rồi bỏ cọc.
Để khắc phục, Bộ Tư pháp đề xuất bổ sung cơ chế xử lý hành vi bỏ cọc trong đấu giá đất.
Cơ quan này đề xuất người bỏ cọc đấu giá đất phải bồi thường toàn bộ các thiệt hại phát sinh từ việc tổ chức cuộc đấu giá (giá dịch vụ đấu giá, chi phí tổ chức đấu giá) do phải hủy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.
Người bỏ cọc còn bị cấm tham gia các phiên đấu giá trong một thời hạn nhất định. Nếu trúng đấu giá mà không nộp tiền thì cấm từ 2 đến 5 năm, trúng đấu giá nhưng nộp tiền không đầy đủ thì cấm từ 6 tháng đến 3 năm.
Dự thảo cũng nâng mức tiền đặt cọc của cá nhân tham gia đấu giá đất lên tối thiểu 20%, tối đa 50%. Theo quy định hiện hành, mức tiền đặt trước khi đấu giá tối thiểu 5% nếu giao đất ở cho cá nhân và 10% nếu là dự án đầu tư, tối đa 20%.
Bộ Tư pháp cho rằng đây là giải pháp giúp ngăn chặn tình trạng lợi dụng hoạt động đấu giá để trục lợi rồi sau đó bỏ cọc.
Nếu được thông qua, Nghị quyết này sẽ có hiệu lực từ ngày ban hành đến hết ngày 28/2/2027.
Tuy nhiên, đề xuất này cũng gây lo ngại có thể hạn chế quyền con người, các quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân.
Phản hồi ý kiến trên, Bộ Tư pháp cho biết Bộ luật Dân sự quy định cá nhân, pháp nhân lạm dụng quyền dân sự để thực hiện hành vi trái pháp luật, tòa án có thể không bảo vệ một phần hoặc toàn bộ quyền của họ, buộc bồi thường nếu gây thiệt hại. Như vậy, việc quy định chế tài cấm tham gia đấu giá đất nếu bỏ cọc “không được coi là hạn chế quyền công dân, quyền con người”.
Ngoài ra, việc đấu giá tài sản là một phương thức mua bán tài sản, không phải ngành nghề kinh doanh nên đề xuất này cũng không hạn chế quyền tự do kinh doanh được quy định trong Hiến pháp, theo cơ quan soạn thảo.
Thực tế ghi nhận cho thấy, đấu giá đất nóng lên từ tháng 8/2024 đến giữa năm nay tại vùng ven Hà Nội, sau đó lan sang một số tỉnh.
Năm ngoái, tại phiên đấu giá 19 lô đất ở thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức – cũ), lô đất được trả giá cao nhất lên tới hơn 133 triệu đồng/m2, tổng giá trị 15 tỷ đồng, cao hơn 18 lần giá khởi điểm. Nhưng có 8/19 lô đất trúng đấu giá bỏ cọc.
Tại huyện Thanh Oai (cũ), phiên đấu giá 68 lô đất ở thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao ghi nhận lô đất cao nhất được trả đến 100 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Trong khi có tới 56/68 thửa đất người trúng đấu giá bỏ cọc.
Tương tự, phiên đấu giá tại quận Hà Đông (cũ) hồi tháng 10/2024 cũng có đến 80% lô đất trúng đấu giá bị bỏ cọc.
Người dân phải thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình trên đất đấu giá.
Nhiều nhà hàng, khách sạn, vườn hoa và khu đất nhà hàng Thủy Tạ được TP Đà Lạt (tỉnh Lâm Đồng) đưa ra đấu giá sau khi hoàn thành công tác kiểm kê, xây dựng phương án sử dụng đất cụ thể.
Chỉ qua một phiên đấu giá, giá đất của một xã, một vùng lập tức tăng, lập mặt bằng giá mới khiến người dân địa phương cũng phải ngạc nhiên. Theo chuyên gia, trong khi hạ tầng không có sự thay đổi, mức tăng giá đó là vô lý.
