148 dự án bất động sản tại TPHCM đang gặp vướng mắc pháp lý nào?
Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đánh giá việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 và các luật có liên quan sẽ giúp tháo gỡ được các vướng mắc tại các dự án bất động sản trên cả nước, đặc biệt là TPHCM.
Năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết cả nước đã có khoảng 1,200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc, chủ yếu là vướng mắc pháp lý, trong đó TPHCM có hơn 148 dự án bị vướng mắc pháp lý.
Theo HoREA, hơn 148 dự án bị vướng mắc pháp lý tại TPHCM nằm ở cả 3 cấp độ.
Đầu tiên là vướng một số quy định của các luật, trong đó có Luật Đất đai là vướng mắc khó giải quyết nhất, nhưng với các luật, nghị quyết mà Quốc hội đã ban hành và sắp ban hành bao gồm các dự thảo “Nghị quyết thí điểm của Quốc hội” thì sẽ cơ bản giải quyết được các vướng mắc này.
Điển hình là quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì Luật Đất đai 2013 quy định rất thông thoáng, đã cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất, trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc đang có quyền sử dụng các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để thực hiện dự án đầu tư bao gồm dự án nhà ở thương mại.
Nhưng Luật Nhà ở 2014 lại chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 1 trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất ở hợp pháp hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở để xây dựng nhà ở thương mại nên đã vô hiệu hóa các quy định thông thoáng của Luật Đất đai 2013.
Do vậy, Hiệp hội nhận thấy việc xây dựng Dự thảo “Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật” của Luật Đất đai 2024 là rất cần thiết và còn có tính kế thừa các quy định hợp lý, phù hợp với pháp luật và thực tiễn của Luật Đất đai 2013.
Thứ hai là vướng một số quy định của văn bản dưới luật, điển hình là vướng mắc, ách tắc trong công tác định giá đất cụ thể, chủ yếu là việc áp dụng“phương pháp thặng dư (khoảng 80% trường hợp định giá đất cụ thể áp dụng “phương pháp thặng dư) để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại theo các quy định của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.
Điều này đã dẫn đến hệ quả là rất nhiều chủ đầu tư dự án không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, khách hàng mua nhà không được cấp sổ hồng (chỉ riêng TPHCM đã có khoảng 100 dự án với hơn 60,000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng do vướng công tác định giá đất) và gây ra rủi ro pháp lý cho cán bộ công chức, viên chức Nhà nước trong thi hành công vụ và người liên quan.
Do vậy, HoREA đánh giá cao việc Luật Đất đai 2024 đã bổ sung nhiều quy định mới có tính khả thi và sát với thực tiễn, qua đó sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc trong công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại cho các địa phương trong năm 2024 và đây cũng là cơ sở thực tiễn để xây dựng “Nghị định quy định về giá đất” để thực thi Luật Đất đai 2024 kể từ ngày 01/01/2025 trở đi.
Cuối cùng là vướng trong công tác thực thi pháp luật, nhất là tại các địa phương; trong đó có tâm lý của một số cán bộ, công chức, viên chức nhà nước sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý dẫn đến né tránh, đùn đẩy, không dám đề xuất, không dám quyết định, mà nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật chưa đủ độ rõ, chưa cụ thể hoặc chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất hoặc chưa dễ hiểu.
Hiện nay, hệ thống pháp luật đang ngày càng được hoàn thiện theo hướng bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và sát thực tiễn hơn, nên HoREA cho rằng việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 và các luật có liên quan sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc trong thực tiễn để đất đai trở thành nguồn lực phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và bảo đảm hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước đáp ứng yêu cầu của tình hình mới.
* Chuẩn bị ban hành 16 văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai 2024
Hà Lễ
