Lãi suất tăng tác động thế nào tới bất động sản?
Chia sẻ tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam 2025 (VRES 2025) ngày 9/12, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, sang quý cuối năm nay, mặt bằng lãi suất bắt đầu nhích lên khi nhiều ngân hàng thương mại ghi nhận lượng tiền gửi suy giảm, kéo lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng lên mức 5,3-5,5%/năm.
Theo ông Quốc Anh, để đánh giá đúng tác động của nhịp lãi suất tăng cuối năm, cần đặt hiện tượng này trong tương quan so sánh với giai đoạn 2022. Năm 2022 là thời điểm thị trường chịu “cú sốc kép” khi lạm phát toàn cầu leo thang, tỷ giá biến động mạnh và Việt Nam buộc phải tăng lãi suất theo Fed. Lãi suất vay khi đó tăng vọt lên 11-15% trong bối cảnh khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khiến tín dụng bị siết đột ngột.
“Thị trường gần như chững lại, giao dịch lao dốc. Áp lực lãi vay buộc nhiều nhà đầu tư phải bán ‘cắt lỗ’, đặc biệt là ở đất nền”, ông nói.
Từ quý II/2022, giá bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu. Tâm lý thị trường rơi xuống mức thấp nhất khi 72% người tiêu dùng tham gia khảo sát lo ngại lạm phát và 75% tin rằng lãi suất sẽ tiếp tục tăng.
Ngược lại, năm 2025, bối cảnh hoàn toàn khác. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chỉ mang tính kỹ thuật nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn giảm sâu của 2024. Lãi suất cho vay phổ biến quanh 6-7%/năm, tuy cao hơn mức đáy 5-5,5% của các gói ưu đãi cho người trẻ nhưng vẫn nằm trong vùng hỗ trợ giao dịch.
“Áp lực thị trường hiện chủ yếu đến từ nhu cầu vốn cho đầu tư công và sản xuất, trong khi lãi suất huy động thấp khiến dòng tiền tiếp tục dịch chuyển sang bất động sản và chứng khoán”, ông phân tích.
Ông cho rằng, việc ngân hàng tăng nhẹ lãi suất huy động cuối năm là diễn biến tích cực vì giúp hệ thống cân đối nguồn vốn dài hạn tốt hơn, tạo nền tảng ổn định cho chu kỳ kế tiếp.
Ở góc nhìn thị trường, ông nhấn mạnh sự khác biệt rõ rệt giữa hai thời điểm lãi suất tăng.
Năm 2022, thị trường bất động sản nóng sốt khi các sản phẩm mang tính đầu cơ chiếm ưu thế. Đặc biệt, tỷ trọng lớn giao dịch sử dụng đòn bẩy tài chính khiến thị trường trở nên mong manh, nên khi lãi suất tăng đột ngột, nhiều nhà đầu tư không còn khả năng trả lãi, thanh khoản sụt giảm mạnh và đất nền gần như đóng băng.
Trong khi đó, thị trường năm 2025 “bình tĩnh” hơn nhiều, với sự dịch chuyển sang các sản phẩm gắn với nhu cầu ở thực. Dù mức độ quan tâm mua bán chưa quay lại đỉnh 2022, dòng tiền hiện tập trung vào các sản phẩm pháp lý minh bạch, phản ánh tâm lý thận trọng sau cú sốc 2022 cũng như xu hướng phát triển bền vững hơn của thị trường.
Bên cạnh đó, hành lang pháp lý từ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi giúp tăng tính minh bạch và cải thiện quy trình triển khai dự án. Giá đất năm 2025 tại nhiều địa phương vẫn thấp hơn đỉnh 2022, giúp thị trường duy trì sự ổn định, giảm rủi ro.
Ông đánh giá, hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu liên quan đến câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, còn giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn.
“Trong ngắn hạn thị trường có thể còn thăm dò, nhưng xét về trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và vẫn còn nhiều dư địa. Tôi cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn. Kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại”, ông Quốc Anh nhận định.
Phân khúc nào dẫn dắt thị trường?
Nói về các phân khúc bất động sản, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, cho rằng chung cư và nhà ở riêng lẻ tiếp tục là hai phân khúc có nhiều triển vọng trong 6 tháng đầu năm 2026. Trong đó, phân khúc chung cư được dự báo tăng trưởng 42%, còn nhà ở riêng lẻ, nhà thổ cư có mức tăng trưởng khoảng 31%.
Theo ông Tuấn, nguyên nhân khiến giá chung cư sẽ tăng nhẹ trong năm 2026 do nguồn cung chung cư cao cấp kéo mặt bằng giá tăng, nhu cầu ở thực tăng, giá đất và chi phí xây dựng tăng, nguồn cung chưa đáp ứng nhu cầu, xu hướng chuyển từ nhà riêng sang chung cư…
Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, cho rằng thị trường bất động sản cần tiếp tục hoàn thiện chính sách, trong đó nổi bật là xử lý các vướng mắc liên quan đến định giá đất tại Luật Đất đai.
Theo ông Lực, về cơ bản, Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ đang hướng tới ổn định mặt bằng lãi suất để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, gần đây, lãi suất liên quan đến bất động sản bắt đầu nhích lên theo xu hướng tăng của lãi suất huy động. Lĩnh vực nhà ở thương mại không thuộc nhóm ưu tiên nên lãi suất các khoản vay thời gian qua đã điều chỉnh tăng, đòi hỏi doanh nghiệp phải cân nhắc và tính toán kỹ bài toán tài chính.
Ông cho hay, thời gian tới có thể xuất hiện một số biện pháp nhằm kiểm soát thị trường bất động sản theo hướng an toàn và hiệu quả hơn.
Cùng với đó, Chính phủ sẽ đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường, trong đó có quỹ nhà ở quốc gia nhằm phát triển nhà ở xã hội, chủ yếu phục vụ nhu cầu thuê. Chính phủ cũng dự kiến thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất để bảo đảm tính công khai, minh bạch và từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất trên toàn quốc.
