Liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, thực tế cho thấy mức giá trên bảng giá đất tại một số địa phương xác định theo Luật Đất đai năm 2024 cao đột biến so với bảng giá đất cũ (theo Luật Đất đai năm 2013).
Do đó, khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền sử dụng đất cao gấp nhiều lần so với trước đây, có hộ phải nộp tới 4,5 tỷ cho 300m2 .
Kế thừa quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 (Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014), Bộ Tài chính đã đề xuất sửa đổi Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP theo hướng bổ sung quy định mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp:
– Chuyển mục đích từ đất nông nghiệp (đất vườn, ao) trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng chưa được công nhận là đất ở, sang đất ở;
– Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở, nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
– Chuyển từ đất được công nhận là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính bằng 30% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở.
– Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, được tính bằng 50% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Song, Bộ Tài chính thừa nhận rằng phương án này chưa xử lý được vướng mắc đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất thuần túy là đất nông nghiệp sang đất ở khi giá đất tính thu tiền tăng cao.
Trao đổi với PV VietNamNet, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM, đánh giá, phương án Bộ Tài chính đề xuất nêu trên chưa phải tối ưu, chưa phù hợp quy định của Luật Đất đai.
Bởi lẽ, tại Điều 121 Luật Đất đai 2024 không quy định về vượt hạn mức khi chuyển mục đích sử dụng đất. Vì vậy, trường hợp vượt hạn mức, cơ quan có thẩm quyền cần căn cứ vào quy định tại Điều 116 để xem xét.
Tuy nhiên, dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất lại quy định thu 50% khi cá nhân vượt hạn mức giao đất, việc này cần xem xét lại.
Theo ông Thuận, Luật Đất đai có quy định UBND cấp tỉnh quyết định giao hạn mức đất ở cho cá nhân, tổ chức tại Điều 196, nhưng luật không quy định vượt hạn mức khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải nộp thêm tiền. Vì vậy, dự thảo thu thêm 50% ngoài hạn mức đất ở là chưa phù hợp quy định của luật.
“Trong tất cả các loại đất nông nghiệp, khi xác định chuyển mục đích sử dụng đất thì tuân thủ theo Điều 116 của Luật Đất đai, tức là đất nông nghiệp có quy hoạch đất ở là đóng thuế, không phân loại đất đó ở ruộng, ở vườn hay đất ao để đơn giản hơn trong quản lý. Việc sửa đổi cũng cần căn cứ vào Luật Đất đai hiện hành, thay vì tiếp tục áp dụng Luật Đất đai 2013 đã hết hiệu lực”, ông Thuận phân tích.
Chuyên gia cho rằng, đối với trường hợp người dân chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, cần quy định rõ trong quá trình sửa đổi Điều 257 của Luật Đất đai, trong đó giới hạn mức thu tiền sử dụng đất tối đa là 30% theo bảng giá đất do UBND các tỉnh ban hành.
Đồng thời, nên giao Chính phủ quy định chi tiết các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tương tự như quy định tại Điều 9 Nghị định 103 để áp dụng linh hoạt. Bởi lẽ, quá trình sử dụng đất của người dân rất khác nhau. Chẳng hạn, những trường hợp sử dụng đất ổn định trước năm 1993 sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành.
“Nghị định sửa đổi cũng nên quy định rõ trường hợp cá nhân, tổ chức đã chuyển mục đích sử dụng đất và đã nhận thông báo thuế, nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì xử lý phạt hay tính lại giá trị tiền phải nộp theo bảng giá mới vì luật và nghị định hiện nay quy định cụm từ chưa cụ thể”, ông Thuận đề xuất.
Ngoài ra, nên gộp Điều 8 và Điều 9 của Nghị định 103 thành một điều khoản để thực thi khi người dân chuyển mục đích sử dụng sang đất ở như quy định tại Điều 116 của Luật đất đai 2024.
Còn các dạng chuyển đổi đất nông nghiệp sang nông nghiệp khác (như từ đất trồng cây hàng năm sang đất trồng cây lâu năm, hoặc từ đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản – PV) được quy định tại điều 121 sẽ phù hợp hơn và việc tính thuế sẽ khác so với quy định tại điều 116. Từ đó sẽ giải quyết được những vướng mắc mà Cục Quản lý Công sản (Bộ Tài chính) nêu trong dự thảo.
Xem toàn văn dự thảo:
Trong dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 103 mới nhất, cơ quan soạn thảo đã đề xuất phương án giảm tiền sử dụng đất đến 70% khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
Theo chuyên gia, việc ấn định giá đất nông nghiệp xen lẫn đất dân cư là không phù hợp với Luật Đất đai. Yêu cầu bỏ khung giá đất, nhưng lại ấn định giá đất nông nghiệp trong khu đất ở là bất hợp lý.
Bộ Tài chính đề xuất, tiền sử dụng đất nên được thu bằng 50% khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp.
