Các chuyên gia và doanh nghiệp (DN) nhìn nhận quan điểm và mục tiêu của Chính phủ tại Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11-3-2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, đã chỉ rõ thực trạng và đưa ra giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của thị trường hiện tại.
Chung tay và đề cao trách nhiệm
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng quan điểm của Chính phủ được thể hiện rõ: Tất cả chủ thể liên quan phải đề cao trách nhiệm, chung tay cùng tháo gỡ khó khăn; nhà ở là phải có người ở, muốn có người ở phải phát triển sản xuất, dịch vụ, hạ tầng; tháo gỡ khó khăn phải đi đôi với kiểm soát rủi ro. Không hình sự hóa quan hệ kinh tế – dân sự, bảo vệ cán bộ làm đúng; hoàn thiện thể chế để thúc đẩy thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Mục tiêu của Nghị quyết 33 cũng rất cụ thể, chính xác. Nghị quyết chỉ rõ để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thể chế và nguồn vốn cho thị trường; thúc đẩy phát triển để tăng nguồn cung, cùng với điều chỉnh cơ cấu hợp lý hơn. Chú trọng hơn đến phát triển nhà ở công nhân, nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở phù hợp thu nhập người dân; thường xuyên theo dõi giám sát thị trường để kịp thời xử lý chính sách với hiện tượng nóng hoặc đóng băng, tung tin thất thiệt, thổi giá, trục lợi…
Chính phủ đã chỉ đạo, giao nhiệm vụ cụ thể cho các bộ, ngành liên quan. Thứ nhất, phải hoàn thiện và ban hành các nhóm nghị định, để kịp tháo gỡ khó khăn cho các dự án phát triển đang chờ đợi được phê duyệt, xử lý. Thứ hai, xây dựng cơ chế, chính sách, giải pháp để tháo gỡ những điểm nghẽn và tạo cơ sở thuận lợi cho việc phát triển NƠXH. Thứ ba, vấn đề liên quan đến nguồn vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu DN để tạo vốn, giảm áp lực cho hệ thống tín dụng ngân hàng.
Thứ tư, trách nhiệm và nhiệm vụ cụ thể cho chính quyền địa phương. “Cuối cùng, lần này cũng là một sự khác biệt. Đó là vấn đề của thông tin, truyền thông. Qua đó, Chính phủ chỉ đạo phải đẩy mạnh truyền thông, phải giám sát truyền thông. Không để thông tin không chính xác gây hiểu lầm và tác động tâm lý tiêu cực. Công bố, công khai, minh bạch thông tin” – ông Đính nói.
Một điểm đặc biệt nữa của Nghị quyết 33 là Chính phủ không những chỉ đạo hệ thống quản lý nhà nước mà còn chỉ đạo các DN BĐS phải ưu tiên việc thanh toán nợ, đặc biệt là nợ trái phiếu. “Với tinh thần rõ ràng, dứt khoát, chỉ đạo đúng – đủ những vấn đề đang tạo khó khăn của thị trường BĐS của Nghị quyết 33, chúng tôi tin tưởng những vướng mắc, điểm nghẽn sẽ sớm được khơi thông và thị trường sẽ sớm hồi phục, ổn định và phát triển trở lại” – ông Đính bày tỏ.
Là một người rất trăn trở với những khó khăn của DN và thị trường BĐS thời gian qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), cho biết các DN đang rất kỳ vọng vào Nghị quyết 33.
Theo ông Châu, điều quan trọng nhất của nghị quyết là Chính phủ đã đề ra các quan điểm và mục tiêu để xây dựng, phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững, gắn bó hữu cơ với sự phục hồi và phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế đất nước trong bối cảnh tình hình thế giới và nền kinh tế toàn cầu đang diễn biến phức tạp và đứng trước những thách thức rất lớn với các nhân tố bất định, khó lường.
Bên cạnh đó, Chính phủ đã chỉ đạo tổng thể các giải pháp rất đúng, rất trúng và giao nhiệm vụ rất cụ thể cho từng bộ, ngành, chính quyền cấp tỉnh và chỉ rõ trách nhiệm của các DN BĐS.
Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, với những chỉ đạo, định hướng vừa qua của Chính phủ, các bộ ngành, các DN BĐS đã xác định rõ chiến lược về lâu dài phát triển khi thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh khu đô thị, khu nhà ở thì phải “quy hoạch, đầu tư phát triển hệ sinh thái BĐS công nghiệp, BĐS dịch vụ, du lịch và BĐS nhà ở đô thị để hài hòa giữa cung và cầu; hệ thống kết cấu hạ tầng đường bộ”.
Về những nhiệm vụ trước mắt, theo ông Châu, các DN kinh doanh BĐS có trách nhiệm ưu tiên mọi nguồn lực để thanh toán nợ, đặc biệt là nợ trái phiếu; chủ động nghiên cứu tái cơ cấu giá cả, sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tiễn của thị trường.
Dự án Khu Liên hợp Thể dục thể thao và dân cư Tân Thắng (Celadon City) ở quận Tân Phú, TP HCM đang vướng thủ tục pháp lý. Ảnh: HOÀNG TRIỀU
Một số giải pháp khó thực hiện
Dù các giải pháp của Nghị quyết 33 rất tốt nhưng theo các chuyên gia và DN, để tác động ngay đến thị trường thì chưa và cần thời gian để thực thi, hấp thụ. Bởi, nghị quyết chỉ mới là đường hướng, cần thêm thời gian, đo lường bằng sự quyết tâm của nhiều chủ thể tham gia. Sớm nhất cũng mất 3-4 tháng để thực thi và 6-9 tháng sau mới có thể nhận thấy kết quả.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, cho rằng Nghị quyết 33 là một chuỗi giải pháp mà Chính phủ, bộ ngành đã tích cực triển khai nhằm hỗ trợ thị trường BĐS vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, dần trở lại quỹ đạo và tăng trưởng ổn định, lành mạnh.
Riêng gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho vay phát triển NƠXH với lãi suất thấp hơn thị trường 1,5%-2% theo ông Quang là quá ít. Vì hiện nay, lãi vay mua NƠXH đang vào mức 5%/năm, trong khi các ngân hàng đang cho vay thương mại trên 10%. Nếu giảm 2% thì vẫn còn cao nên chưa kích thích ngay đối tượng mua nhà. Nên chăng cần giảm lãi suất thêm để kích hoạt cả thị trường.
Ông Đặng Anh Tú, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5, cũng bày tỏ sự tin tưởng và kỳ vọng vào Nghị quyết 33 sẽ tháo gỡ được các vướng mắc khó khăn cho các dự án tại TP HCM. Theo ông Tú, DN của ông chỉ vì thay đổi từ 100% vốn nhà nước sang thành công ty cổ phần, khác tên gọi mà dự án đã triển khai tới phần hầm thì bị “treo” suốt 4 năm, không được cấp phép xây dựng tiếp, chi phí lãi vay cho dự án từ 100 tỉ đồng đã đội lên 146 tỉ đồng.
“Nếu không tháo gỡ, chúng tôi không bán được sản phẩm để thu tiền về thì khoản nợ vay sẽ thành nợ xấu. Còn nếu vướng mắc tháo gỡ, DN bán được nhà, đơn vị thi công có việc làm, DN vật liệu bán được hàng, ngân hàng không bị nợ xấu, thị trường chắc chắn sẽ tốt lên rất nhiều” – ông Tú cho biết.
Trong khi đó, chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho rằng các giải pháp của Chính phủ là cần thiết nhưng khó thực hiện. Như gói tín dụng 120.000 tỉ đồng không phải là gói hỗ trợ của Chính phủ mà là nguồn vốn kinh doanh của 4 ngân hàng thương mại, lãi suất cho vay thả nổi và chỉ thấp hơn 1,5%-2%/năm so với lãi suất bình quân của thị trường. Điều này vô tình tạo ra rào cản đối với người xây và mua nhà giá thấp.
Trong khi đó, việc khoanh nợ, giãn nợ thực chất là việc làm thường xuyên của các NH. Khi DN BĐS hay bất cứ DN nào gặp khó khăn, NH luôn xem xét DN đó có khả năng vượt qua hay không rồi cho vay mới để tiếp tục hoạt động nhằm có thu nhập trả nợ cũ và nợ mới, nếu không khoản vay rơi vào nợ xấu và NH sẽ lãnh đủ.
Hay việc Chính phủ cho phép gia hạn, hoán đổi thanh toán trái phiếu bằng tài sản khác chỉ áp dụng cho các DN BĐS phát hành trái phiếu mới, còn các trái phiếu đã đến hạn thanh toán, DN rất khó thuyết phục nhà đầu tư hoán đổi phương thức thanh toán. Vì có thể trái chủ chỉ mong sớm thu hồi vốn.
Nên có gói vay lãi suất thấp
Theo ông Nguyễn Trí Hiếu, giải pháp trước mắt là Chính phủ có thể ban hành quy định trong vòng 2 năm, trái chủ không yêu cầu tòa án công bố DN chưa thanh toán trái phiếu phá sản. Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng cho những đơn vị phát trái phiếu nghiêm chỉnh. Khi đó, DN mới có thời gian tái cơ cấu, phát hành trái phiếu mới tiếp tục hoạt động, tích lũy nguồn thu để trả nợ.
“Ngoài ra, để “phá băng” BĐS thông qua kế hoạch phát triển NƠXH, Chính phủ cần tính đến gói cho vay cố định lãi suất thấp trong nhiều năm. Khi đó, DN đầu tư xây dựng lẫn người mua nhà mới có động lực tham gia chương trình NƠXH, tạo sức bật cho thị trường BĐS phát triển bền vững”- ông Hiếu đề xuất.
