Tính toán trên được Bộ Xây dựng đưa ra tại báo cáo vừa gửi Văn phòng Chính phủ về tình hình giá bất động sản, nhà ở thương mại tại một số đô thị lớn tăng cao thời gian qua.
Bộ này nhìn nhận, giá bán bất động sản tăng một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới.
Theo Bộ Xây dựng, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ. Thay vào đó, bảng giá đất được cập nhật hàng năm, xác định giá sát với thị trường căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng…
Với bảng giá đất mới sát giá thị trường, Bộ Xây dựng đánh giá, sẽ làm tăng chi phí liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.
Tính toán của Bộ Xây dựng cho thấy, chi phí đất đai trong tổng chi phí của dự án nhà ở dao động 7-20% với dự án chung cư cao tầng và 25-50% với dự án biệt thự, liền kề. Trong đó, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở. Mức này giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật.
Khi áp dụng bảng giá đất năm 2024, Bộ Xây dựng cho biết, chi phí tiền sử dụng đất của các dự án đã tăng lên nhiều so với trước.
Ví dụ như tại khu nhà ở của GP Invest, chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán 1m2 căn hộ sau khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ tăng lên 22 triệu đồng/36 triệu đồng (chiếm khoảng 60%). Hiện tỷ lệ này là khoảng 42%, tương đương 15 triệu đồng/36 triệu đồng.
Tương tự, tại khu đô thị Đông Tăng Long (quận 9, TP HCM), tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán 1m2 căn hộ cũng dự kiến tăng từ 27% (2,3 triệu đồng/8,8 triệu đồng) lên 60-65%.
Tỷ trọng này cũng tăng tại dự án Biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ (Bình Dương), từ 16,3% lên khoảng 50%. Dự án Thanh Lâm – Đại Thịnh 2 (Hà Nội) cũng tăng tiền sử dụng đất từ 15% lên 33% giá bán.
Bảng giá đất tăng có thể sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15-20% so với trước, theo tính toán của Bộ Xây dựng.
Thực tế, thời gian qua, các địa phương đã ban hành bảng giá đất mới hoặc bảng giá dự kiến, với mức điều chỉnh cao hơn trước đây.
Như bảng giá đất mới tại tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu tăng 20-30% so với cũ, với mức thấp nhất là 513.000 đồng/m2, cao nhất 78 triệu đồng/m2.
Tại Hải Dương, giá đất theo bảng giá mới cũng cao gấp 2,5 lần so với bảng giá cũ, cao nhất 190 triệu đồng/m2.…
Cuối tháng 7, TPHCM đưa ra dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, trong đó giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình từ 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh từ 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần). Tuy nhiên, thành phố đã hoãn, chưa áp dụng bảng giá đất điều chỉnh này do cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố.
Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường theo dõi, tổng hợp tình hình ban hành bảng giá đất của các địa phương theo quy định của Luật Đất đai 2024 để đánh giá tác động đối với mặt bằng giá đất.
Từ đó, kịp thời đề xuất giải pháp, biện pháp nhằm hạn chế việc ban hành bảng giá đất mới của các địa phương ảnh hưởng tiêu cực đến mặt bằng giá nhà, đất và cung cầu của thị trường ở các địa phương.
