Cụ thể, Thông tư 06 /2023 của Ngân hàng Nhà nước quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng đã sửa đổi khoản 2 điều 22 yêu cầu các ngân hàng: “Trường hợp cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án, có biện pháp kiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình tài chính, nguồn trả nợ của khách hàng, đảm bảo khả năng thu hồi đầy đủ nợ gốc và lãi tiền vay đúng hạn theo thỏa thuận, kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích”.
Doanh nghiệp gặp khó vì quy định phong tỏa khoản vay góp vốn bất động sản (ảnh: Như Ý).
Thông tư này bổ sung khoản 5 điều 26 khi thực hiện cho vay, ngân hàng có trách nhiệm: “Trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, tổ chức tín dụng phải phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay theo quy định của pháp luật, thỏa thuận của các bên tại thỏa thuận cho vay cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm”.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM – cho rằng, quy định “phong tỏa” số tiền vay đề cập tại Thông tư 06 vênh với quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh Bất động sản. Dẫn chứng trong lĩnh vực bất động sản, ông Châu cho hay, khách hàng mua nhà thực hiện đặt cọc với chủ đầu tư là chuyện phổ biến thời gian qua, trong trường hợp bên nào không thực hiện thì phải bồi thường cho bên kia theo thỏa thuận.
“Ở đây, khách hàng và chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau. Nhưng theo quy định tại thông tư này, khách hàng vay tiền để góp vốn mà ngân hàng phải phong tỏa nguồn tiền thì quy định hoàn toàn chỉ có lợi cho ngân hàng vì nguồn tiền vẫn nằm tại ngân hàng. Trong khi đó người nhận tiền thanh toán, ở đây là chủ đầu tư lại không được sử dụng số tiền này”, ông Châu nói.
Theo ông Châu, với quy định mới, các khoản vay để thực hiện quyền hợp pháp trên sẽ bị phong tỏa, chủ đầu tư không được sử dụng nguồn tiền này là điều vô lý. Ngoài ra, Luật Kinh doanh Bất động sản hiện hành cũng như dự thảo sửa đổi cũng không đề cập đến việc phong tỏa tiền của khách hàng vay góp vốn với chủ đầu tư dự án. Nếu quy định phong tỏa tiền vay cho hoạt động thanh toán vì sợ bên nhận thanh toán sử dụng sai mục đích, thiếu trách nhiệm hay lừa đảo thì không hợp lý. Việc sử dụng tiền có hiệu quả là trách nhiệm của bên nhận vốn góp, hay chủ đầu tư.
“Đây là những rào cản cần được nhanh chóng tháo gỡ”, ông Châu nói.
Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, với quy định này, doanh nghiệp vay tiền nhưng lại không được dùng tiền, bên nhận góp vốn không thể triển khai được dự án và hoàn thành nghĩa vụ với bên góp vốn. Theo đó, hệ lụy không chỉ là giao dịch kinh tế đổ vỡ mà còn gây tác động dây chuyền đến nhiều quan hệ kinh tế, dân sự khác.
Theo ông Đức, Ngân hàng Nhà nước cần nhanh chóng giải tỏa cách hiểu và thực hiện không đúng này. Vì nếu hiểu quy định như vậy thì đồng nghĩa với việc phải có tài sản bảo đảm gấp đôi (để ngân hàng cho vay và để ngân hàng phong tỏa số tiền đã giải ngân) cho cùng một khoản vay.
“Điều này là vô lý, gây lãng phí nguồn lực, tăng chi phí, thậm chí là đánh đố doanh nghiệp, nhất là việc siết cả kênh tín dụng và trái phiếu trong thời gian qua đang đẩy họ đến bên bờ vực”, ông Đức nhận định.
Mới đây, tại Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội do Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng tổ chức, đại diện các doanh nghiệp bất động sản nêu nhiều vướng mắc liên quan thủ tục, hạn mức, lãi suất gây khó khăn khi vay vốn, trong có đó vấn đề bất động sản thế chấp bị định giá thấp, các ngân hàng không nhận thế chấp bằng cổ phiếu, máy móc thiết bị, quyền tài sản… Các doanh nghiệp đề nghị các nhà băng không phong tỏa những khoản tiền đặt cọc khi nhận chuyển nhượng dự án.
