Đồng bộ thể chế, tạo động lực cho thị trường

Tháo gỡ “điểm nghẽn” để khơi thông nguồn lực

Theo ông Vương Duy Dũng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, sau gần hai năm thực thi, Luật Kinh doanh bất động sản (năm 2023) đã góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai cũng bộc lộ không ít bất cập khi nhiều quy định còn giao thoa với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng, khiến nhiều dự án chậm triển khai, nguồn cung bị hạn chế và chi phí tuân thủ của doanh nghiệp gia tăng.

Thể chế hoàn thiện và đồng bộ sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho thị trường bất động sản. Ảnh: Hải Anh

Ông Vương Duy Dũng cho biết, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 62 điều, tập trung cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, hoàn thiện hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản, đồng thời tăng cường công khai, minh bạch trong quản lý và giao dịch.

Dự án luật dự kiến được Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp không thường lệ tháng 8/2026 trước khi xem xét thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026. Đây được xem là đợt sửa đổi có ý nghĩa quan trọng nhằm tiếp tục hoàn thiện thể chế, tạo nền tảng pháp lý đồng bộ hơn cho thị trường bất động sản trong giai đoạn phát triển mới.

Trao đổi với phóng viên về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ông Đậu Anh Tuấn – Phó Tổng Thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, việc sửa đổi hai đạo luật cần quán triệt tinh thần đổi mới trong xây dựng pháp luật, lấy người dân và doanh nghiệp làm trung tâm, chuyển mạnh từ tư duy “không quản được thì cấm” sang kiến tạo môi trường đầu tư, kinh doanh thuận lợi.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, yêu cầu đổi mới này xuất phát từ chính thực tiễn của thị trường bất động sản. Giá nhà tại các đô thị lớn liên tục tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Trong khi chi phí nhà ở hợp lý chỉ nên chiếm khoảng 30 – 35% thu nhập hộ gia đình thì hiện nay, để sở hữu một căn nhà thương mại, nhiều hộ gia đình phải tích lũy tương đương 18-20 năm thu nhập. Điều này đòi hỏi các chính sách phải hướng mạnh hơn vào phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê.

Đại diện VCCI đánh giá cao nhiều điểm mới trong dự thảo, như cắt giảm thủ tục hành chính, phân cấp mạnh hơn cho địa phương, quy định linh hoạt về thế chấp dự án, bổ sung cơ sở pháp lý đối với nhà có mục đích lưu trú, luật hóa chính sách phát triển nhà ở cho thuê và cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Những điểm mới này được kỳ vọng sẽ góp phần khơi thông nguồn cung, giảm chi phí tuân thủ và tạo điều kiện để doanh nghiệp chủ động hơn trong hoạt động đầu tư.

Tuy nhiên, theo ông Đậu Anh Tuấn, một điều rất quan trọng là các quy định mới phải bảo đảm tính thống nhất trong toàn bộ hệ thống pháp luật và tạo được không gian để thị trường vận hành theo đúng cơ chế thị trường.

Đồng bộ pháp luật, giảm rào cản cho doanh nghiệp

Một trong những nội dung được VCCI đặc biệt quan tâm là cách xác định “nhà ở thương mại giá phù hợp”. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện tiếp cận theo phương pháp tính đúng, tính đủ chi phí cộng với lợi nhuận định mức. Tuy nhiên, theo ông Đậu Anh Tuấn, cách tiếp cận này chủ yếu kiểm soát đầu vào mà chưa phản ánh được khả năng chi trả của người dân. Nếu tiêu chí “giá phù hợp” được xác định trên cơ sở thu nhập của nhóm đối tượng mục tiêu, thì mục tiêu chính sách sẽ rõ ràng hơn, đồng thời có thể đánh giá hiệu quả sau khi triển khai.

Bên cạnh đó, VCCI cũng đề nghị tiếp tục rà soát những nội dung nào cần quy định trực tiếp trong luật và những vấn đề nên giao Chính phủ hướng dẫn. Theo nhiều chuyên gia, việc đưa quá nhiều quy định mang tính kỹ thuật hoặc có thể thay đổi theo từng giai đoạn phát triển của thị trường vào luật sẽ làm giảm tính linh hoạt của chính sách và khó đáp ứng yêu cầu cải cách thể chế.

Đáng chú ý, nhiều đại biểu cho rằng, yêu cầu cấp thiết nhất là bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đất đai và các luật có liên quan. Thực tế cho thấy, chỉ cần một quy định chưa thống nhất về trình tự, thủ tục hoặc thẩm quyền cũng có thể khiến doanh nghiệp mất thêm nhiều thời gian hoàn thiện hồ sơ, kéo dài tiến độ dự án và làm tăng chi phí đầu tư.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, dự thảo vẫn còn một số khoảng trống cần tiếp tục hoàn thiện để theo kịp thực tiễn phát triển của thị trường.

Theo Chủ tịch HoREA, cần mở rộng phạm vi điều chỉnh của luật đối với hoạt động kinh doanh đất nền đã có hạ tầng ngoài các dự án bất động sản. Đây là loại hình giao dịch diễn ra khá phổ biến, nhưng chưa được quy định đầy đủ trong luật. Việc bổ sung quy định sẽ giúp mọi giao dịch được đặt trong khuôn khổ pháp luật, tăng tính minh bạch của thị trường và bảo vệ tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của người dân.

Một kiến nghị khác được ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh là quy định đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Theo đó, dù không bắt buộc thành lập doanh nghiệp, các cá nhân vẫn cần đăng ký kinh doanh vì đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, đồng thời phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định.

Chủ tịch HoREA cho rằng, quy định này không làm phát sinh rào cản gia nhập thị trường, mà góp phần tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng giữa doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh, hạn chế thất thu ngân sách và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, trong xu hướng chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm, trọng tâm quản lý cần đặt vào minh bạch hóa thông tin và trách nhiệm của các chủ thể tham gia thị trường, thay vì bổ sung điều kiện kinh doanh. Đây cũng là hướng tiếp cận phù hợp với chủ trương cải cách thể chế, xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh thông thoáng nhưng vẫn bảo đảm hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.

Khi những “điểm nghẽn” về thể chế được tháo gỡ, doanh nghiệp sẽ có thêm dư địa đầu tư, nguồn cung bất động sản được cải thiện, trong khi người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp hơn. Đó cũng là nền tảng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững và đóng góp tích cực hơn cho tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn tới./.