Hà Nội làm đô thị đa mục tiêu, ai có lợi?

Chặn “lướt sóng”, kéo người ở thật

Thông tin về công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng và tái định cư tại một số dự án trọng điểm, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trương Việt Dũng cho biết Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên đề xuất mô hình “khu đô thị đa mục tiêu”.

Theo định hướng, khu đô thị này sẽ bao gồm nhiều loại hình nhà ở như nhà tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và có thể có cả nhà công vụ. Trong đó, tỷ lệ nhà tái định cư dự kiến chiếm khoảng 40-50%, nhà ở xã hội khoảng 20-25%, còn lại là nhà ở thương mại khoảng từ 30-40%.

Trao đổi với PV VietNamNet, luật sư Phạm Thanh Tuấn – Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, nhận định dự thảo đề án xây dựng mô hình “Khu đô thị đa mục tiêu” là một chính sách rất mới, thậm chí lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam.

Theo ông Tuấn, về bản chất pháp lý, đây là cơ chế thử nghiệm đặc thù của Thủ đô trên cơ sở phân quyền từ Trung ương theo Luật Thủ đô và Nghị quyết 258/2025/QH15.

“Dù được gọi là đa mục tiêu bởi có nhiều loại hình nhà ở và chức năng đô thị khác nhau, nhưng toàn bộ mô hình lại hướng tới một mục tiêu khá rõ: phục vụ nhu cầu ở thật”, ông nói.

Theo vị luật sư, trong nhiều năm qua, phần lớn các khu đô thị vận hành theo cơ chế thị trường, còn nhà ở xã hội thường chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ trong cơ cấu dự án (20% tổng diện tích đất ở trong dự án). Nhưng với mô hình mới, vai trò của nhà ở an sinh được đưa lên vị trí trung tâm.

“Nếu nhìn từ góc độ pháp lý và thị trường, đây là thay đổi rất lớn trong tư duy phát triển bất động sản”, ông Tuấn nhận định.

Biểu đồ: Hồng Khanh. (Số liệu có thể chênh lệch 5-10%)

Điểm đáng chú ý là đề xuất cơ chế kiểm soát đối với phần nhà ở thương mại. Theo dự thảo, lợi nhuận của chủ đầu tư đối với phần nhà ở thương mại bị khống chế tối đa 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần nhà ở thương mại. Toàn bộ chi phí, doanh thu, phương án giá bán đều phải được cơ quan quản lý thẩm tra, giám sát hoặc kiểm toán theo quy định trước khi đưa ra thị trường.

Ngoài ra, người mua sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền. Nếu muốn bán lại trong thời gian này, người mua chỉ được chuyển nhượng cho chủ đầu tư với mức giá không vượt quá giá ghi trong hợp đồng. 

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, đây có thể xem là một trong những đề xuất mạnh tay nhất từng được đưa ra với phân khúc nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, ông cũng cho rằng một đề án thiên về mục tiêu an sinh cũng đồng nghĩa sẽ tạo ra nhiều tranh luận liên quan tới cơ chế thị trường.

Khi một dự án bị khống chế lợi nhuận, kiểm soát giá bán và hạn chế chuyển nhượng, sức hấp dẫn với doanh nghiệp chắc chắn sẽ giảm. Đặc biệt, việc phải chịu cơ chế giám sát, kiểm toán xuyên suốt vòng đời dự án sẽ làm gia tăng áp lực vận hành, ông Tuấn phân tích.

Muốn chống đầu cơ phải dùng công cụ thuế

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng việc hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại trong 3 năm có thể giúp sàng lọc dòng tiền đầu cơ ngắn hạn.

Dù vậy, theo ông Toản, tác động tới toàn bộ thị trường Hà Nội có thể không quá lớn bởi quy mô các dự án thuộc diện áp dụng chưa chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng nguồn cung.

“Hiệu quả lớn nhất của chính sách không nằm ở việc kéo giảm mặt bằng giá trên diện rộng mà ở khả năng giúp các khu đô thị được lấp đầy nhanh hơn bằng nhu cầu ở thực”, ông nói.

Theo ông, nhiều khu đô thị hiện nay rơi vào tình trạng “nhiều nhà nhưng ít người ở” do tỷ lệ đầu cơ lớn. Khi hoạt động mua đi bán lại ngắn hạn bị hạn chế, các dự án sẽ có cơ hội hình thành cộng đồng cư dân thực sự, kéo theo dịch vụ và tiện ích phát triển.

Vị này cũng lưu ý, với nhà ở xã hội, pháp luật hiện hành đã quy định hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm. Vì vậy, nếu được triển khai, điểm mới của đề án sẽ chủ yếu tác động tới phân khúc nhà ở thương mại trong các đại đô thị hỗn hợp.

Theo ông Toản, nếu muốn xử lý tận gốc tình trạng bỏ hoang nhà đất, đầu cơ , biện pháp hiệu quả vẫn là chính sách thuế với nhà thứ hai hoặc nhà để hoang.

“Khi dữ liệu sở hữu và sử dụng nhà ở được quản lý đầy đủ, việc đánh thuế với tài sản không đưa vào khai thác sẽ buộc thị trường tự điều tiết mạnh hơn rất nhiều so với các biện pháp hành chính chỉ áp dụng trong một nhóm dự án”, ông nhận định.

Không chỉ câu chuyện chống đầu cơ, bài toán nhà ở xã hội tại Hà Nội vẫn còn nhiều nút thắt. Dù hành lang pháp lý cơ bản đã hình thành, nguồn cung mới cải thiện chậm, nhiều dự án vẫn giậm chân tại chỗ trong khi khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập trung bình và thu nhập thấp còn hạn chế.

Ông Toản cho rằng, nếu muốn các khu đô thị đa mục tiêu thực sự phát huy vai trò an sinh, Hà Nội cần đẩy nhanh thủ tục cho các dự án nhà ở xã hội, ràng buộc tiến độ chủ đầu tư và ưu tiên mạnh hơn cho nguồn cung phục vụ người dân có nhu cầu ở thật.

Ở góc nhìn pháp lý, luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận xét thách thức lớn nhất của mô hình khu đô thị đa mục tiêu không nằm ở việc xây thêm bao nhiêu căn hộ, mà là khả năng thiết kế một cơ chế đủ mạnh để hạn chế đầu cơ nhưng vẫn đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia đầu tư.

“Nếu làm được điều đó, đây có thể trở thành bước chuyển đáng chú ý trong tư duy phát triển nhà ở tại Việt Nam – nơi ánh đèn trong các khu đô thị được thắp lên bởi cư dân, thay vì những căn hộ chỉ chờ tăng giá”, ông nói.

Hà Nội đề xuất tăng mức bồi thường bằng tiền lên tối đa 1,5 lần khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ quốc phòng, an ninh hoặc các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích công cộng.

Liên danh nhà đầu tư dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đề xuất 3 khu tái định cư tại Long Biên, Lĩnh Nam và Thư Lâm, Đông Anh hoặc đền bù bằng tiền cho các hộ dân bị ảnh hưởng.

Hà Nội chính thức khởi công hai dự án khu đô thị đa mục tiêu tại Đông Anh – Mê Linh với tổng diện tích gần 1.400ha, dân số dự kiến khoảng 440.000 người, hình thành quỹ nhà ở lớn phục vụ tái định cư trong chiến lược tái thiết và phát triển Thủ đô.