Cách khu trung tâm vài phút, giá căn hộ tăng vọt
Nằm trên một cù lao được bao bọc bởi sông Sài Gòn và hai tuyến kênh lớn, quận 4 cũ có vị trí liền kề trung tâm TPHCM. Từng được xem là vùng đệm chỉ cách quận 1 một dòng kênh, quận 4 cũ đang bước vào chu kỳ tăng giá mới của thị trường căn hộ.
Khảo sát của PV VietNamNet cho thấy mặt bằng giá căn hộ tại khu vực này đã thay đổi hoàn toàn so với vài năm trước.
Cụ thể, căn hộ tại chung cư Saigon Royal đang được giao dịch ở mức khoảng 100-150 triệu đồng/m2. Các căn hộ tại chung cư The Tresor có giá bán dao động từ 100-140 triệu đồng/m2, trong khi chung cư De La Sol ghi nhận mức giá từ 110-160 triệu đồng/m2. Tại một số dự án cao cấp khác như Masteri Millennium hay The Gold View, giá rao bán cũng áp sát mốc 150 triệu đồng/m2.
Không ít chung cư từng được xem là nằm ngoài khu lõi đô thị nay có giá ngang ngửa nhiều dự án tại quận 1. Đặc biệt, các căn hộ có tầm nhìn hướng sông Sài Gòn, nằm dọc tuyến Bến Vân Đồn hoặc sở hữu vị trí ngắm pháo hoa đẹp có giá bán từ 10-15 tỷ đồng/căn.
Anh Vinh, cư dân đang sinh sống tại chung cư Galaxy 9 (phường Vĩnh Hội), kể rằng anh từng từ bỏ kế hoạch mua căn hộ tại khu trung tâm và chuyển sang khu vực này vì mức giá “dễ thở” hơn. Tuy nhiên, chỉ sau vài năm, giá căn hộ tại đây tăng mạnh ngoài dự tính.
Theo anh Minh Hoàng, môi giới chuyên kinh doanh căn hộ thứ cấp tại khu vực phường Khánh Hội, khoảng 10 năm trước, giá căn hộ tại quận 4 cũ thấp hơn đáng kể so với quận 1. Nhiều dự án trên trục Bến Vân Đồn được mở bán với giá chỉ 33-55 triệu đồng/m2, trong khi căn hộ cao cấp tại quận 1 phổ biến ở mức 70-120 triệu đồng/m2, thậm chí vượt 150 triệu đồng/m2 tại các vị trí đắc địa.
“Khi đó, giá căn hộ quận 4 chỉ bằng khoảng 50-70% mặt bằng giá quận 1. Tuy nhiên, hiện khoảng cách này đã thu hẹp đáng kể khi nhiều dự án tại quận 4 được giao dịch ở mức 100-150 triệu đồng/m2, tiệm cận giá của nhiều dự án trung tâm”, anh Hoàng đánh giá.
Đối với các dự án mới, chung cư Lancaster Lincoln tại phường Xóm Chiếu vừa được tái khởi động sau gần 10 năm ngừng thi công cũng ghi nhận mức giá bán gây bất ngờ. Năm 2017, khi mới ra mắt, căn hộ diện tích 42m2 tại dự án này có giá bán khoảng 2,5 tỷ đồng, tương đương gần 60 triệu đồng/m2. Các căn hộ có diện tích trên 100m2 thậm chí có đơn giá thấp hơn, khoảng 56 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, sau lễ khởi công phần thân cách đây nửa tháng, giá bán mới của dự án Lancaster Lincoln được ghi nhận từ 280-360 triệu đồng/m2, tăng gấp 5-6 lần so với thời điểm mở bán trước đây.
Người mua dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm
Thống kê của Avison Young cho thấy, sau sáp nhập, nguồn cung căn hộ tại TPHCM được mở rộng và phân hóa rõ rệt theo khu vực. Dẫn đầu về giá bán trung bình vẫn là khu lõi trung tâm thành phố với mức giá từ 90-160 triệu đồng/m2.
Theo đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản này, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh theo nhu cầu ở thực. Giá bán cao cùng sự thiếu hụt sản phẩm phù hợp khiến người có nhu cầu ở thực ngày càng thận trọng hoặc rút lui khỏi thị trường. Cùng với xu hướng siết quản lý và đề xuất đánh thuế bất động sản, lực cầu đầu cơ được dự báo sẽ dần thu hẹp.
Điều này phản ánh thực tế giá nhà đang tăng nhanh hơn khả năng khai thác cho thuê. Nhiều năm qua, thị trường bất động sản vận hành chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá dài hạn của đất đai thay vì hiệu quả tạo dòng tiền thực tế.
Đại diện Avison Young cho rằng đây là lý do nhà ở thương mại có giá hợp lý tại các đô thị vệ tinh sẽ trở thành phân khúc chiến lược trong chu kỳ tới. Giá tăng sẽ đẩy người mua và người thuê tìm kiếm các khu vực xa trung tâm hơn. Khi đó, hạ tầng và quỹ đất cần được điều tiết để tăng nguồn cung nhà ở phổ thông, hình thành các cực đô thị mới và giãn dân khỏi khu trung tâm, thay vì trở thành động lực thúc đẩy giá tăng.
Theo bà Giang Huỳnh – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M thuộc Savills Việt Nam, quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế sẽ tiếp tục là yếu tố hỗ trợ giá bất động sản tại các khu vực giáp trung tâm.
Tuy nhiên, đại diện Savills Việt Nam nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn, khi mức tăng giá phụ thuộc nhiều vào nhu cầu thực tế và khả năng hấp thụ của người mua. Điều đó đồng nghĩa với việc cơ hội tăng giá vẫn còn, nhưng khó lặp lại những đợt tăng mạnh như trước.
Diễn biến thị trường bất động sản TPHCM hiện nay có nhiều điểm tương đồng với những giai đoạn ‘nóng sốt’ trước đây, khi giá bán căn hộ chung cư áp sát, thậm chí ngang bằng nhà phố.
Phân khúc cao cấp đang dẫn dắt thị trường căn hộ TPHCM, giá bán trung bình xấp xỉ 100 triệu đồng/m2. Chuyên gia cho rằng, các chủ đầu tư đang lợi dụng bảng giá đất điều chỉnh để tăng giá bán.
Khi nguồn cung căn hộ tại TPHCM chưa theo kịp nhu cầu và giá bán liên tục tăng, các chuyên gia nhận định sẽ có sự dịch chuyển nguồn cầu phân khúc căn hộ vừa túi tiền ra các tỉnh lân cận.
Nguồn:vietnamnet.vn
