Thửa đất hơn 4.000m2 có giá thấp bất thường
Theo trình bày của ông C. (ngụ TP Hà Nội) tại tòa, vợ chồng ông là chủ sử dụng thửa đất diện tích hơn 4.000m2 tại tỉnh Hòa Bình (cũ), nay thuộc tỉnh Phú Thọ. Liền kề đó, vợ chồng ông V. cũng sở hữu thửa đất gần 3.400m2.
Do có nhu cầu chuyển nhượng, vào tháng 5/2020, hai gia đình đã cùng ký hợp đồng đặt cọc bán đất cho ông D. Tổng giá trị chuyển nhượng hai thửa là 13 tỷ đồng. Vợ ông D. đã chuyển trước 300 triệu đồng tiền đặt cọc, chia đều cho hai bên bán.
Đến tháng 6/2020, vợ chồng ông C. ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất của mình cho ông D. và người quen là ông L. tại một văn phòng công chứng. Tuy nhiên, giá trị ghi trong hợp đồng chuyển nhượng thửa đất chỉ là 1,5 tỷ đồng, thấp hơn rất nhiều so với thỏa thuận thực tế trước đó.
Theo ông C., việc ghi giá thấp nhằm giảm nghĩa vụ thuế. Tuy nhiên, sau đó vợ chồng ông nhận thấy hành vi này có thể vi phạm pháp luật nên đề nghị hủy hợp đồng để ký lại theo giá thực tế. Nhưng sau nhiều lần trao đổi, ông D. không đồng ý.
Vì thế, vợ chồng ông C. khởi kiện, yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất với ông D. và ông L. vô hiệu, đồng thời tuyên hủy hợp đồng đặt cọc giữa hai bên trước đó.
Trong khi đó, ông D. xác nhận có việc ký hợp đồng chuyển nhượng đất với vợ chồng ông C. và cho rằng giao dịch chưa hoàn tất do phát hiện một phần diện tích đất nằm trong quy hoạch hành lang bảo vệ công trình công cộng.
Ông D. đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng điều chỉnh lại diện tích và giá trị cho phù hợp, đồng thời sẵn sàng kê khai lại nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định.
Đối với hợp đồng đặt cọc, ông cho rằng nếu vợ chồng ông C. không thực hiện thì phải trả lại 150 triệu đồng và phạt cọc gấp 10 lần số tiền đặt cọc theo thỏa thuận.
Tòa “bỏ quên” yêu cầu phạt cọc gấp 10 lần
Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử TAND huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình (nay là TAND khu vực 13 – Phú Thọ) nhận định hợp đồng giữa các bên có dấu hiệu giả tạo về giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Do đó, giao dịch này vi phạm điều cấm của pháp luật, không đảm bảo tính trung thực, minh bạch nên không có giá trị pháp lý.
Từ đó, tòa sơ thẩm tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông C., xác định hợp đồng chuyển nhượng đất ký với ông D. và ông L. là vô hiệu; đồng thời buộc ông C. phải hoàn trả cho ông D. số tiền 150 triệu đồng đã nhận đặt cọc.
Không đồng ý với phán quyết trên, ông D. kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử TAND tỉnh Hòa Bình (nay là TAND tỉnh Phú Thọ) xác định việc tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng là có căn cứ, do các bên thừa nhận việc ghi giá thấp hơn thực tế nhằm giảm nghĩa vụ thuế.
Tuy nhiên, đối với phần giải quyết hậu quả liên quan đến hợp đồng đặt cọc, tòa sơ thẩm còn nhiều thiếu sót. Cụ thể, chưa làm rõ chủ thể thực sự của khoản tiền đặt cọc khi người chuyển tiền là vợ ông D., đồng thời không đưa người này tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Bên cạnh đó, yêu cầu phản tố về phạt cọc của ông D. chưa được thụ lý đúng quy định, nhưng tòa vẫn nhận định mà không đưa vào phần quyết định, dẫn đến việc giải quyết chưa đầy đủ.
Từ những sai sót này, tòa phúc thẩm kết luận vi phạm tố tụng là nghiêm trọng và không thể khắc phục. Do đó, tòa quyết định hủy một phần bản án sơ thẩm liên quan đến việc xử lý hợp đồng đặt cọc và nghĩa vụ hoàn trả tiền, đồng thời chuyển hồ sơ về cấp sơ thẩm để giải quyết lại theo đúng quy định pháp luật.
(Tham khảo Bản án số 11/2025/DS-PT ngày 14/3/2025 của TAND tỉnh Hòa Bình)
