Sau giai đoạn tăng nóng, thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào thời kỳ điều chỉnh. Năm 2024, bà Trần Thị Hòa, một nhà đầu tư, xuống tiền mua một căn hộ 2 phòng ngủ rộng khoảng 58m2 tại khu vực Linh Đàm với giá 85 triệu đồng/m2. Tổng giá trị căn hộ vào thời điểm đó xấp xỉ 5 tỷ đồng.
Năm 2025, giá chung cư tăng mạnh. Căn hộ tương tự tại dự án của bà Hòa có thời điểm được rao bán quanh mức 90 triệu đồng/m2, thậm chí cuối năm 2025 xuất hiện giao dịch lên tới 95 triệu đồng/m2. Do chưa có nhu cầu chốt lời, bà Hòa lựa chọn cho thuê với giá 8 triệu đồng/tháng.
Từ đầu năm nay, thị trường bắt đầu chững lại. Giá chung cư tại nhiều khu vực giảm nhiệt sau giai đoạn tăng quá nhanh. Tại dự án của bà Hòa, mức giá bán giảm xuống dưới 90 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, giá thuê gần như không thay đổi. Với mức thuê 8 triệu đồng/tháng, lợi suất khai thác của căn hộ chỉ dao động quanh 1,8-2%/năm, thấp hơn rất nhiều so với mặt bằng lãi suất tiết kiệm. Đó là chưa tính đến phí bảo trì, thời gian phòng trống, đầu tư nội thất… Điều này khiến bà Hòa bắt đầu cân nhắc lại hiệu quả đầu tư của căn hộ.
Theo tính toán của bà Hòa, nếu bán căn hộ ở mức khoảng 90 triệu đồng/m2, căn hộ 58m2 sẽ có giá trị khoảng 5,22 tỷ đồng.
Nếu đem toàn bộ số tiền này gửi ngân hàng với mức lãi suất tiết kiệm khoảng 7%/năm, khoản lãi thu về mỗi năm có thể đạt hơn 365 triệu đồng, tương đương hơn 30,4 triệu đồng/tháng. Con số này cao gấp gần 4 lần so với khoản tiền cho thuê hiện tại, đồng thời giảm áp lực quản lý tài sản cho thuê.
Tuy nhiên, bà cũng lo ngại nếu bán ra lúc này mà thị trường bất ngờ tăng trở lại thì sẽ bỏ lỡ cơ hội gia tăng giá trị tài sản.
Trong giai đoạn giá chung cư tăng mạnh, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lợi suất cho thuê thấp do kỳ vọng tài sản sẽ tiếp tục tăng giá. Khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh, bài toán dòng tiền và hiệu quả khai thác thực tế bắt đầu được quan tâm nhiều hơn.
Chung cư hạ nhiệt sau giai đoạn tăng nóng
Khảo sát cho thấy giá chung cư đang giảm. Đơn cử, chung cư HUD Tây Nam Linh Đàm giảm còn khoảng 90 triệu đồng/m2, tương đương mức giảm 5% so với trước Tết Nguyên đán. Tổ hợp chung cư HH Linh Đàm giảm về quanh mốc 4,5-4,8 tỷ đồng cho một căn hộ 2 phòng ngủ.
Tương tự, tại khu vực Hoàng Mai, nhiều dự án chung cư khác cũng ghi nhận mức giá rao bán giảm. Dự án Feliz Homes (Hoàng Văn Thụ), nếu như trước Tết các căn hộ tại đây liên tục bị đẩy giá lên ngưỡng 85-90 triệu đồng/m2, hiện được rao bán quanh mốc 6-6,5 tỷ đồng, giảm từ 300-500 triệu đồng/căn.
Chung cư Phương Đông Green Park (Trần Thủ Độ) và Rose Town (Ngọc Hồi), giá rao bán căn hộ 2 phòng ngủ từng chạm ngưỡng 5,5-5,8 tỷ đồng trước Tết, hiện lùi về mức 4,8-5,15 tỷ đồng (khoảng 78-85 triệu đồng/m2).
Đối với các tòa chung cư cũ tại Khu đô thị mới Định Công (CT2, CT5, CT9, AZ Sky), giá rao bán dao động từ 71,4-84,6 triệu đồng/m2. Các chủ nhà sẵn sàng gia lộc hoặc giảm trực tiếp từ 100-200 triệu đồng.
Giới chuyên gia nhận định giai đoạn “mua đâu thắng đó” của thị trường chung cư có thể đã qua. Trong bối cảnh nguồn cung mới dần cải thiện, mặt bằng giá đã ở mức cao và sức mua suy yếu, khả năng tăng nóng như giai đoạn 2024-2025 sẽ khó lặp lại trong ngắn hạn.
Theo ông Nguyễn Tuấn Anh, nhà sáng lập FinPeace, hiệu suất dòng tiền từ việc cho thuê chia cho giá trị bán ra của bất động sản ở giai đoạn hiện tại là một đặc thù tại Việt Nam, khi tỷ suất này luôn ở mức thấp, đặc biệt thấp ở thời điểm này. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần xét đến mục tiêu cá nhân trước khi quyết định.
Phần lớn những người đang nắm giữ bất động sản hiện nay đều kỳ vọng vào sự tăng trưởng giá trị tài sản trong dài hạn. Họ đặt kỳ vọng vào mức tăng vốn nhiều hơn là nguồn thu nhập định kỳ từ cho thuê. Do đó, không nên chỉ vì lợi suất cho thuê thấp mà vội vàng bán bất động sản.
Ngược lại, đối với những người ở độ tuổi nghỉ hưu có nhu cầu bổ sung dòng tiền hàng tháng trong bối cảnh chi phí sinh hoạt cao và lương hưu thấp, việc bán ra một vài bất động sản là kịch bản khả thi. Sau khi bán, họ có thể lựa chọn các phương án an toàn như gửi tiết kiệm hoặc mua trái phiếu chất lượng cao để tạo nguồn thu nhập ổn định hàng tháng nhằm bù đắp chi phí sinh hoạt.
