Nhiều căn giảm vài trăm triệu đồng
Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2026 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư mở bán mới tiếp tục duy trì đà tăng ở mức cao. Nguyên nhân chủ yếu do chi phí nguyên vật liệu, chi phí tài chính và giá đất đầu vào tăng, khiến mặt bằng giá nhà khó giảm.
Đáng chú ý, Hà Nội đã vượt TPHCM về giá bán căn hộ sơ cấp. Giá bán trung bình căn hộ mới tại Hà Nội đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, trong khi tại TPHCM khoảng 112 triệu đồng/m2.
Khảo sát thực tế cho thấy, nhiều dự án đã và đang chuẩn bị mở bán tại Hà Nội tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới. Mới đây, dự án Lumière Hà Nội Seasons Garden (đường Nguyễn Trãi) công bố mức giá dự kiến từ 120-180 triệu đồng/m2, tiệm cận mức giá căn hộ hạng sang nhiều dự án cao cấp tại khu vực trung tâm.
Tuy nhiên, trái ngược với đà tăng của thị trường sơ cấp, phân khúc chung cư thứ cấp bắt đầu giảm nhiệt.
Từ cuối năm 2025 đến nay, thị trường chung cư chuyển nhượng tại Hà Nội ghi nhận nhiều trường hợp giảm giá để tìm thanh khoản. Ở một số dự án khu vực vùng ven, xuất hiện dấu hiệu “cắt lỗ” vài trăm triệu đồng.
Có nhu cầu mua căn hộ quanh khu vực vành đai 3, anh Đỗ Thanh (Ninh Bình) cho biết, thời gian gần đây nhiều căn hộ đã giảm giá đáng kể so với cuối năm ngoái.
“Gia đình tôi tìm hiểu một căn hộ 75m2 trên đường Nguyễn Xiển cuối năm 2025 rao bán 6,7 tỷ đồng, hiện giảm còn khoảng 6-6,2 tỷ đồng. Một căn khác diện tích 67m2 cũng giảm từ 6 tỷ xuống còn 5-5,3 tỷ đồng”, anh Thanh nói.
Tương tự, anh Hà D., một nhà đầu tư tại Hà Nội, nhận xét căn hộ studio tại một dự án phía Tây thành phố đang giảm khá mạnh. Trước đây căn studio được rao khoảng 3-3,1 tỷ đồng, nay nhiều căn chỉ còn khoảng 2,6 tỷ đồng, thậm chí có giao dịch xuống khoảng 2,5 tỷ đồng.
Khảo sát trên các nền tảng mua bán bất động sản cũng cho thấy, nhiều căn hộ trên đường Phạm Hùng hiện được chào bán giảm 5% so với tháng 12/2025. Trên thị trường, nhiều căn hộ tại dự án này cũng được rao bán với mức giá giảm so với trước đó từ 5-10%.
Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý I/2026, thị trường bất động sản thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch, giảm tới 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.
Trong đó, phân khúc căn hộ giảm mạnh nhất với khoảng 4.000 giao dịch, giảm 60% theo quý và giảm 26% theo năm.
Dòng tiền đầu cơ chững lại, thị trường quay về giá trị thật
Trao đổi với PV VietNamNet, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land, cho hay tình trạng giao dịch giảm sâu không phải hiện tượng nhất thời mà đã xuất hiện từ sau Tết Nguyên đán đến nay.
“Nhiều sàn môi giới gần như không phát sinh giao dịch trong nhiều tháng. Người mua hiện thận trọng hơn rất nhiều, trong khi giá bán vẫn neo ở mức cao khiến khả năng hấp thụ của thị trường giảm mạnh”, ông nói.
Theo vị này, vấn đề lớn nhất hiện nay không hẳn là dư cung tuyệt đối mà là khoảng cách quá lớn giữa giá bán và khả năng chi trả thực tế.
“Trong giai đoạn tăng nóng trước đây, nhiều sản phẩm bị đẩy giá vượt xa giá trị sử dụng thực. Khi dòng tiền đầu cơ chững lại, thị trường bắt đầu quay về giá trị thật”, ông Cao nhận định.
Ông cho rằng quá trình điều chỉnh hiện diễn ra khá rõ nét giữa các nhóm sản phẩm. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, chất lượng xây dựng đảm bảo và hệ thống tiện ích hoàn thiện vẫn giữ được thanh khoản tương đối ổn định. Ngược lại, các dự án từng bị đẩy giá quá cao, đặc biệt ở khu vực xa trung tâm hoặc thiếu hạ tầng đồng bộ, đang chịu áp lực giảm giá lớn hơn.
“Có những khu vực giá căn hộ tăng rất nhanh trong hai năm qua dù chưa hình thành cộng đồng cư dân thực sự. Những nơi này hiện bắt đầu xuất hiện áp lực điều chỉnh rõ rệt”, ông nói thêm.
Theo ông Cao, đây có thể là giai đoạn tạo cơ hội cho nhóm khách hàng mua ở thực sau thời gian dài bị đẩy ra ngoài thị trường vì giá tăng quá nhanh.
Sau nhịp điều chỉnh, nhiều chủ nhà đã thực tế hơn trong việc chào giá. Một số chủ đầu tư cũng điều chỉnh chính sách bán hàng, tăng ưu đãi và giãn tiến độ thanh toán để kích cầu.
Vị chuyên gia nhận định, thời gian tới, thị trường sẽ cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm và năng lực thực thi thay vì chỉ dựa vào truyền thông hay kỳ vọng tăng giá.
“Doanh nghiệp muốn bán được hàng phải chứng minh giá trị thật của sản phẩm thông qua chất lượng xây dựng, pháp lý, tiến độ và trải nghiệm sống thực tế”, ông Cao nhấn mạnh.
Sau các hàng rào tôn quây kín là những khu đất vàng bị bỏ hoang suốt nhiều năm giữa Hà Nội. Từ doanh nghiệp năng lực yếu đến các “ông lớn” bất động sản và ngân hàng, nhiều dự án vẫn dang dở hoặc “đắp chiếu” dù được giao đất cả chục năm qua.
Tại Hà Nội, trong quý I/2026, căn hộ mới mở bán tiếp tục leo thang với giá bán trung bình lên tới 128 triệu đồng/m2, trong khi thị trường thứ cấp xuất hiện xu hướng điều chỉnh giảm giá.
Trên thị trường, nhiều căn hộ được chào bán thấp hơn 200-300 triệu đồng so với các căn cùng diện tích trong cùng dự án, nhưng đi kèm là những bất tiện mà người mua cần cân nhắc kỹ.
