Nhận tiền cọc rồi khất lần công chứng
Theo trình bày của bà D. (ngụ tỉnh Gia Lai) tại tòa, vào tháng 7/2024, bà đã chuyển khoản 200 triệu đồng để đặt cọc mua một thửa đất diện tích 82,5m2 tại Gia Lai.
Người nhận tiền là bà N., người đại diện giao dịch cho bà Đ. – người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tổng giá trị chuyển nhượng được hai bên thỏa thuận là 1 tỷ đồng, thời hạn hoàn tất công chứng là 60 ngày.
Khi gần đến hạn, phía bà N. và bà Đ. liên tục trì hoãn với nhiều lý do khác nhau. Ban đầu là các lý do cá nhân, sau đó xác định nguyên nhân chính là do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thất lạc và đang làm thủ tục cấp lại.
Bà D. và bên bán tiếp tục lập văn bản gia hạn đến cuối tháng 10/2024, kèm điều khoản nếu bên bán không thực hiện đúng cam kết thì phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt cọc với số tiền tương đương.
Tuy nhiên, hết thời gian gia hạn, việc công chứng vẫn không được tiến hành. Bà D. cho biết đã nhiều lần liên hệ nhưng không nhận được sự hợp tác; thậm chí phía bán còn yêu cầu bà đưa thêm tiền khi thủ tục chưa hoàn tất.
Trong quá trình xử lý hồ sơ, bà D. cho biết đã được phía bán giao giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc để chuẩn bị cho việc công chứng. Tuy nhiên, dù giấy tờ đã có, phía bán vẫn tiếp tục trì hoãn việc ký kết chuyển nhượng.
Cho rằng bên bán vi phạm cam kết và không thiện chí thực hiện hợp đồng, bà D. đã khởi kiện, yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc và phạt cọc, tổng cộng 400 triệu đồng.
Không đồng ý với yêu cầu khởi kiện, bà N. cho rằng mình chỉ là người được ủy quyền nhận tiền và đã chuyển đầy đủ cho chủ đất, đồng thời khẳng định việc chậm trễ xuất phát từ các vướng mắc liên quan đến thủ tục hành chính trong quá trình cấp lại giấy chứng nhận. Bà cũng cho rằng tranh chấp chủ yếu là giữa bên mua và chủ đất.
Trong khi đó, bà Đ. xác nhận đã nhận đủ tiền cọc, nhưng cho rằng việc chưa thể hoàn tất giao dịch là do chưa nhận lại giấy chứng nhận từ cơ quan chức năng, không phải lỗi của mình.
Bên bán bị phạt cọc
Tại phiên tòa sơ thẩm, TAND khu vực 7 – Gia Lai nhận định bà N. và bà Đ. đã không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng đặt cọc. Việc kéo dài thời gian và không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng theo thỏa thuận là vi phạm nghĩa vụ, làm phát sinh trách nhiệm hoàn trả và phạt cọc.
Tòa tuyên chấp nhận yêu cầu của bà D., buộc bà N. và bà Đ. liên đới trả 400 triệu đồng cho bà D., bao gồm 200 triệu đồng tiền đặt cọc và 200 triệu đồng tiền phạt. Đồng thời, bà D. có nghĩa vụ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Đ. sau khi nhận đủ tiền.
Không đồng ý với phán quyết trên, bà N. và bà Đ. kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử TAND tỉnh Gia Lai nhận định việc giao kết hợp đồng đặt cọc giữa các bên là có thật, với số tiền 200 triệu đồng và điều khoản phạt cọc gấp đôi nếu bên bán không thực hiện cam kết.
Sau khi nhận tiền, bên bán đã không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đúng thời hạn, dù bà D. đã nhiều lần gia hạn và tạo điều kiện.
Đáng chú ý, dù lý do được đưa ra là việc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị chậm hoặc có khiếu nại liên quan đến việc giao giấy, Tòa cho rằng điều này không ảnh hưởng đến nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Trên thực tế, giấy chứng nhận đã được cấp lại và bà D. đang giữ bản gốc, không còn vướng mắc về giấy chứng nhận để thực hiện thủ tục công chứng.
Hội đồng xét xử cũng bác lập luận của bà N. về việc không phải chịu trách nhiệm do chỉ là người trung gian nhận tiền. Theo Tòa, bà N. là người trực tiếp ký kết, nhận tiền và cam kết nên phải liên đới chịu trách nhiệm cùng bà Đ.
Do không đưa ra được chứng cứ mới cũng như căn cứ làm thay đổi bản chất vụ án, bà N. và bà Đ. bị tòa phúc thẩm bác toàn bộ kháng cáo của bà N. và bà Đ., giữ nguyên bản án sơ thẩm.
(Tham khảo Bản án số 43/2026/DS-ST ngày 5/2/2026 của TAND tỉnh Gia Lai)
