Cung – cầu quá lệch pha
Nguyễn Thị Phương (31 tuổi, TPHCM) và chồng sắp cưới vừa chốt mua căn chung cư rộng 37m2 tại một dự án nhà ở thương mại với giá 1,6 tỷ đồng. Nếu đúng tiến độ, dự án sẽ bàn giao vào cuối năm 2028.
Sau khi chứng minh thu nhập, ngân hàng cho chị vay 1 tỷ đồng trong 30 năm, 600 triệu đồng còn lại sẽ thanh toán theo tiến độ cho chủ đầu tư.
Điều đáng nói, dự án này cách nơi làm việc của Phương gần 25km. Tuy nhiên, chị không còn lựa chọn nào khác bởi cơ hội mua nhà ở xã hội (NOXH) gần như không có, trong khi dự án nhà ở thương mại trên có mức giá phù hợp.
“Một năm trước, công ty tôi từng thông báo cho người lao động đăng ký mua NOXH nhưng sau đó không thấy có thêm thông tin gì. Ngay cả vị trí nhà cũng không công bố. Tôi nghĩ dự án này đã bị trì hoãn nên từ bỏ luôn suy nghĩ mua”, chị tâm sự.
Không ít người cũng bỏ cuộc như chị Phương. Mới đây, một dự án NOXH nằm trên đường Lý Thường Kiệt (phường Diên Hồng, TPHCM) ghi nhận hơn 12.000 hồ sơ đăng ký cho khoảng 750 căn hộ trong quỹ NOXH mở bán và cho thuê. Như vậy, khoảng 16 người sẽ phải tranh nhau một suất mua nhà.
NOXH chủ yếu phát sinh và có ý nghĩa tại khu vực đô thị – nơi nhu cầu nhà ở cao, giá đất và chi phí sinh hoạt vượt xa nông thôn, đồng thời quá trình công nghiệp hóa, di cư và gia tăng dân số cơ học tạo áp lực mạnh mẽ lên quỹ nhà ở. Tuy nhiên, tỷ lệ chọi quá cao đã xoá tan mong muốn sở hữu NOXH của nhiều người dân.
Bình luận về con số 750 căn và 12.000 hồ sơ, PGS Trần Thị Hồng Liên, Trưởng khoa Quản trị Kinh doanh, Trường ĐH Kinh tế – Luật (ĐH Quốc gia TPHCM) cho rằng, chỉ 6,25% người hoặc hộ gia đình có nhu cầu nhà ở xã hội và có khả năng được đáp ứng. 93,75% còn lại phải tiếp tục chờ đợi.
Theo thông tin chính thức về các dự án NOXH trên địa bàn TPHCM (cũ), giai đoạn 2015-2020, tổng khả năng cung ứng của các dự án đã được cấp chủ trương đầu tư đạt gần 35.000 căn. Dẫu vậy, chỉ một phần trong số đó được hoàn thành trong thời kỳ này. Riêng giai đoạn 2021-2024, thành phố chỉ có 2.745 căn NOXH được hoàn thành.
Tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), chỉ có 445 căn NOXH hoàn thành trong giai đoạn 2020-2025. Khoảng 5.172 căn đang thi công, dự kiến hoàn thành vào năm 2027.
Giai đoạn 2021-2024, khu vực Bình Dương (cũ) chỉ có 2.045 căn NOXH được hoàn thành.
Trong khi đó, với tổng số khoảng 4 triệu hộ gia đình sau sáp nhập, khoảng 25% có nhu cầu và khả năng tiếp cận NOXH, tổng nhu cầu của TPHCM ước tính vào khoảng 1 triệu căn.
“Con số cung – cầu có sự chênh lệch quá lớn nêu trên lý giải cho việc người dân phải cạnh tranh khốc liệt để có suất mua NOXH. Vấn đề này nghiêm trọng hơn ở các khu vực trung tâm thành phố khi số lượng dự án rất ít”, bà Liên nói với PV VietNamNet.
Đồng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam, cho biết nguồn cung NOXH tại TPHCM đang thiếu hụt trầm trọng. Vấn đề này đã tồn tại cả thời gian dài.
Do đó, thành phố cần quan tâm hơn tới vấn đề pháp lý và quỹ đất dành cho việc xây dựng NOXH ở các khu đất này nhằm đảm bảo đúng vị trí xây dựng, bàn giao đúng tiến độ và đúng đối tượng mua để có thể giải quyết được bài toán nhà ở.
Lời giải nào cho bài toán nhà ở xã hội?
Sau khi sáp nhập và trở thành siêu đô thị với hơn 14 triệu dân, NOXH càng trở thành vấn đề lớn của TPHCM.
Trong khi đó, chủ đầu tư làm NOXH xuất phát từ hai động lực chính là tuân thủ pháp luật và mong muốn thực sự làm nhà vừa túi tiền cho khách hàng. Có hai nhóm chủ đầu tư chính là các doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân.
Theo PGS Liên, các chủ đầu tư, bất kể động cơ và hình thức sở hữu, đều đối mặt với những thách thức giống nhau khi triển khai dự án NOXH.
Thứ nhất, thời gian làm thủ tục đầu tư dài. Nhìn chung, các chủ đầu tư phải mất 4-6 năm để hoàn thành các khâu thủ tục. Gần đây, dưới sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, các địa phương đều đưa dự án NOXH vào “luồng xanh” với mục tiêu cắt giảm 50% thủ tục và rút ngắn thời gian xử lý.
Tuy nhiên, quy định vẫn chưa bao phủ tất cả các khâu để nhà đầu tư triển khai thi công, như đánh giá tác động môi trường hay thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy. Vì vậy, thời gian đã được rút ngắn nhưng vẫn có thể tiếp tục giảm khi quy định được hoàn thiện hơn.
Thứ hai, bài toán nguồn vốn cho dự án. Do trần lợi nhuận đối với dự án NOXH được quy định ở mức 10%, việc huy động vốn trở thành thách thức lớn. Đặc biệt, từ cuối năm 2025 đến nay, lãi suất huy động và cho vay liên tục tăng, vượt xa mức lợi nhuận trần nêu trên.
Dù Ngân hàng Nhà nước đã công bố gói tín dụng ban đầu 120.000 tỷ đồng, sau đó nâng lên 145.000 tỷ đồng cho NOXH, mức độ tiếp cận nguồn vốn này vẫn rất hạn chế đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà. Nguyên nhân là các ngân hàng phải tuân thủ các quy định chặt chẽ về quản trị rủi ro.
Với những trở ngại trên, PGS Trần Thị Hồng Liên cho rằng, muốn giải quyết bài toán NOXH, Nhà nước cần trực tiếp tham gia với tư cách nhà phát triển. Nhà nước phải tạo môi trường pháp lý tinh gọn, thuận lợi cho các chủ đầu tư, đồng thời cung cấp nguồn tài chính cho thị trường.
Khi đó, doanh nghiệp tư nhân sẽ chỉ tham gia phát triển NOXH để đảm bảo nghĩa vụ theo quy định hoặc khi đạt được lợi ích hợp lý trong tổng thể danh mục kinh doanh. Ngay tại Việt Nam, khu vực nào có doanh nghiệp nhà nước lớn làm NOXH thì tiến độ sẽ nhanh hơn, như khu vực Bình Dương (cũ) với vai trò của Becamex IDC.
Theo vị PGS, sự tham gia trực tiếp của Nhà nước trong phát triển NOXH đã mang lại thành công cho nhiều quốc gia.
Tại châu Âu, NOXH đóng vai trò trung tâm trong chính sách phúc lợi. Ở Hà Lan, 29% tổng số nhà ở là NOXH và được quản lý bởi các tổ chức phi lợi nhuận.
Anh và Pháp cũng là các quốc gia có hệ thống NOXH lớn, do chính quyền địa phương hoặc các tổ chức được ủy quyền quản lý. Ở Áo, đặc biệt là thành phố Vienna, NOXH được xây dựng với chất lượng cao, giá cả hợp lý và được đánh giá là một trong những mô hình thành công nhất thế giới.
Tại châu Á, Singapore là ví dụ điển hình với hơn 80% dân số sống trong các căn hộ do nhà nước xây dựng và quản lý thông qua Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB). Mô hình này kết hợp giữa NOXH và nhà ở thương mại, nhằm bảo đảm mọi tầng lớp người dân đều có thể sở hữu nhà ở.
Chính phủ Trung Quốc triển khai các chương trình NOXH như nhà ở cho thuê công cộng và nhà ở giá rẻ nhằm đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp tại các thành phố lớn.
