Tăng giá rất nhanh
Tại sự kiện WeTalk “Đầu tư gì 2026?” mới diễn ra, ông Nguyễn Minh Tuấn – Tổng Giám đốc AFA Capital – cho rằng, trong năm nay, kênh đầu tư bất động sản vẫn còn tiềm năng nhưng sẽ không tăng trưởng theo chiều rộng mà chỉ tập trung vào các bất động sản mang lại dòng tiền.
Ông Tuấn cho biết, việc Nhà nước đang đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng trục Bắc – Nam hay tại các đại đô thị như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng… sẽ là yếu tố hỗ trợ kênh bất động sản trong năm tới.
Bất động sản vừa bảo toàn giá trị, vừa sinh dòng tiền thường xuyên từ cho thuê, kinh doanh.
Theo các chuyên gia, cả vàng và bất động sản đều là tài sản hữu hình và có vai trò trú ẩn, tích sản trong dài hạn. Tuy nhiên, vàng chỉ mua về bỏ két sắt chờ tăng giá theo cung cầu, hoàn toàn không tạo ra dòng tiền. Trong khi đó, bất động sản vừa bảo toàn giá trị, vừa sinh dòng tiền thường xuyên từ cho thuê, kinh doanh, giúp nhà đầu tư tăng trưởng kép và chủ động tài chính.
Nói về việc giá bất động sản có giảm khi lãi suất tăng, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn – cho biết, nhiều người tin rằng khi lãi suất tăng, thế giới bất ổn thì giá bất động sản sẽ giảm, bởi lẽ thông thường khi biến động xảy ra thì tiền sẽ quay về ngân hàng hoặc kênh đầu tư vàng thay vì chảy vào tài sản rủi ro như bất động sản.
Tuy nhiên, dữ liệu của Batdongsan.com trong những năm gần đây lại cho thấy một câu chuyện khác. Trong giai đoạn 2022-2025, khi lãi suất ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn nhất trong nhiều năm thì giá chung cư tại TPHCM và Hà Nội vẫn tiếp tục tăng. Cụ thể: Tại Hà Nội, giá căn hộ từ khoảng 40 triệu đồng/m2 tăng lên gần 87 triệu đồng/m2. Tại TPHCM, từ 46 triệu đồng/m2 lên khoảng 75 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, Hà Nội tăng mạnh hơn TPHCM.
Lý giải nguyên nhân giá căn hộ không giảm ngay cả bối cảnh lãi suất tăng, ông Tuấn chỉ ra, bất động sản có độ trễ rất lớn. Khi thị trường xấu, điều xảy ra trước tiên thường là thanh khoản giảm, không phải giá giảm, tất nhiên vẫn có giảm cục bộ ở một số dự án.
Tiếp theo, nguồn cung căn hộ khan hiếm do vướng pháp lý và ít dự án mới. Khi nguồn cung thấp, chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc tăng giá, khiến thị trường khó có khả năng giảm sâu.
Cuối cùng, người bán không chịu áp lực tài chính lớn như thị trường khác. Nhiều chủ nhà không vay ngân hàng nên họ có xu hướng giữ tài sản thay vì bán rẻ. Vì vậy, lãi suất cao thực tế chỉ làm thị trường chậm lại, chứ không đủ để kéo giá nhà xuống.
Lãi suất tăng trong giai đoạn này trở thành bài kiểm tra về sức chịu đựng của thị trường.
“Có một diễn biến dễ thấy trên thị trường bất động sản trong chu kỳ vừa qua là giá thường không giảm khi thị trường xấu, nhưng lại tăng rất nhanh khi thị trường tốt trở lại”, ông Tuấn nói.
Chọn bất động sản nào?
Ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting – cho biết, vừa qua lãi suất cho vay, đặc biệt đối với hoạt động tín dụng cho vay mua bất động sản đã được điều chỉnh tăng. Tuy nhiên, ông Thắng nhìn nhận, đây là một phép thử lớn, một sự sàng lọc trên diện rộng của thị trường. Nếu lãi suất cho vay leo thang đến 15-18%/năm, ảnh hưởng dễ thấy nhất sẽ là ở các doanh nghiệp. Khi chi phí vốn vay tăng cao, nhiều doanh nghiệp phụ thuộc dòng vốn tín dụng ngân hàng sẽ đối mặt với áp lực trả nợ lớn hơn, đòi hỏi doanh nghiệp phải có chiến lược ứng phó tái cấu trúc tài sản đầu tư một cách hợp lý.
“Thị trường bất động sản vẫn sẽ có những điểm sáng khi mà các hoạt động đầu cơ “lướt sóng” ngắn hạn dần được kéo giảm, thay vào đó người mua, nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển chú trọng đến sự bền vững thông qua việc tăng cường sàng lọc các bất động sản pháp lý rõ ràng ở các mức giá tốt, chú trọng phát triển các bất động sản dòng tiền”, ông Thắng nói.
Tương tự, ông Nguyễn Văn Đạt – Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt – cho rằng, trong bối cảnh lãi suất tăng, thị trường có thể khó khăn hơn trong ngắn hạn cho cả chủ đầu tư lẫn người mua, nhưng với sản phẩm đúng nhu cầu, đúng vị trí, đúng giá thì doanh nghiệp vẫn có thể bán được hàng và duy trì tăng trưởng.
Nhà đầu tư cần tìm bất động sản giá trị thật, do chủ đầu tư uy tín phát triển, gắn với nhu cầu ở thực.
Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về sức chịu đựng của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, áp lực chi phí vốn không chỉ làm thay đổi hành vi của người mua ở thực và nhà đầu tư, mà còn tái định hình toàn bộ logic vận hành của thị trường, từ thanh khoản, giá cả, chiến lược phát triển sản phẩm cho tới cách tiếp cận đầu tư dài hạn dựa trên dữ liệu, dòng tiền và quản trị rủi ro tài chính.
VARS IRE cho rằng, trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân, tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy dài hạn. Cơ hội vẫn tồn tại với nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm có giá tương xứng với giá trị khai thác, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.
Ông Hoàng Kim Hoài – Tổng Giám đốc Phúc Điền Land – khẳng định, bất động sản là pháo đài phòng thủ trong mọi khủng hoảng, là tài sản thực duy nhất vừa chống lạm phát, vừa tạo dòng tiền, vừa tăng trưởng theo quy mô kinh tế. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tìm bất động sản giá trị thật, do chủ đầu tư uy tín phát triển, gắn với nhu cầu ở thực.
