Theo trình bày của ông Nguyễn Văn L. (ngụ tỉnh An Giang), vào tháng 4/2022, thông qua người quen giới thiệu, ông có ý định nhận chuyển nhượng 4 thửa đất với diện tích khoảng 20.600m2 tại xã Tây Phú (trước đây là xã Mỹ Phú Đông, huyện Thoại Sơn) của vợ chồng bà Đặng Thị Tuyết L. (ngụ tỉnh An Giang) với giá 2,7 tỷ đồng.
Sau khi ký hợp đồng đặt cọc với vợ chồng bà L., ông L. giao trước 100 triệu đồng tiền đặt cọc. Hợp đồng thể hiện trong vòng 45 ngày kể từ ngày ký, vợ chồng bà L. phải hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng 4 thửa đất cho ông L. Hợp đồng này được lập bằng giấy tay, không công chứng, chứng thực.
Sau đó, các thửa đất dự kiến chuyển nhượng phát sinh tranh chấp với hộ liền kề, khiến việc sang tên không thể thực hiện đúng thời hạn. Ông L. cho rằng ông đã đồng ý để vợ chồng bà L. tiếp tục giải quyết tranh chấp, thậm chí cho vay thêm 10 triệu đồng để làm chi phí khởi kiện, nhưng vụ việc vẫn kéo dài, chưa được giải quyết.
Do đó, ông L. khởi kiện yêu cầu vợ chồng bà L. phải trả tổng cộng 200 triệu đồng, bao gồm tiền đặt cọc, tiền phạt cọc và hoàn trả khoản vay 10 triệu đồng kèm theo lãi suất.
Về phía bị đơn, bà L. thừa nhận có ký hợp đồng đặt cọc với ông L. Tuy nhiên, đối với số tiền đặt cọc 100 triệu đồng, bà cho rằng thực tế ông L. chỉ giao cho bà 73 triệu đồng. Số tiền 27 triệu đồng còn lại ông L. giữ để chi trả tiền môi giới cho các “cò đất”.
Bà L. đồng ý hoàn trả số tiền đã nhận và khoản vay 10 triệu đồng, nhưng không chấp nhận yêu cầu phạt cọc. Bà cho rằng việc không thể chuyển nhượng đất là do yếu tố khách quan khi phát sinh tranh chấp, không phải lỗi của mình.
Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án đã có lời khai làm rõ việc môi giới mua bán đất và việc nhận tiền môi giới. Những lời khai này xác định khoản tiền 27 triệu đồng là tiền chi cho môi giới, không phải số tiền vợ chồng bà L. trực tiếp nhận từ ông L.
Tại bản án sơ thẩm ngày 21/4/2025, TAND huyện Chợ Mới (nay là TAND Khu vực 11 – An Giang) chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông L., buộc bà L. hoàn trả 100 triệu đồng tiền cọc, 10 triệu đồng tiền vay và gần 500.000 đồng tiền lãi; đồng thời không chấp nhận yêu cầu phạt cọc 100 triệu đồng.
Không đồng ý với phán quyết trên, ông L. kháng cáo, yêu cầu cấp phúc thẩm buộc bà L. phải trả tiền phạt cọc.
Tại bản án phúc thẩm ngày 28/7/2025, TAND tỉnh An Giang xác định rằng sau khi giao nhận tiền cọc, hai bên đã tiến hành các thủ tục để ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng. Tuy nhiên, do phần đất chuyển nhượng phát sinh tranh chấp với hộ liền kề nên việc sang tên không thể thực hiện đúng thời hạn.
Hội đồng xét xử nhận thấy ông L. đã biết rõ tình trạng đất có tranh chấp ngay từ đầu. Điều này thể hiện qua việc ông đồng ý để vợ chồng bà L. tiếp tục giải quyết tranh chấp và còn cho bên bán vay tiền làm chi phí khởi kiện. Điều này cho thấy ông L. đã chấp nhận rủi ro khách quan phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Hội đồng xét xử đánh giá việc tranh chấp đất kéo dài là yếu tố khách quan, không xuất phát từ lỗi cố ý hay vi phạm nghĩa vụ của vợ chồng bà L. Trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng, phía bị đơn thể hiện thiện chí và mong muốn tiếp tục chuyển nhượng sau khi giải quyết xong tranh chấp. Do đó, không có căn cứ xác định vợ chồng bà L. vi phạm nghĩa vụ để áp dụng chế tài phạt cọc theo hợp đồng.
Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm kết luận việc Tòa án cấp sơ thẩm buộc vợ chồng bà L. hoàn trả 100 triệu đồng tiền cọc và 10,5 triệu đồng (gồm tiền vay và tiền lãi), đồng thời không chấp nhận yêu cầu phạt cọc 100 triệu đồng là có căn cứ pháp luật.
Do ông L. không cung cấp được chứng cứ mới để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo nên Hội đồng xét xử quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm. Các phần khác không bị kháng cáo, kháng nghị nên không được xem xét lại.
So với thời điểm đầu năm, tổng lượng giao dịch bất động sản tại tỉnh Khánh Hoà tăng mạnh trong quý II. Dù giảm về số lượng nhưng giá trị giao dịch của loại hình đất nền lại tăng đáng kể.
Chỉ mới đặt cọc để mua một phần của khu đất 5.000m2 nhưng sau đó giám đốc công ty bất động sản đã đặt tên dự án đất nền và vẽ sơ đồ phân thành 26 nền đất để lừa bán cho nhiều người.
Bí thư Thành ủy Nguyễn Văn Nên cho biết, thành phố chưa chốt phương án huyện Hóc Môn lên quận hay thành phố. Do đó, ông nhắc nhở báo chí và các đơn vị thận trọng trong thông tin, tránh tình trạng mua bán, đầu cơ đất ồn ào.
