Cần thiết, nhưng tác động tới nhiều đối tượng
Chia sẻ với PV VietNamNet, chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi) cho hay nhiều địa phương đang xây dựng bảng giá đất mới, với mức điều chỉnh dự kiến cao hơn trước nhiều lần, phản ánh nỗ lực tiệm cận giá thực tế của thị trường.
Tuy nhiên, theo ông Huy, bên cạnh cơ hội, việc đổi mới bảng giá đặt ra thách thức lớn: làm thế nào để bảng giá vừa sát giá thực tế, vừa tránh gây “cú sốc” lên người dân, doanh nghiệp và thị trường bất động sản.
Ông Huy cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất mới là bước tiến cần thiết nhằm khắc phục độ vênh giữa “giá Nhà nước” và “giá thị trường” vốn tồn tại lâu nay. Khi giá đất được xác định sát thực tế hơn, tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong quản lý đất đai sẽ được nâng lên một tầm mới.
Điều này giúp Nhà nước quản lý tốt hơn nguồn lực đất đai – nguồn lực hữu hạn nhưng vô cùng quý giá. Việc định giá đúng tạo cơ sở để thu đúng, thu đủ, hạn chế thất thu, đồng thời làm minh bạch chi phí sử dụng đất, giảm cơ hội trục lợi từ chênh lệch giá.
Nguồn thu ngân sách từ đất đai được cải thiện sẽ mở ra dư địa tài chính cho đầu tư hạ tầng, phát triển đô thị, nông thôn mới và phúc lợi xã hội. Quan trọng hơn, nếu được định hướng và sử dụng hiệu quả, nguồn lực từ đất có thể trở thành động cơ phát triển bền vững, thay vì chỉ là nguồn thu ngắn hạn.
Việc áp dụng cơ chế giá thị trường còn giúp nâng cao kỷ luật thị trường bất động sản, hướng hoạt động đầu tư, giao dịch và quy hoạch đô thị theo hướng chuyên nghiệp, minh bạch, ổn định hơn trong dài hạn.
Dù có nhiều mặt tích cực, ông Huy cũng lưu ý, việc tăng bảng giá đất đặt ra một số rủi ro cần được nhận diện và xử lý kịp thời. Nếu giá điều chỉnh quá nhanh, chi phí tài chính của người dân và doanh nghiệp sẽ tăng mạnh, ảnh hưởng đến khả năng chi trả và đầu tư. Một số dự án có thể phải cơ cấu lại phương án tài chính, thậm chí tạm hoãn triển khai. Thị trường cũng có thể xuất hiện tâm lý “nghe ngóng”, làm giảm thanh khoản ngắn hạn.
Về mặt xã hội, người dân ở khu vực ngoại thành, vùng chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ chịu tác động trực tiếp khi nghĩa vụ tài chính tăng. Nếu không có cơ chế hỗ trợ phù hợp, dễ phát sinh tâm lý băn khoăn, trăn trở.
“Vì vậy, điều hành chính sách giá đất cần vừa có lý, vừa có tình; vừa đảm bảo nguyên tắc thị trường, vừa giữ ổn định xã hội”, ông Huy nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đánh giá, bảng giá đất mới tăng sẽ tác động tới người dân, doanh nghiệp, thị trường bất động sản và các địa phương.
Trong đó, người dân đang thực hiện thủ tục đất đai như chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ chịu tác động lớn nhất, do các nghĩa vụ tài chính được tính trực tiếp theo bảng giá mới.
Ngoài ra, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, cấp sổ đỏ và mua nhà ở thực có thể tăng mạnh, ảnh hưởng đến nhóm người có thu nhập trung bình và thấp.
“Nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp có thể xuất hiện tại các khu vực đang bồi thường, giải phóng mặt bằng, nếu mức điều chỉnh giá đất vượt xa mức giá đã được phê duyệt”, ông Đính nói.
Đối với doanh nghiệp, ông cho hay, khi giá đất tăng, chi phí bồi thường và tiền sử dụng đất sẽ tăng theo, dẫn đến tổng mức đầu tư dự án tăng mạnh. Điều này buộc chủ đầu tư có xu hướng điều chỉnh giá bán ở mức cao hơn, đồng thời phát triển sản phẩm cao cấp để duy trì biên lợi nhuận trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm.
Trong khi đó, nguồn thu ngân sách địa phương có thể tăng thông qua thuế, phí và tiền sử dụng đất, nhưng sức hấp dẫn đầu tư lại giảm do chi phí đầu tư tăng cao.
Kiến nghị xây dựng bảng giá đất hài hòa, bền vững
Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, khó có thể kỳ vọng một bảng giá đất có thể làm hài lòng tất cả các nhóm chủ thể, khi mục đích sử dụng, lợi ích và kỳ vọng của từng nhóm là khác nhau. Vì vậy, bảng giá đất chỉ có ý nghĩa khi được áp dụng cho một mục đích cụ thể, như bồi thường, giải phóng mặt bằng.
“Nếu dùng chung cho các mục đích khác như tính tiền sử dụng đất, đấu giá hay tính thuế, bảng giá sẽ mất tính thực tiễn và cần được điều chỉnh linh hoạt để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp”, ông nói.
Để đảm bảo việc điều chỉnh bảng giá đất mang lại hiệu quả thực chất, chuyên gia Nguyễn Quang Huy cho rằng, các địa phương cần quán triệt 3 nguyên tắc lớn.
Thứ nhất, việc tăng giá đất nên được thực hiện từng bước, có lộ trình rõ ràng, công bố sớm để người dân và doanh nghiệp chủ động chuẩn bị. Có thể áp dụng cơ chế điều chỉnh định kỳ theo biên độ để tránh biến động đột ngột.
Thứ hai, dữ liệu và phương pháp định giá phải khoa học, công khai và đồng bộ. Đây là yếu tố then chốt.
Theo ông Huy, bảng giá đất cần dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế, bản đồ định giá số hóa và phương pháp đánh giá khách quan. Quá trình xây dựng nên có sự tham gia của các tổ chức tư vấn, hiệp hội nghề nghiệp và cộng đồng dân cư, nhằm bảo đảm tính khách quan và đồng thuận xã hội.
Thứ ba, cần có cơ chế miễn, giảm hoặc giãn nghĩa vụ tài chính đối với hộ nghèo, hộ chính sách, vùng nông thôn chuyển đổi mục đích nhỏ lẻ. Với doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ, nên có hướng dẫn cụ thể để họ tính toán chi phí đầu tư phù hợp.
Quan trọng hơn, theo ông Huy, cần nhận thức rõ rằng, đất đai không chỉ là nguồn thu ngân sách mà còn là nền tảng phát triển, là “vốn tự nhiên” của quốc gia. Chính sách giá đất vì vậy phải hướng đến khơi thông nguồn lực này cho phát triển lâu dài, thay vì chỉ tập trung vào tăng thu ngắn hạn.
