Đang có nhu cầu tìm mua nhà đất trong ngõ tại khu vực Thanh Xuân, ông Lê Thanh Sơn (quê Bắc Ninh) bất ngờ khi môi giới gọi giới thiệu một căn nhà trong ngõ diện tích 50m2, giá 80 triệu đồng/m2, tổng giá trị chỉ khoảng 4 tỷ đồng. Mức giá này rẻ hơn tới 30-50% so với mặt bằng chung các căn ngõ xe máy tương đương tại Thanh Xuân.
Môi giới cho biết, chủ nhà cần tiền xoay sở kinh doanh nên bán gấp.
Đến xem thực tế, ông Sơn mới ngã ngửa khi thấy căn nhà nằm tận sâu trong ngõ, chỉ xe máy đi được, phía sau là một số ngôi mộ đã tồn tại từ lâu. Hơn nữa, mảnh đất chưa hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ.
“Ban đầu thấy giá rẻ, tôi hào hứng lắm. Nhưng khi vào ngõ, xe máy còn lách khó khăn, rồi nhìn ra sau nhà thấy mộ phần, tôi lạnh gáy. Chưa kể sổ đỏ chưa có, lỡ mua rồi tranh chấp thì khổ”, ông Sơn kể.
Theo ông Sơn, đây chính là lý do mà hàng chục lượt khách đến xem trước đó đều lắc đầu. “Chủ nhà bảo ở lâu rồi không sao. Tôi nghe thế là bỏ luôn, dù giá rẻ mấy cũng không dám xuống tiền”, ông Sơn cho biết thêm.
Một trường hợp tương tự khác tại Kim Giang cũng được rao bán với giá chỉ 70 triệu đồng/m2, rẻ hơn so với mức trung bình nhà ngõ xe máy khu vực này (100-130 triệu đồng/m2). Tuy nhiên, thực tế ngôi nhà nằm sát vách một miếu thờ, cây đa um tùm lấn sang một phần ngôi nhà.
Anh Tuấn (môi giới nhà đất tại khu vực Thanh Xuân) cho biết, nhà gần miếu, mồ mả hay nghĩa trang có giá rẻ là điều dễ hiểu. Người mua để ở thì rất kén vì tâm lý e ngại, còn nếu mua đầu tư cho thuê cũng khó, do ít người thuê lâu dài.
Những căn như vậy thường giảm giá tới 30-50% so với mặt bằng chung, nhưng khách xem xong đều lắc đầu.
Tiền nào của nấy
Theo khảo sát, giá nhà trong ngõ xe máy đi được tại Thanh Xuân dao động từ 80-210 triệu đồng/m2. Các khu vực trung tâm, hạ tầng đồng bộ như Nhân Chính và Thanh Xuân Trung có mức giá khoảng 170-210 triệu đồng/m2.
Khu vực Thượng Đình và Khương Mai cũng duy trì mặt bằng khá cao, từ 150-180 triệu đồng/m2, nhờ lợi thế gần các trục đường lớn như Nguyễn Trãi, Trường Chinh.
Các khu vực khác như Phương Liệt, Khương Trung, Hạ Đình và Khương Đình dao động trong khoảng 100-170 triệu đồng/m2. Khu vực Kim Giang, Thanh Xuân Bắc và Thanh Xuân Nam có mức giá thấp hơn, khoảng 80-130 triệu đồng/m2 do vị trí xa trung tâm và hạ tầng ngõ hẻm nhỏ hơn.
Mức giá 70-80 triệu đồng/m2 thấp hơn đáng kể so với giá trung bình của những căn nhà cùng loại ở khu vực, thậm chí chỉ bằng một nửa giá thị trường. Đằng sau sự chênh lệch đó là các vấn đề tiềm ẩn như pháp lý, vị trí xấu hoặc yếu tố phong thủy.
Ông Lê Quốc Anh, một nhà đầu tư lâu năm, cho biết mức giá “rẻ giật mình” thường là “mồi nhử” cho rủi ro cao. Thị trường nhà đất có câu “tiền nào của nấy”. Không có căn nhà nào rẻ bất thường mà không có lý do đằng sau.
Việc mua nhà chưa có sổ đỏ là một “quả bom nổ chậm” về pháp lý. Nhiều trường hợp mua đất chưa sổ, sau vài năm mới phát hiện giấy tờ giả mạo hoặc chồng lấn ranh giới, dẫn đến tranh chấp sở hữu, khó vay ngân hàng, thậm chí bị thu hồi mà không được đền bù.
Về phong thủy, việc nhà gần mồ mả hay đình chùa, miếu thờ thường không tốt. Dù người mua không quá tin vào phong thủy, nhưng khi muốn bán lại, họ sẽ phải đối mặt với tâm lý e ngại chung của thị trường, dẫn đến khó bán hoặc phải bán với giá rất thấp.
Theo ông Lê Quốc Anh, khi gặp những căn nhà rao bán rẻ bất thường, người mua cần đặc biệt thận trọng và không nên vội xuống tiền. Trước hết, phải kiểm tra kỹ về pháp lý, yêu cầu xem sổ đỏ bản gốc và đối chiếu thông tin chủ sở hữu, diện tích, cũng như tình trạng thế chấp. Nếu nhà chưa có sổ, cần xem rõ giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và tuyệt đối tránh giao dịch bằng giấy viết tay.
Tiếp theo là yếu tố vị trí, bởi những căn nằm quá sâu trong ngõ hẹp, gần nghĩa trang, miếu thờ hoặc khu vực có hạ tầng yếu thường khó bán lại và dễ mất giá. Người mua cũng nên chủ động kiểm tra quy hoạch tại cơ quan địa phương, tránh trường hợp mua phải nhà nằm trong diện giải tỏa hoặc dự án mở đường.
Ngoài ra, việc khảo giá ít nhất 3-5 căn tương tự trong cùng khu vực là rất cần thiết để biết được mặt bằng chung. Trên thị trường bất động sản, một căn nhà rẻ bất thường hiếm khi là cơ hội, mà thường là tín hiệu cảnh báo rủi ro tiềm ẩn.
