Nên đánh thuế TNCN 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua – bán
Theo PGS.TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng – Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân), thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những nguồn thu quan trọng trong hệ thống thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, phương pháp tính thuế đối với loại thu nhập này vẫn còn nhiều hạn chế.
Ông Nghị cho biết, hiện nay, thuế thu nhập cá nhân đánh vào hoạt động chuyển nhượng bất động sản được tính là 2% trên giá trị giao dịch. Nghĩa là, người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không quan tâm đến việc lãi hay lỗ.
Do đó, chuyên gia này đề xuất chỉ thu thuế khi bán nhà có lãi, áp dụng mức 20% trên chênh lệch giá mua – bán để ngăn chặn tình trạng lách thuế.
“Mặc dù phương án 2% trên giá trị giao dịch đơn giản, dễ thu, nhưng nó lại tạo ra lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán. Người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp. Điều này không chỉ gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn khiến thị trường bất động sản thiếu minh bạch.
Ngược lại, phương án thuế 20% trên chênh lệch giá mua và giá bán có lợi thế hơn vì phản ánh chính xác thu nhập thực tế. Tuy nhiên, phương pháp này lại gặp khó khăn trong việc xác định đúng giá mua, nhất là với các giao dịch bất động sản diễn ra cách đây nhiều năm, khi chưa có cơ chế quản lý giá mua – bán minh bạch như hiện nay”, PGS.TS Phan Hữu Nghị phân tích.
Do đó, để đảm bảo công bằng và hạn chế tình trạng lách thuế, ông đề xuất nên áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và giá bán giống như thuế thu nhập doanh nghiệp.
Hiện, các cơ quan thuế và Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có đầy đủ thông tin về giá mua bán để tính thuế. Do đó, việc kiểm soát giá chuyển nhượng hoàn toàn có thể thực hiện được bằng cách đối chiếu với dữ liệu thực tế.
“Áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận thực tế sẽ giúp hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất. Nếu thực thi nghiêm ngặt chính sách đánh thuế trên giá trị tăng thêm, các công ty bất động sản cũng sẽ phải tính toán kỹ lưỡng hơn khi quyết định mức giá bán, từ đó giúp thị trường vận hành minh bạch và thực chất hơn”, ông Nghị phân tích.
Có nên đánh thuế căn nhà thứ 2?
TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu, cho rằng, tại Việt Nam, thuế bất động sản mới dừng lại ở các khoản thu như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản và lệ phí trước bạ.
Trong khi Mỹ, Canada, Nhật Bản hay Hàn Quốc đều áp dụng thuế tài sản thường niên trên giá trị bất động sản nhằm đảm bảo tính công bằng trong phân phối tài sản và tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.
“Việc chưa áp dụng thuế bất động sản một cách hiệu quả tại Việt Nam dẫn đến tình trạng đầu cơ và tích trữ bất động sản gia tăng. Điều này góp phần làm suy giảm nguồn cung nhà ở thực sự phục vụ nhu cầu ở thực, khiến giá bất động sản tăng cao.
Khi bất động sản không bị đánh thuế tài sản thường xuyên, nhà nước mất đi một nguồn thu ổn định, lâu dài”, ông Hiếu nói.
Vị chuyên gia dẫn chứng tại Mỹ, tất cả công dân phải chịu thuế trên căn nhà thứ nhất. Cơ quan thuế sẽ dùng giá trị lúc mua bất động sản làm cơ sở để đánh thuế. Mỗi năm, cơ quan thuế có thể sẽ trở lại kiểm tra giá trị đánh thuế trên cơ sở đó. Mức thuế khoảng 1-3% trên giá trị của đất và nhà xây dựng trên đất.
Căn nhà thứ nhất nếu để ở vẫn phải đóng thuế, nhưng tiền lãi trả cho ngân hàng khi vay bất động sản được khấu trừ vào thu nhập không chịu thuế. Còn với bất động sản thứ 2 trở đi đều phải chịu thuế bình thường, không có ưu đãi.
Do đó, ông Hiếu đề xuất, tại Việt Nam nên đánh thuế từ căn nhà thứ 2 nhằm hạn chế đầu cơ.
Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Cúc, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam (VTCA) lại không đồng thuận với việc đánh thuế nhà thứ 2. Bà lý giải, căn nhà có thể chỉ từ vài chục mét nhưng cũng có nhà cả nghìn mét vuông, vậy tại sao lại đánh thuế nhà thứ 2?
Bà Cúc cho rằng cần áp dụng thuế tài sản như một chính sách thuế riêng, không chỉ với bất động sản mà còn với các tài sản giá trị cao như tàu thuyền, máy bay. Tuy nhiên, các tài sản đã khấu hao theo quy định về tài sản cố định sẽ không bị đánh thuế. Mức thuế tài sản được đề xuất tính theo tỷ lệ trên doanh thu.
